大慶市居民住房投資能力分析

賁宏月　羅煥

摘 要：采用2008—2012年大慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和相關(guān)圖表，并且與調(diào)查問(wèn)卷相結(jié)合系統(tǒng)分析大慶市的住房投資發(fā)展與居民收入增加之間的的關(guān)系，綜合分析大慶市居民目前的住房現(xiàn)狀和投資實(shí)力，以調(diào)查問(wèn)卷的形式對(duì)于大慶市居民進(jìn)行住房投資調(diào)查。本次研究對(duì)大慶市居民未來(lái)的住房投資具有一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：居民住房；居民收入；住房投資；大慶市

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）22-0162-02

引言

由于收入的提高，大慶市城鎮(zhèn)居民生活水平也在穩(wěn)步上升，衣、食、住、用、行等各消費(fèi)領(lǐng)域都發(fā)生了日新月異的變化。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出由2008年的9 847.1元提高到2012年的15 482.2元，增長(zhǎng)57.2%，年均增長(zhǎng)9.5%。恩格爾系數(shù)始終保持在31%～33%之間，比上一個(gè)五年提高了2～3個(gè)百分點(diǎn)，2008年以來(lái)，大慶市消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（CPI）累計(jì)上漲24.4%，隨著居民收入及生活水平的提高由于全國(guó)性的購(gòu)房熱潮以及居民的日常投資意識(shí)的增長(zhǎng)，大慶市居民對(duì)于住房的投資更是走向歷史新高。本文在投資的角度對(duì)大慶市住房投資能力進(jìn)行了分析，站在投資的角度對(duì)大慶市居民的住房投資進(jìn)行引導(dǎo)。

一、大慶市居民收入，住房與投資現(xiàn)狀

（一）居民收入與住房現(xiàn)狀

居住條件明顯改善。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均居住支出達(dá)1 712.6元，比2008年增加1.57倍。住房私有化進(jìn)程明顯加快，購(gòu)買房改房的家庭占67.5%、購(gòu)買商品房家庭的占26.2%。室內(nèi)裝潢日益考究，用材使料精挑細(xì)選，居室裝潢水平向高檔化、賓館化方向發(fā)展。

2012年城鎮(zhèn)居民已有36.9%的住戶裝修過(guò)，城鎮(zhèn)居民居住條件的改善首先體現(xiàn)在住房面積及其建筑質(zhì)量上。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積為28.14平方米。住宅建筑類型大有改觀，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達(dá)88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。此外，在住宅建設(shè)中實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)以及規(guī)范化的物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美。住宅內(nèi)使用自來(lái)水的占94.7%、有廁所浴室的占80.1%、有管道天然氣的占79.6%、有空調(diào)和取暖設(shè)備的占97.6%。其原因主要是由于大慶市近幾年來(lái)的收入總水平在不斷提高，人們的可支配收入也逐年增多。可見(jiàn)，大慶市居民的投資能力很強(qiáng)，擁有充足的資金進(jìn)行住房投資。以下為大慶市2008—2012年的地區(qū)總收入水平變動(dòng)圖。

（二）居民投資情況

大慶市區(qū)居民家庭財(cái)富總額約為2 200多億元，按照其價(jià)值從大到小地排列，主要由住房、存款、汽車、股票構(gòu)成，其中，前兩項(xiàng)財(cái)富價(jià)值就超過(guò)了1 900億元。其中，住房占了一半，約為1 100億元；800億元為存款；165億元為汽車；140億元為股票；剩下的還包括一些投資品、消費(fèi)品等財(cái)富。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門百戶抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，近幾年來(lái)，我市居民的人均住房使用面積在逐年增加。其中，到2013年年底，大慶城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已增加到了25.3平方米。由此可見(jiàn)，大慶市居民對(duì)住房的投資是非常熱衷的，住房投資成為了居民日常投資的首選。針對(duì)此現(xiàn)狀，我們將其歸納為如下的統(tǒng)計(jì)圖：

二、居民投資存在的問(wèn)題

（一）投資結(jié)構(gòu)不盡合理

大慶市作為黑龍江省第二大市，GDP總值連年位于全省前列，僅次于哈爾濱，人均收入也在省內(nèi)名列前茅。隨著近年來(lái)的通貨膨脹，大慶市居民也逐漸意識(shí)到了錢存在銀行正在一天天貶值，居民也漸漸開(kāi)始進(jìn)行保值投資。據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有大概70%的居民選擇將錢投資于住房投資，50%左右的居民正在進(jìn)行房地產(chǎn)投資，另外20%的居民有意愿進(jìn)行住房投資。而對(duì)于金融工具的投資不足20%?？梢?jiàn)，居民對(duì)于投資是非常慎重保守的，但過(guò)度投資于住房是不利于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和居民財(cái)富的增值。就目前情況來(lái)看，大慶市的住房供給還是比較充足的，而此時(shí)居民過(guò)度囤房，勢(shì)必會(huì)把將來(lái)的市場(chǎng)供給提高，由此引發(fā)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)大跌，不利于居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。

