解決房地產(chǎn)問題，行勝于言

基金項(xiàng)目： 教育部人文社會科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大項(xiàng)目（12JJD840007）

在高房價(jià)連續(xù)6年穩(wěn)居全國兩會熱議榜前三的情況下，政府工作報(bào)告居然八年來破天荒地只字未提房價(jià)調(diào)控。于是唱多派歡欣鼓舞：“你看，報(bào)告都不再提房價(jià)調(diào)控了，房價(jià)豈不還得一路高歌”。

真是如此嗎？我看未必。新一屆國家領(lǐng)導(dǎo)集體上任以來，敢想、敢闖、敢干，接地氣、說實(shí)話、辦實(shí)事，在諸多領(lǐng)域攻堅(jiān)克難，取得的成績有目共睹。取消和下放行政審批、工商注冊登記制度改革、擴(kuò)大“營改增”試點(diǎn)、取消和免征行政事業(yè)性收費(fèi)、抓作風(fēng)定八項(xiàng)規(guī)定、反四風(fēng)走群眾路線、反腐敗老虎蒼蠅一起打、破除既得利益藩籬不遺余力。這讓民眾對政府工作報(bào)告中所提出的“讓全體人民過上好日子”信心日增。

人民的政府顯然不會放任房地產(chǎn)價(jià)格泡沫肆意侵害老百姓的幸福感。政府工作報(bào)告雖未明言“房價(jià)調(diào)控”，卻對“住房、征地拆遷等仍然是當(dāng)前群眾不滿意的問題有著清醒的認(rèn)識。之所以未循空喊“打壓房價(jià)”之舊例，皆因本屆政府已認(rèn)識到，在房地產(chǎn)問題上，“干一寸勝過說一尺”。

這話實(shí)在，之前八年，年年喊“遏制房價(jià)”均未果，只能說明國五條也好，國八條也罷，都沒找準(zhǔn)病根，哪怕出臺再多“國N條”也不過是治標(biāo)不治本。剛剛過去的2013年，房價(jià)依然我行我素，全國主要城市的房價(jià)照樣一路飆漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個城市的平均同比漲幅達(dá)到了9.7%，接近2010年初創(chuàng)造的歷史最高值，北、上、廣、深4個一線城市新建商品房價(jià)格首次全部同比年度漲幅超過20%?！笆昃耪{(diào)”，終成空調(diào)。被譽(yù)為史上最嚴(yán)的“國五條”也只能“無可奈何花落去”，房價(jià)卻“似曾相識又歸來”。以致民眾直呼：“撼大山易，撼房價(jià)難”。

房價(jià)邊調(diào)邊漲對政府的公信力損害極大。正視問題，少說多做，干出點(diǎn)實(shí)效，遠(yuǎn)比“口惠而實(shí)不至”強(qiáng)得多。政府工作報(bào)告沒提房價(jià)不代表政府不關(guān)注房地產(chǎn)，因?yàn)椤懊裰?，施政所向”，同時，解決房地產(chǎn)問題，行勝于言。

中國眼下的住房問題，有的是發(fā)展過程中產(chǎn)生的，有的是工作不到位造成的。改革開放后尤其是1994年以來，中國城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了一系列改革。1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。但是，改革過程中伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展又產(chǎn)生了一些新的問題，最直觀的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，民眾離“住有所居”目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

問題并非憑空產(chǎn)生。追本溯源，我們發(fā)現(xiàn)“GDP導(dǎo)向型政績考核→地方政府投資沖動→政府債務(wù)融資→房地產(chǎn)價(jià)格泡沫”這樣一個鏈條在當(dāng)前中國客觀存在。政績評價(jià)的主要指標(biāo)仍未擺脫地區(qū)生產(chǎn)總值及增長率這一傳統(tǒng)指標(biāo)。地方官員在政績考核和晉升壓力下展開晉升錦標(biāo)賽，最短平快的手段必?zé)o外乎投資大躍進(jìn)。資金出現(xiàn)缺口的情況下，地方政府債務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，但巨額債務(wù)是需要抵押物的，欠債也終究是要還錢的，靠什么，什么最可靠，顯然是房地產(chǎn)。值得注意的是，在債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升的情況下，抵押物不能出現(xiàn)貶值，于是房價(jià)必須保持持續(xù)、穩(wěn)定上漲。房價(jià)下跌一方面會引發(fā)土地這一債務(wù)的抵押物貶值、土地出讓收入下降，另一方面會引發(fā)相關(guān)稅收減少，對還款能力形成直接打擊，上述因素疊加，債務(wù)鏈條恐有破裂之虞，這顯然是地方政府無法承受之重。此種邏輯不變，房價(jià)泡沫難以避免。

