土地市場(chǎng)化程度及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究
——基于面板數(shù)據(jù)模型的山東省實(shí)證分析

吳莉莉，夏方舟

土地市場(chǎng)化程度及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究
——基于面板數(shù)據(jù)模型的山東省實(shí)證分析

吳莉莉1，夏方舟2

(1．山東城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院工程管理系，山東濟(jì)南250103;2．中國(guó)人民大學(xué) 公共管理學(xué)院，北京100872)

研究目的:分析山東省土地市場(chǎng)化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究方法:計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和面板數(shù)據(jù)模型。在單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上建立面板數(shù)據(jù)模型。研究結(jié)果:(1)山東省土地市場(chǎng)化程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房?jī)r(jià)并不完全一致;(2)山東省土地市場(chǎng)化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。(3)山東省各地市房?jī)r(jià)的空間自相關(guān)性很低，房?jī)r(jià)不受周邊區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的影響。研究結(jié)論:(1)進(jìn)一步優(yōu)化土地資源，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展;(2)影響房?jī)r(jià)的因素非常復(fù)雜，而且土地“招拍掛”制度不是高房?jī)r(jià)的決定因素。應(yīng)采用差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因地制宜;(3)加快城市群有機(jī)聯(lián)系和經(jīng)濟(jì)輻射功能。

土地市場(chǎng)化程度;房?jī)r(jià);面板數(shù)據(jù)模型

一、引 言

黨的十八屆三中全會(huì)指出，“要緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革，堅(jiān)持和完善基本經(jīng)濟(jì)制度”;“經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”;“要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。土地作為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生的基本要素，其配置顯然也需要讓市場(chǎng)機(jī)制起到?jīng)Q定性作用。然而，由于土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的密切關(guān)聯(lián)性，各地不斷竄升的高房?jī)r(jià)造成了相應(yīng)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注，以至于對(duì)市場(chǎng)機(jī)制配置土地要素的機(jī)制產(chǎn)生詬病，影響著土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，關(guān)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系一直是政府和專家學(xué)者熱衷探討的問(wèn)題，但從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地市場(chǎng)化程度影響房?jī)r(jià)的研究較少，從全國(guó)角度出發(fā)，譚術(shù)魁①譚術(shù)魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育程度區(qū)域差異及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2013年第2期。分析了土地市場(chǎng)的區(qū)域差異及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

本文在借鑒已有的研究成果的基礎(chǔ)上，以山東省為例，從土地市場(chǎng)化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響角度入手進(jìn)行定量研究，試圖厘清土地市場(chǎng)化水平的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，提出進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)，差別化房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

二、山東省土地市場(chǎng)化程度測(cè)算

由于土地市場(chǎng)化水平是表征土地市場(chǎng)化程度的核心指標(biāo)，本文山東省的土地市場(chǎng)化程度以土地市場(chǎng)化水平這個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。

(一)測(cè)算公式確定

我國(guó)目前的土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)主要有兩種，一是土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)，主要指土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌;二是土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等形式。由于土地二級(jí)市場(chǎng)接近于完全的市場(chǎng)化機(jī)制，本文僅考慮土地一級(jí)市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)化程度的測(cè)度。我國(guó)土地統(tǒng)計(jì)的口徑發(fā)生變化，2008年及以前的土地出讓的數(shù)據(jù)按照協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌分列，而2008年之后，土地出讓的數(shù)據(jù)按照協(xié)議和招拍掛兩種方式分列。在現(xiàn)有文獻(xiàn)①曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。②曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。③曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。④曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑤曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑥曹振良，傅十葉:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑦許實(shí)，王慶日，譚永忠等:《中國(guó)土地市場(chǎng)化程度的時(shí)空差異特征研究》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2012年第12期。的基礎(chǔ)上，參考李永樂(lè)、吳群⑧李永樂(lè)，吳群:《土地市場(chǎng)發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計(jì)與測(cè)算》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2009年第11期。等人的研究成果，結(jié)合數(shù)據(jù)來(lái)源的可獲得性，構(gòu)建山東省土地市場(chǎng)化程度測(cè)算公式，如公式1。 土地市場(chǎng)化程度測(cè)算公式為:

