房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理淺議

王麗英

巨鹿縣廣元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 055250

摘要：房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長在我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)自身投資大、利潤高、風(fēng)險大的特點(diǎn)決定了它是一個綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，項(xiàng)目管理作為重要的管理手段，是提高工程項(xiàng)目整體競爭力和整體效益運(yùn)用的最為廣泛的管理手段。本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義及特點(diǎn)進(jìn)行了簡單介紹，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，最后提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目管理

引言

項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占有很重要的地位。它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，項(xiàng)目管理的好壞在很大程度上取決項(xiàng)目實(shí)施的各個階段的措施.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程建設(shè)的各個階段，只有運(yùn)用合理的項(xiàng)目管理手段、管理的職能與科學(xué)的技術(shù)方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就項(xiàng)目管理目前所存在的難點(diǎn)問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基本含義及特點(diǎn)介紹

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。另外，成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有以下幾個特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其位置固定、項(xiàng)目單一。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開發(fā)是以單個的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金占用大、回流周期長。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求，完成一個項(xiàng)目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險也很大。它非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目前存在的難點(diǎn)

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足

目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一種向精裝修發(fā)展的趨勢，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足，就會導(dǎo)致房產(chǎn)建筑交付標(biāo)準(zhǔn)不明確，使得裝修設(shè)計(jì)滯后，而后期為了滿足交房時間又倉促裝修，使房產(chǎn)建筑的質(zhì)量遭人質(zhì)疑。

2.2合同在施工階段執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)

工程施工中的合同內(nèi)容不夠全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

2.3房地產(chǎn)單位各自為政，缺乏合作

房地產(chǎn)開發(fā)工程單位多、施工單位多、設(shè)計(jì)單位多、施工工作交叉作業(yè)多等這些特點(diǎn)導(dǎo)致各個單位進(jìn)場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關(guān)系，導(dǎo)致各方依各方的習(xí)慣、進(jìn)度辦事，互相之間并不溝通，出現(xiàn)問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導(dǎo)致工程施工現(xiàn)場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現(xiàn)象的存在不僅嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工進(jìn)度，還會造成項(xiàng)目成本的增加。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本失控

成本控制管理從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計(jì)。開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的建議

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：首先，風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。其次，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。

3.2完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理

進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進(jìn)場計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

3.3對項(xiàng)目成本管理進(jìn)行不斷完善

作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。

4.結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重項(xiàng)目進(jìn)度的管理，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理成本的控制，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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