“房產(chǎn)稅”開征意味著什么

小生

在德國(guó)要購(gòu)置一棟房屋，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。

其結(jié)果是怎樣呢？據(jù)說(shuō)，10年來(lái)，德國(guó)名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%。

2014年夏天，一位全國(guó)人大委員稱，中國(guó)可能最早在明年啟動(dòng)全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅。此前房產(chǎn)稅已經(jīng)在重慶和上海進(jìn)行了試點(diǎn)。新稅將把房產(chǎn)稅和土地稅合并，即“房地合一”，合并后的房地產(chǎn)稅會(huì)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。

消息一出，輿論嘩然。關(guān)于房產(chǎn)稅的征收，此前不少專家學(xué)者和相關(guān)業(yè)內(nèi)人士均猜測(cè)：征收至少是兩三年之后的事情。與專家學(xué)者們爭(zhēng)論房產(chǎn)稅是否又一次“狼來(lái)了”、征房地產(chǎn)稅仍有諸多障礙等問(wèn)題不同，作為一個(gè)社會(huì)小個(gè)體，相信更多普通人更關(guān)心的是“什么是房地產(chǎn)稅？”“跟我們有多大關(guān)系？”“會(huì)怎么征？”

房地產(chǎn)稅是個(gè)啥玩意？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日7月28日稱，目前全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，考慮將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，并將房地產(chǎn)稅列為地方稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地征稅，按照土地的面積來(lái)計(jì)稅征稅；房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進(jìn)行征稅。房子是建在土地上的，將來(lái)這兩個(gè)稅種合并之后，即“房地合一”，計(jì)稅依據(jù)和稅基就發(fā)生了變化，合并后的房地產(chǎn)稅會(huì)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。

另悉，2014博鰲房地產(chǎn)論壇期間，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康曾表示，2016年作為全面改革重頭戲，現(xiàn)在已經(jīng)馬上就要拉開帷幕，一步一步去出手往前推的財(cái)稅配套改革，要在重點(diǎn)層面上建立。在這個(gè)問(wèn)題上，房地產(chǎn)稅是重點(diǎn)之一?！拔覀冋J(rèn)為無(wú)論如何，2016年以前加快立法應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)，到2016年以后，各個(gè)方面會(huì)更加考慮盡可能取得一些一致的共識(shí)，2016年年底之前把房地產(chǎn)稅加快立法的事定下來(lái)，在2017年實(shí)施，這是可以推測(cè)的大致時(shí)間點(diǎn)。這里面出現(xiàn)什么不確定因素就不是我現(xiàn)在能看到的。我認(rèn)為按照中央的意圖，給我們剩下的時(shí)間就是兩年，今年年底以前有望聽到消息，國(guó)務(wù)院把文本交到全國(guó)人大那里?！?/p>

目前世界各主要國(guó)家房地產(chǎn)稅對(duì)象大體分為兩類：一類是對(duì)土地和房屋征收，另一類是僅對(duì)土地或房屋征收。而大部分國(guó)家采用對(duì)土地和房屋征收的形式，即土地私有制為主的國(guó)家（地區(qū)）多以房地產(chǎn)所有人為納稅人，土地公有制為主的國(guó)家（地區(qū)）多以房地產(chǎn)使用人為納稅人，也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地征稅，按照土地的面積來(lái)計(jì)稅征稅，房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進(jìn)行征稅。

在這個(gè)意義上，我國(guó)正在起草的房地產(chǎn)稅，是一種“房地合一”的征稅模式。

總體上看，我國(guó)的房產(chǎn)稅制具有濃厚的行政主導(dǎo)色彩，其主要依據(jù)是行政法規(guī)、規(guī)章，稅制變革也歷來(lái)由行政機(jī)關(guān)推動(dòng)。在現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅改革中，其典型路徑就是在不修改現(xiàn)行法規(guī)的情況下，依據(jù)行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部決定進(jìn)行地方試點(diǎn)，即所謂“行政試點(diǎn)”模式。

房地產(chǎn)稅怎么征？

此前房產(chǎn)稅已經(jīng)在重慶和上海進(jìn)行了試點(diǎn)。上海征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房，對(duì)人均面積超過(guò)60平方米（含）的住房征收房產(chǎn)稅，稅率為年房?jī)r(jià)的0.6%或0.4%；

重慶的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的二套房。按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)，稅率在0.5%到1.2%之間。

雖然這兩個(gè)地方試點(diǎn)的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。簡(jiǎn)單看一下這兩地的特色：從不同的設(shè)計(jì)來(lái)看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，它針對(duì)的是本地居民新購(gòu)兩套及以上住房和外地居民的新購(gòu)住房（對(duì)外地戶籍還無(wú)法取得全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計(jì)上相對(duì)簡(jiǎn)便，只要是非上海戶籍的，你出手購(gòu)房，就認(rèn)定為是第二套及以上）。換句話說(shuō)，你不出手新購(gòu)住房，這個(gè)稅就與你沒(méi)有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而重慶方案的收稅對(duì)象包括存量的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住宅，它更側(cè)重于對(duì)豪宅征收特別稅，對(duì)這個(gè)政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費(fèi)的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配這個(gè)內(nèi)容。實(shí)際上這兩地的試點(diǎn)不能說(shuō)只調(diào)節(jié)了哪一項(xiàng)，它們實(shí)施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點(diǎn)確實(shí)有些不同。簡(jiǎn)言之，在試點(diǎn)中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。