其中:LM代表土地市場(chǎng)化程度，Qi分別表示協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓的土地面積(2003－2008年)，協(xié)議和招拍掛等方式出讓的土地面積(2009－2011年);Wi分別代表協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)化權(quán)重(2003－2008年)，協(xié)議、招拍掛等方式對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)化權(quán)重(2009－2011年)。Q表示土地出讓總面積。

(二)數(shù)據(jù)來(lái)源及權(quán)重確定

本文土地市場(chǎng)化權(quán)重的確定，參考李永樂(lè)、吳群⑨李永樂(lè)，吳群:《土地市場(chǎng)發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計(jì)與測(cè)算》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2009年第11期。等人的研究成果，依據(jù)每種土地使用權(quán)出讓方式單價(jià)與拍賣單價(jià)的相對(duì)值來(lái)確定。具體來(lái)說(shuō)，2003－2008年，協(xié)議、招標(biāo)、拍賣掛牌的單位地價(jià)以山東省2003－2008年該種方式的平均地價(jià)確定。通過(guò)計(jì)算可知，山東省土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、掛牌出讓單價(jià)約為拍賣出讓單價(jià)的21%、65%、61%，因此本文確定山東省土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的權(quán)重分別為 0．21、0．65、1和0．61。2009－2011年，協(xié)議出讓單價(jià)約為招拍掛出讓單價(jià)的46%，確定土地使用權(quán)協(xié)議、招拍掛出讓的權(quán)重分別為0．46和1。根據(jù)公式1，計(jì)算出山東省及17地市的土地市場(chǎng)化程度如表1所示。

表1 2003－2011年山東省土地市場(chǎng)化程度(單位:%)

由表1可以看出，山東省土地市場(chǎng)化程度的特征:(1)山東省的土地市場(chǎng)化程度逐年提高，2008年之后大幅度提高。2007年國(guó)土資源部第39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)，工業(yè)用地同商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地一樣也要實(shí)行“招拍掛”，之后山東省及各地市土地市場(chǎng)化程度大幅度提高，到2011年，全省平均達(dá)到94．45%。(2)土地市場(chǎng)化程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不完全一致。平均土地市場(chǎng)化程度最高的是魯南經(jīng)濟(jì)帶，東部半島城市群和濟(jì)南都市圈的平均水平相差不大。

三、土地市場(chǎng)化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響

土地市場(chǎng)化程度的提高，尤其是土地出讓方式改變后，從短期看，單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本提高了，但從長(zhǎng)期看，就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地資源市場(chǎng)化配置程度不斷提高，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效利用資源，提高管理水平，也有利于全社會(huì)土地利用效率的提高，盤活存量土地和閑置土地，增加房源供應(yīng)，一定程度上有助于抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)。

(一)模型構(gòu)建

本文從供給和需求的角度入手，在數(shù)據(jù)可得性和消除共線性的前提下，選取五個(gè)指標(biāo)作為自變量，構(gòu)建如下模型:

其中HP代表房?jī)r(jià)，以商品房均價(jià)(元/平方米)來(lái)表示，G代表城鎮(zhèn)居民可支配收入(元)，SA代表商品房實(shí)際銷售面積(平方米)，LHR代表上一年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率(%)，UR代表城市化率(%)，LM代表土地市場(chǎng)化程度(%)。

為了消除數(shù)據(jù)中存在的異方差性和變量計(jì)量單位不同對(duì)回歸結(jié)果的影響，本文使用對(duì)數(shù)方程反映土地市場(chǎng)化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，且對(duì)數(shù)方程也反映彈性特征。根據(jù)公式2，建立以下對(duì)數(shù)模型:

公式3 中的符號(hào)含義同公式 2，α、β、γ、δ、ε 分別代表變量回歸系數(shù)。

商品房均價(jià)由相應(yīng)年份的商品房實(shí)際銷售額除以商品房實(shí)際銷售面積得到，其中2001－2003年商品房實(shí)際銷售額和實(shí)際銷售面積來(lái)源于2002－2004年《山東統(tǒng)計(jì)年鑒》，2004年來(lái)源于各地市統(tǒng)計(jì)年鑒或年鑒，2005－2011年來(lái)源于2006－2012年《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)年鑒》;城鎮(zhèn)居民可支配收入、城市化率來(lái)源于2004－2012年《山東統(tǒng)計(jì)年鑒》和各地市統(tǒng)計(jì)年鑒，其中城市化率等于該地區(qū)非農(nóng)業(yè)人口除以該地區(qū)總?cè)丝?上一年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率由商品房均價(jià)計(jì)算得出。