不妨借用中醫(yī)的觀點(diǎn)，一流的醫(yī)生治本，二流的醫(yī)生治標(biāo)，末流的醫(yī)生亂開藥，如果缺乏望、聞、問、切的科學(xué)步驟，不把握房地產(chǎn)問題的病灶，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，必然治標(biāo)不治本。2013年10月29日下午，中共中央政治局首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。作為歷史上談房地產(chǎn)規(guī)格最高的一次會議，房地產(chǎn)問題的重要性不言而喻。然而與以往截然不同的是，此次會議并未提及“房價(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過去的熱門名詞。顯然，新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控手段和方式已在悄然謀變。

不妨梳理一下本屆國家領(lǐng)導(dǎo)集體對房地產(chǎn)問題的政策思路。概言之，即“一大法寶，兩個關(guān)鍵，三種手段，四對關(guān)系”。

一大法寶即全面深化改革。習(xí)近平總書記提出，全面深化改革要“更加注重改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性”，這固然不是專門針對房地產(chǎn)而言，但房地產(chǎn)的問題的解決卻有賴于改革的全面深化。房地產(chǎn)調(diào)控，功夫在“價(jià)”外！只有斬?cái)嗤茲q房價(jià)上漲的“隱形之手”，平衡供給需求的相關(guān)政策才能在實(shí)踐中發(fā)揮作用。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第539期2014年第07期-----轉(zhuǎn)載須注名來源否則，結(jié)果往往是“按下葫蘆浮起瓢”，但之前的房價(jià)調(diào)控實(shí)踐表明，結(jié)果甚至比這更糟，連葫蘆都沒能按下去，直接就是邊調(diào)邊漲！“改革”和“落實(shí)”就是本屆政府為高燒不退的房價(jià)開出的一副“中藥”，意在標(biāo)本兼治。2013年11月召開的十八屆三中全會及作出的全面深化改革的若干重大問題的決定讓這一思路更趨清晰。政治體制和經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域全面深化改革有利于完善政績考核機(jī)制，提升政策價(jià)值層次；建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度；優(yōu)化政府投資，控制債務(wù)規(guī)模，對房價(jià)越燒越旺的邪火無疑具有釜底抽薪的作用。

兩個關(guān)鍵即市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。在深刻把握住房功能屬性的基礎(chǔ)上，正確區(qū)分商品住房和保障性住房兩個市場，明確各自功能，清晰各自供給主體。這就是習(xí)近平總書記所強(qiáng)調(diào)的，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，從而實(shí)現(xiàn)高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系。

三種手段即不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)金融三種手段。確認(rèn)不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，對建設(shè)現(xiàn)代市場體系，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)具有重大意義。房姐、房叔、腐敗官員多涉房等現(xiàn)實(shí)讓公眾對于不動產(chǎn)登記懲治貪腐、打壓房價(jià)平添了更多期許。房地產(chǎn)稅長期缺失，使得持有多套房等投機(jī)行為的成本太低。一旦不動產(chǎn)登記加上住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本必將大幅上升，房產(chǎn)需求將明顯下降，且存量住房也可釋放到住房市場，供給的增加和需求的減少將使得房價(jià)下降。適當(dāng)運(yùn)用房地產(chǎn)貸款利率調(diào)控政策，既可以通過優(yōu)惠貸款利率保障首套房剛性需求，也可以通過多套房貸款利率上浮提高投機(jī)行為的成本。今年兩會期間，全國人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作以及不動產(chǎn)登記條例將于今年6月份出臺的消息讓民眾對住房領(lǐng)域全面深化改革充滿了期待。

四對關(guān)系即政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。這四對關(guān)系處理得好，則住房領(lǐng)域政府和市場的關(guān)系就理順了，這既可以推動商品住房市場資源配置在市場規(guī)則、市場價(jià)格、市場競爭的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化，也可以大幅度減少政府對資源的直接配置，集中精力專注于市場失靈的保障性住房領(lǐng)域，同時也有利于政府更好地發(fā)揮監(jiān)管職能。

當(dāng)然，截止到目前為止，房地產(chǎn)問題仍然沒有得到很好地解決，離人民群眾滿意還有很大差距，但在治理思路和制度設(shè)計(jì)方面，我們已經(jīng)有了很多新的實(shí)質(zhì)性變化?？梢韵胍姡瑖抑卫眢w系的現(xiàn)代化，加上治理能力的不斷優(yōu)化，全體民眾住有所居的“安居夢”一定能夠?qū)崿F(xiàn)。我們需要做的，就是不斷在落實(shí)上下功夫，將宏觀制度和關(guān)鍵技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合起來，防止政策在執(zhí)行中走樣。我們必須清醒地認(rèn)識到，住房領(lǐng)域的改革越全面越深化，來自方方面面的利益集團(tuán)的阻力就越大。沖破利益固化的藩籬，不僅需要時間表、路線圖，更需要堅(jiān)韌不拔、勇往直前的改革決心、意志和行動。

（作者姚金海供職于江西省委黨校公共管理學(xué)教研部，系武漢大學(xué)管理學(xué)博士）