（二）住房投資規(guī)模過(guò)大

自2008年以來(lái)，中國(guó)乃至全世界范圍內(nèi)住房?jī)r(jià)格都在不斷上漲，居民住房從原來(lái)的生活必需品逐漸演變成為了投資品，受該現(xiàn)象的影響，掀起了全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)房熱。大慶市居民在此熱潮的推動(dòng)下也開(kāi)始了住房投資。

截至2013年，大慶市區(qū)居民家庭財(cái)富總額約為2 200多億元，其中有1 100億左右為住房支出，其中約有60%為住房投資。截至2012年，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達(dá)88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。據(jù)我們2013年下半年的調(diào)查問(wèn)卷顯示：有55%左右的居民將家中積蓄的80%用于房地產(chǎn)投資；另外有約37%左右采用貸款投資居民住房；另有10%有意愿進(jìn)行住房投資如此大規(guī)模的住房投資勢(shì)必會(huì)為將來(lái)的居民購(gòu)房埋下巨大隱患，更不利于長(zhǎng)期的投資。過(guò)度投資于房地產(chǎn)，變現(xiàn)不易，而且單一的投資方式對(duì)投資者的本金缺少保障，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈動(dòng)蕩，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致投資者血本無(wú)歸。金融是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表和調(diào)節(jié)器，其活躍程度決定著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和活力。而居民對(duì)住房的過(guò)度投資正好與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相悖。

（三）居民盲目投資

但當(dāng)前居民金融資產(chǎn)存在著一些亟待解決的問(wèn)題。一是收入分配機(jī)制的不合理抑制了居民金融資產(chǎn)的增長(zhǎng)，收入分配明顯向政府和資本傾斜。這種分配結(jié)構(gòu)明顯抑制了居民金融資產(chǎn)的增長(zhǎng)，不利于民生的改善，不利于未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。二是居民金融資產(chǎn)品種較為單一，投資渠道狹窄。目前中國(guó)居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中儲(chǔ)蓄存款的占比高達(dá)68%左右，比重明顯過(guò)高。而剩余資產(chǎn)主要分布于住房投資、保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、股票、基金和債券。三是資產(chǎn)分布不均衡，“二八”現(xiàn)象很明顯。四是證券類資產(chǎn)波動(dòng)幅度大。最后，居民金融資產(chǎn)受通脹威脅比較大。

三、相關(guān)分析及對(duì)策建議

（一）原因分析

當(dāng)前，大慶市居民對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱已成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊迫的問(wèn)題，而究竟是什么促使了房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度投資現(xiàn)象呢？其中中國(guó)利率市場(chǎng)化對(duì)其有著較為重要的影響。

首先，中國(guó)的利率水平并非取決于市場(chǎng)資金供求力量的對(duì)比，而是由央行跟蹤物價(jià)水平確定的存款利率，再相應(yīng)地改變貸款利率。利率的水平調(diào)整由行政主觀干預(yù)形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實(shí)際利率很低，甚至為負(fù)。在這種低利率的情況下，無(wú)法很好地抑制國(guó)內(nèi)企業(yè)旺盛的投資需求，在當(dāng)前投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)可謂是高利潤(rùn)行業(yè)，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展，居民也被其高增值的表象所迷惑，不斷地進(jìn)行住房投資。

（二）對(duì)策建議

首先，大慶市的各級(jí)政府，應(yīng)對(duì)居民的日常投資加以正確引導(dǎo)，幫助其建立完善的投資觀念。地方政府發(fā)債應(yīng)該實(shí)現(xiàn)自主化，這是中國(guó)財(cái)政改革的突破口，要讓老百姓通過(guò)投資地方債券享受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。同時(shí)，利率市場(chǎng)化是銀行業(yè)改革發(fā)展的突破口，要改變存款利率相對(duì)固定、貸款利率浮動(dòng)的格局，讓銀行貸款流向真正需要資金的廣大中小企業(yè)。其次，可以考慮出臺(tái)一系列的相關(guān)法律法規(guī)，比如借鑒北京的居民住房限購(gòu)制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展采取相應(yīng)的抑制措施等。

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