(二)實(shí)證分析

本文采用2003－2011年山東省及17地市土地市場(chǎng)化程度、房?jī)r(jià)及相關(guān)數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以增強(qiáng)模型的可信度。面板數(shù)據(jù)模型①［美］巴蒂H．巴爾塔基:《面板數(shù)據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析(原書第4版)》，白仲林主譯，北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2010年版，177－199。能夠同時(shí)反映研究對(duì)象在時(shí)間和截面單元兩個(gè)方向上的變化規(guī)律及不同時(shí)間、不同單元的特性，綜合利用樣本信息，使研究更加深入，同時(shí)可以減少多重共線性帶來(lái)的影響。

1．單位根檢驗(yàn)

為避免偽回歸，需要對(duì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)分為同質(zhì)單位根檢驗(yàn)和異質(zhì)單位根檢驗(yàn)，前者主要是LLC檢驗(yàn)，后者主要是IPS檢驗(yàn)、Fisher－ADF檢驗(yàn)和Fisher－PP檢驗(yàn)。運(yùn)用Eviews 6．0②易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年版，293－311。進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

表2 變量單位根檢驗(yàn)

表3 Pedroni檢驗(yàn)結(jié)果

在1%的顯著性水平上，這四種檢驗(yàn)均拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為不存在單位根，所有變量均為平穩(wěn)序列。

2．協(xié)整檢驗(yàn)

房?jī)r(jià)及其影響因素均為平穩(wěn)序列，變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系，本文運(yùn)用Eviews 6．0③易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年版，293－311。軟件進(jìn)行面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如表3和表4所示。

由表3和表4可知，在5%的顯著性水平下，Panel V統(tǒng)計(jì)量和Panel rho統(tǒng)計(jì)量不能拒絕沒(méi)有協(xié)整的零假設(shè)，而Panel PP統(tǒng)計(jì)量和Panel ADF統(tǒng)計(jì)量將拒絕零假設(shè)，認(rèn)為變量之間具有協(xié)整關(guān)系。Group rho統(tǒng)計(jì)量不能拒絕原假設(shè)，而Group PP統(tǒng)計(jì)量和Group ADF統(tǒng)計(jì)量均很顯著，表明變量之間存在異質(zhì)性協(xié)整關(guān)系。Kao檢驗(yàn)的ADF統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)顯著，認(rèn)為序列之間存在協(xié)整關(guān)系。

從理論上分析，城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積、上一年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、城市化率和土地市場(chǎng)化水平，均是影響房?jī)r(jià)的重要因素。結(jié)合Pedroni檢驗(yàn)和Kao檢驗(yàn)結(jié)果，本文認(rèn)為因變量和自變量之間具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，直接對(duì)原值方程進(jìn)行回歸。

表4 Kao檢驗(yàn)結(jié)果

表5 固定效應(yīng)檢驗(yàn)

表7 固定效應(yīng)模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果

3．模型選擇

面板數(shù)據(jù)線性模型主要有三種:混合估計(jì)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型。在面板數(shù)據(jù)模型的選擇方法上，本文采用F檢驗(yàn)決定選用混合估計(jì)模型還是固定效應(yīng)模型，然后采用Housman檢驗(yàn)確定是選用隨機(jī)效應(yīng)模型還是固定效應(yīng)模型。本文運(yùn)用Eviews 6．0①易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年版，293－311。軟件進(jìn)行F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表5和表6所示。

根據(jù)表5，在1%的顯著性水平下，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為20．12，拒絕原假設(shè)，固定效應(yīng)模型優(yōu)于混合估計(jì)模型。根據(jù)表6，Hausman檢驗(yàn)，拒絕原假設(shè)，固定效應(yīng)模型優(yōu)于隨機(jī)效應(yīng)模型。

因此，本文選擇固定效應(yīng)模型。

4．模型估計(jì)結(jié)果

通過(guò) Eviews6．0②易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年版，293－311。軟件，建立個(gè)體固定效應(yīng)模型，結(jié)果如表7所示。