按照國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日的說(shuō)法，將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并；接受中國(guó)日?qǐng)?bào)采訪的全國(guó)人大委員也稱“與重慶和上海試點(diǎn)的只針對(duì)房產(chǎn)征稅不同，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)房產(chǎn)和土地征收”，如此一來(lái)，上海和重慶的試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)可能就無(wú)法作為參考了。

對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何？

據(jù)2013年7月17日證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，有專家稱上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅使房?jī)r(jià)少增長(zhǎng)15%。但財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希今年6月30日在接受采訪時(shí)稱：從理論上講，房產(chǎn)稅會(huì)影響房?jī)r(jià)，但影響的程度要根據(jù)具體情況去判斷。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)開始形成拐點(diǎn)，而兩三年之后的狀況很難判斷。所以房產(chǎn)稅出臺(tái)理論上會(huì)影響房?jī)r(jià)，但影響程度不確定。

對(duì)于房產(chǎn)稅，大家都盼望它能抑制炒樓風(fēng)氣，讓房?jī)r(jià)不要漲得太瘋狂。人們之所以對(duì)房產(chǎn)稅寄予厚望，是因?yàn)閲?guó)外貌似有這樣的先例。

就拿德國(guó)來(lái)說(shuō)，在德國(guó)要購(gòu)置一棟房屋，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。

其結(jié)果是怎樣呢？據(jù)說(shuō)，10年來(lái)，德國(guó)名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說(shuō)扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

這種論調(diào)，很多經(jīng)濟(jì)專家都在反復(fù)提及。但實(shí)際上又怎樣呢？重慶和上海在2011年試水房產(chǎn)稅，結(jié)果呢？這兩個(gè)城市方案不一，但結(jié)果是差不多的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年12月重慶新建商品住宅價(jià)格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價(jià)格同比漲幅更是高達(dá)24.3%。

財(cái)政專家胡祖六也表示，世界上很多存在房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家都在征收房產(chǎn)稅，想通過(guò)征收房產(chǎn)稅使得房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂是“癡心妄想”。

其實(shí)，早在重慶和上海的房產(chǎn)稅出來(lái)之前，已經(jīng)有人對(duì)把房產(chǎn)稅看作抑制房?jī)r(jià)利器表示懷疑。

路透社中文網(wǎng)2010年一篇文章稱，受訪的稅收專家們普遍認(rèn)為，即使房產(chǎn)稅出臺(tái)，最深刻的意義也在于彌補(bǔ)中國(guó)住房保有環(huán)節(jié)稅種的缺失以及給地方政府穩(wěn)定的財(cái)源。但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房子的稀缺很容易讓房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到需要買房的人這里，反而可能充當(dāng)高房?jī)r(jià)的“推手”。

正如一位財(cái)稅部門官員所說(shuō)，稅收本身具有轉(zhuǎn)嫁性的特點(diǎn)，在目前中國(guó)房地產(chǎn)仍屬賣方市場(chǎng)的前提下，被轉(zhuǎn)嫁的稅收很可能會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)所要交的稅已經(jīng)很多了，計(jì)算也非常復(fù)雜，十幾個(gè)稅種相互交叉，涵蓋建房、買賣房屋和擁有環(huán)節(jié)。但持有環(huán)節(jié)卻沒(méi)有稅，這等于買得起房子的人有能力交完之前那些環(huán)節(jié)的稅，之后可以安寢無(wú)憂，于是有錢的會(huì)屯更多的房子，沒(méi)錢的便永遠(yuǎn)買不起房。

所以，房產(chǎn)稅倒是有利于財(cái)富再分配。比如說(shuō)，持有兩套房或以上者，第二套便要每年都上納房產(chǎn)稅，便有利于縮短不同階層間的差距。

征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)成熟了嗎？

2014年8月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，明確不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，暫行條例的發(fā)布將提速房產(chǎn)稅的全面擴(kuò)圍。

財(cái)經(jīng)專家葉檀表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會(huì)推出”。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使得腐敗官員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)將房產(chǎn)大量拋售套現(xiàn)，加劇市場(chǎng)的不平衡；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)提升房產(chǎn)稅預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不明朗。不動(dòng)產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會(huì)推出，從理論上說(shuō)，越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅越高。

在中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文看來(lái)，目前征收房地產(chǎn)稅面臨著不少障礙。施正文解釋說(shuō)，首先，在技術(shù)上，稅務(wù)部門并不掌握不動(dòng)產(chǎn)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)企業(yè)征稅等，而房地產(chǎn)稅是針對(duì)千家萬(wàn)戶的直接稅，僅靠目前的稅務(wù)部門是無(wú)法推行的。

“第二，一些部門和利益群體會(huì)擁有高檔房屋或者是多套房屋，向他們征稅存在著一定的阻力?！?/p>

“第三，需要明確的是，房地產(chǎn)稅的實(shí)施需要有一定的時(shí)間?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》的出臺(tái)，表明我們?cè)诹⒎ㄉ弦呀?jīng)取得了重大的進(jìn)展。條例有望在今年年內(nèi)正式出臺(tái)，但在實(shí)施的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)的真正運(yùn)行還需要4年左右的時(shí)間，因?yàn)橐谌珖?guó)將所有不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行采集和整理，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃定。有關(guān)部門只有在掌握這些不動(dòng)產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上，才可以按照計(jì)劃進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征收。新房地產(chǎn)稅的立法可能會(huì)在2016年或2017年推出，新房地產(chǎn)稅的實(shí)施，預(yù)計(jì)還要再滯后一些?！?/p>

編輯 陳翔

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