對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究

杜哲娟

巨鹿縣廣元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 055250

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、工期長(zhǎng)、高利潤(rùn)等特點(diǎn)，但是同樣的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。從其組織到實(shí)施過(guò)程，各個(gè)階段都存在著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)貫穿了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。本文首先介紹了識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的方法，進(jìn)而對(duì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行了詳細(xì)分析，最后提出了有效控制風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)

引言

所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在的使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)涉及范圍廣，表現(xiàn)形式多樣。因而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，通常一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，損失都比較慘重。在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，有些因素是我們難以預(yù)料和控制的，它可以使企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成損失。談風(fēng)險(xiǎn)管理，首先要認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，并客觀地看待風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)之策，努力減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不利影響。

1.識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的方法

1.1頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法是以小組會(huì)議為組織形式，通過(guò)相互討論產(chǎn)生思維共振，不斷激發(fā)與會(huì)人員的思維和靈感，進(jìn)行相互的智慧補(bǔ)充和修正，以激發(fā)創(chuàng)新思維。

1.2幕景分析法

幕景分析法是借助計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識(shí)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。當(dāng)某種因素發(fā)生不同變化時(shí)，幕景分析法會(huì)展現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

1.3篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

篩選、監(jiān)測(cè)和診斷是一個(gè)連續(xù)性的識(shí)別過(guò)程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進(jìn)行分類和選擇。監(jiān)測(cè)就是對(duì)每種危險(xiǎn)因素進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析，診斷就是根據(jù)癥狀來(lái)評(píng)價(jià)和判斷緣由，并對(duì)可疑因素進(jìn)行仔細(xì)排查。篩選—監(jiān)測(cè)—診斷過(guò)程往往需要重復(fù)進(jìn)行。

1.4故障樹分析法

利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該方法能夠把房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成若干細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，一層又一層的分析原因，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因子。

1.5專家意見(jiàn)法

是一種通過(guò)匿名方式反復(fù)征求專家意見(jiàn)，以最終形成共識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。針對(duì)較為復(fù)雜的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，德?tīng)柗品ň哂辛己玫男Ч?/p>

2.引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

2.1自身特性分析

首先，不可抗力的位置因素。當(dāng)發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害或經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政策調(diào)整等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由于房地產(chǎn)商品位置的固定性，它就不能移動(dòng)逃避，只能直視面對(duì)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大，回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程較長(zhǎng)，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費(fèi)用也會(huì)與之俱增。還有，隨著環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者還面臨房地產(chǎn)商品滯銷或者租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。再次，房地產(chǎn)對(duì)資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長(zhǎng)，一旦項(xiàng)目資金鏈斷裂而籌不到資金時(shí)，項(xiàng)目必然無(wú)法進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商必定蒙受巨大損失甚至破產(chǎn)。還有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高敏感性。房地產(chǎn)投資涉及眾多環(huán)節(jié)要素，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)要素之間緊密關(guān)聯(lián)，因而投資行為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素具有很強(qiáng)的敏感性，一旦造成損失，產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)參與投資活動(dòng)的主體都將遭受很大影響。另外還，有市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)商品交易的價(jià)格不能完全反映其實(shí)際價(jià)值，信息不足或信息不對(duì)稱還容易導(dǎo)致不公平交易。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身因素

首先，房地產(chǎn)投資者籌措資金的能力。房地產(chǎn)投資者往往需要通過(guò)貸款、合資等多種方式來(lái)融資。充裕的資金是工程建設(shè)質(zhì)量的根本保證，是整個(gè)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程中的關(guān)鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設(shè)想。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工能力。項(xiàng)目施工涉及多流程、多勞力、操作較復(fù)雜，科學(xué)的管理流程和突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，能夠有效節(jié)約時(shí)間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設(shè)計(jì)和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經(jīng)濟(jì)效益。

2.3環(huán)境因素

首先，經(jīng)濟(jì)因素。資源漲價(jià)或者短缺，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)工程成本的增加；房地產(chǎn)商品價(jià)格的下降以及房地產(chǎn)商品閑置；國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、居民收入水平、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等，都構(gòu)成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)因素。其次，政策因素。可以引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的政策因素包括國(guó)家調(diào)控、突發(fā)事件、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)政策、土地和住房政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等，如果出現(xiàn)政策性變化，風(fēng)險(xiǎn)很大。再次，技術(shù)因素。技術(shù)的進(jìn)步可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝、設(shè)計(jì)潮流的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能滿足市場(chǎng)需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。另外，人文環(huán)境會(huì)影響購(gòu)房者的消費(fèi)行為。如人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀、生活方式、地理位置等。城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排、社會(huì)治安狀況以及公眾對(duì)拆遷、噪音與污染等的干預(yù)，也對(duì)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)、銷售或出租造成影響。

3.有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的建議

3.1在風(fēng)險(xiǎn)源頭有效預(yù)防、避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在企業(yè)結(jié)構(gòu)和管理手段上再有紕漏，實(shí)屬犯了大忌。因此，房企一定要認(rèn)認(rèn)真真的進(jìn)行一次體檢，哪怕是自我檢查也可以。例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意昧著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

3.2投資組合要多樣化

一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

3.3事前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研

要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊：要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化。以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模：要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

3.4以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

首先，房產(chǎn)企業(yè)以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。其次，為了降低保險(xiǎn)公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)企業(yè)以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，向保險(xiǎn)公司投保，把投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。另外，在房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中，要明確責(zé)任劃分，不能把所有的責(zé)任都攬過(guò)來(lái)，我們要通過(guò)正當(dāng)?shù)摹⒑戏ǖ暮贤瑮l款，將工程中的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任細(xì)分到個(gè)人，減輕房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，保證其效益的穩(wěn)定性。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因也不盡相同。要想合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，既要從自身因素出發(fā)，做好工作，又要靈活適應(yīng)外部環(huán)境，只有企業(yè)自身具備一定的勢(shì)力，結(jié)合政府政策引導(dǎo)，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

參考文獻(xiàn)：

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