在10%的顯著性水平下，城鎮(zhèn)居民收入和商品房銷售面積回歸系數(shù)顯著，上一年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、城市化率和土地市場(chǎng)化水平的回歸系數(shù)不顯著。城鎮(zhèn)居民可支配收入增加1%，房?jī)r(jià)將上漲0．94%，符合供求理論，與大多數(shù)實(shí)證研究的結(jié)果一致。商品房銷售面積增加1%，房?jī)r(jià)將上漲0．044%，與近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)實(shí)相符。上一年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和城市化率這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，不符合理論預(yù)期，也與其他研究成果不一致③鄭娟?duì)?《基于Panel Data模型的土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2009年第4期。④譚術(shù)魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育程度區(qū)域差異及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響》，《中國(guó)土地科學(xué)》，2013年第2期。，可能是由于樣本量較少或者指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法有關(guān)，有待進(jìn)一步研究。土地市場(chǎng)化程度回歸系數(shù)不顯著，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。因此，本文的實(shí)證研究認(rèn)為房?jī)r(jià)主要受供求、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力影響，而幾乎不受土地市場(chǎng)化程度的影響。

表7下半部分是17地市的截距估計(jì)值，其中青島、濟(jì)南、日照、煙臺(tái)等7個(gè)地市為正值，其它10個(gè)地市為負(fù)值。濟(jì)南市和青島市的截距估計(jì)值不但為正，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他地市，一定程度上反映了兩市相較于山東省其他地市的有一定的特殊性。濟(jì)南市是山東省省會(huì)，政治中心，青島市是沿海開放城市，“半島城市群”核心城市，是山東省的經(jīng)濟(jì)中心，是發(fā)展活力最強(qiáng)，最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。由于政治和經(jīng)濟(jì)等因素的影響，濟(jì)南市和青島市的房?jī)r(jià)在山東省處于較高水平。日照市和煙臺(tái)市都是沿海城市，較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是兩地房?jī)r(jià)較高的主要因素。

本文根據(jù)BadiH．Baltagi⑤易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年版，293－311。提出的空間自相關(guān)檢驗(yàn)方法，運(yùn)用Matlab2010軟件對(duì)山東省17地市的商品房?jī)r(jià)格的空間自相關(guān)性進(jìn)行了檢驗(yàn)，得到空間自相關(guān)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為0．04，說(shuō)明山東省各地市的商品房?jī)r(jià)格是相對(duì)獨(dú)立的，沒(méi)有空間集聚現(xiàn)象。空間自相關(guān)檢驗(yàn)也說(shuō)明濟(jì)南市、青島市房?jī)r(jià)較高，很大程度上取決于其特殊的政治、經(jīng)濟(jì)地位和獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與周邊城市的關(guān)聯(lián)度不大。

四、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)化程度的分析，山東省土地市場(chǎng)化程度呈逐年上升的趨勢(shì)，尤其是“8．31大限”以來(lái)，土地市場(chǎng)化程度大幅度的提升，說(shuō)明山東省近年來(lái)土地資源市場(chǎng)化配置的比重不斷提高。

本文運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法、Eviews和Matlab軟件研究了山東省土地化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得到結(jié)論:一是山東省土地市場(chǎng)化程度對(duì)商品房?jī)r(jià)格幾乎沒(méi)有影響。這至少說(shuō)明山東省土地資源市場(chǎng)化配置水平的提高不是較高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素，土地“招拍掛制度”不是高房?jī)r(jià)的決定因素。二是山東省各地市房?jī)r(jià)的空間自相關(guān)性很低，房?jī)r(jià)不受周邊區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的影響。三是土地市場(chǎng)化程度與房?jī)r(jià)存在區(qū)域差異。東部半島城市群和濟(jì)南都市圈的土地市場(chǎng)化程度低于魯南經(jīng)濟(jì)帶，但前者的商品房均價(jià)高于后者。例如，青島市和濟(jì)南市的土地市場(chǎng)化水平在山東省處于中等水平，但這兩個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格在山東省是最高的;菏澤市的土地市場(chǎng)化程度處于較高的水平，但其房?jī)r(jià)在山東省幾乎處于最低的水平。因此土地市場(chǎng)化程度的提高不是房?jī)r(jià)高低的主因，較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口集聚，產(chǎn)生的對(duì)商品房的大量剛性需求和部分投資、投機(jī)需求，或許才是濟(jì)南市和青島市較高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。從本文的實(shí)證分析可以初步得出山東省商品房?jī)r(jià)格主要受政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和需求等因素影響的結(jié)論。

(二)政策建議

首先，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。土地供應(yīng)要根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)決定土地的供應(yīng)，要注意運(yùn)用間接調(diào)控手段，用體制的、機(jī)制的、法制的手段，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等的動(dòng)態(tài)要求，用計(jì)劃和規(guī)劃指標(biāo)、土地價(jià)格、土地管理法規(guī)等手段，引導(dǎo)和改變企業(yè)的用地需求預(yù)期。要積極發(fā)揮土地稅收在優(yōu)化土地資源配置和實(shí)現(xiàn)土地資源有效管理中的作用①嚴(yán)金明:《土地管理應(yīng)有理性思維》，《河南國(guó)土資源》，2005年第7期。。

其次，采用差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。影響房?jī)r(jià)的因素很復(fù)雜，除了本文研究的一些影響因素外，心理預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房產(chǎn)稅②況偉大:《房產(chǎn)稅、地價(jià)與房?jī)r(jià)》，《中國(guó)軟科學(xué)》，2012年第4期。等都可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的影響。目前我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)了一些問(wèn)題，民間投資實(shí)業(yè)的積極性不高，加之近年來(lái)股票市場(chǎng)不景氣，國(guó)民投資的渠道較少，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)幾乎一路上漲，有購(gòu)買能力的民眾紛紛選擇購(gòu)置房地產(chǎn)作為投資的主要渠道，投資和投機(jī)需求也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。因此一味強(qiáng)調(diào)“招拍掛”制度是房?jī)r(jià)上漲的主因，認(rèn)為取消“招拍掛”，房?jī)r(jià)就會(huì)下降的觀點(diǎn)是非常片面的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，且影響因素復(fù)雜。即使在山東省省內(nèi)不同區(qū)域房?jī)r(jià)差異也很大，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策不能“一刀切”，也不能只用一種調(diào)控政策。應(yīng)該因地制宜，多種調(diào)控手段靈活應(yīng)運(yùn)。比如青島市和濟(jì)南市房?jī)r(jià)較高，主要由于其政治和經(jīng)濟(jì)中心地位導(dǎo)致的大量剛需和部分投資、投機(jī)需求，因此在調(diào)控兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首先搞清楚房?jī)r(jià)較高的原因，摸清楚低收入無(wú)房居住的群體住房困難的群體有多少，政府應(yīng)增加廉租房和公租房的供應(yīng)或者是貨幣補(bǔ)貼，以滿足群眾的住房需求。

最后，加快城市集群的有機(jī)聯(lián)系和經(jīng)濟(jì)輻射功能③胡存智:《土地資源不能完全跟著市場(chǎng)走》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，2013年第13期。。山東省東部半島城市群是率先發(fā)展的地區(qū)，中部濟(jì)南都市圈和魯南經(jīng)濟(jì)帶的城市集群也逐步形成，但是城市集群之間的有機(jī)聯(lián)系是不夠的，它們?cè)诮?jīng)濟(jì)社會(huì)上的互動(dòng)互補(bǔ)作用還不夠，可以加強(qiáng)良性互動(dòng)。而且這些城市集群內(nèi)部還需要進(jìn)一步提升它的整體運(yùn)行質(zhì)量，提升發(fā)展能力。

F299．23

A

1003－8353(2014)06－0134－05

山東省高等教育青年骨干教師國(guó)內(nèi)訪問(wèn)學(xué)者經(jīng)費(fèi)資助項(xiàng)目、山東省教育廳高校人文社科研究項(xiàng)目“山東省土地市場(chǎng)政府調(diào)控機(jī)制研究(J12WG61)”階段性研究成果。

吳莉莉(1980－)，女，山東城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院講師，管理學(xué)碩士，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系訪問(wèn)學(xué)者。研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地管理。夏方舟(1989－)，男，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋匾?guī)劃與土地整治。