房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制分析

滄州住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司 董蕓

一、前言

面對(duì)金融貸款風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)擔(dān)保公司面臨著各種違約逾期風(fēng)險(xiǎn)，給分散的個(gè)人購(gòu)房群體承擔(dān)著，且抵押處置的宏觀環(huán)境不健全。所以置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)存在著不穩(wěn)定性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、摸索性強(qiáng)、創(chuàng)新潛力大的特點(diǎn)，因此擔(dān)保公司必須要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理流程，控制經(jīng)濟(jì)成本盈虧，提供一個(gè)置業(yè)與信貸雙方都安全的社會(huì)環(huán)境。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制對(duì)置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)極其重要。

二、風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理作為植根于企業(yè)文化之中，企業(yè)運(yùn)作及全面管理之中的事前管理，從本質(zhì)上就決定其是一種在公司范圍內(nèi)樹(shù)立起全程管理氣氛和概念的積極管理，是一種認(rèn)真分析風(fēng)險(xiǎn)，有意識(shí)地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)的管理風(fēng)險(xiǎn)，取得風(fēng)險(xiǎn)收益的管理理念。同時(shí)利用一定的技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)制性的約束和限制，會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理起到積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程手段，通過(guò)建立一系列的制度、深層分析等手段達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，為工作崗位，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)提供正確決策依據(jù)。在風(fēng)險(xiǎn)管理置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)中，還應(yīng)依照程序做好事前審查，事中監(jiān)控，事后追究。此外，還要盡可能在最廣泛的區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)信貸擔(dān)保管理風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能更好地發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理的作用。

三、事前審查

置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善的包括購(gòu)房者基本信息、社會(huì)背景、身體狀況、經(jīng)濟(jì)來(lái)源和狀況、信用記錄、公用事業(yè)繳費(fèi)情況等的個(gè)人信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，以及包括房地產(chǎn)市場(chǎng)行情趨勢(shì)預(yù)測(cè)、該抵押物所有權(quán)是否明晰、手續(xù)是否齊全和個(gè)人還款能力分析，反擔(dān)保措施分析，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)等的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以確保擔(dān)保工作的可靠性。置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)在接到購(gòu)房者的申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行以上的個(gè)人信用分析和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保業(yè)務(wù)的事前評(píng)估，并且擔(dān)保機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)上要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)、明確、定性定量的測(cè)量，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀合理的評(píng)價(jià)，并提供防范控制和監(jiān)管的依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)貸款擔(dān)保的事前評(píng)估。

四、事中監(jiān)控

在房地產(chǎn)貸款置業(yè)擔(dān)保中工作人員應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸類、鑒定和判斷，以確定其風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)。在擔(dān)保管理事中對(duì)擔(dān)保業(yè)務(wù)進(jìn)行追蹤，了解客戶，并對(duì)客戶進(jìn)行不同層次的分類，如：較差客戶、一般客戶、優(yōu)質(zhì)客戶等劃分，并根據(jù)客戶的發(fā)展?fàn)顩r、比重、數(shù)量，按照擔(dān)保業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)額度的分析，同時(shí)為客戶提供合理的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施。

五、事后追償

房地產(chǎn)貸款置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)在借款人沒(méi)有履行還款義務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)借款人實(shí)行事后追究的措施，以解決置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人向貸款人履行的保證義務(wù)的問(wèn)題。如借款人沒(méi)有繼續(xù)履行還款義務(wù)，置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可用借款人提供的抵押物作為保證反擔(dān)保進(jìn)行處理。在事后控制中，置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以通過(guò)對(duì)違約借款人采取一系列的處理手段進(jìn)行有效追償以及善后安置等，處理渠道包括：一是工作人員采用電話、信息追蹤，或?qū)Ｈ松祥T進(jìn)行催收的方式。二是結(jié)合律師事務(wù)所向借款人傳送律師信。三是工作人員可以通過(guò)法律的途徑，確立借款人與置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過(guò)法院對(duì)借款人進(jìn)行訴訟，以監(jiān)督、催促借款人還款。四是置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)工作人員通過(guò)法院執(zhí)行程序，向執(zhí)行法官提供借款人的基本信息及不履行還款的法定義務(wù)的證據(jù)，將由法院對(duì)借款人的銀行存款及借款人所屬的物品等，甚至對(duì)借款人的抵押物進(jìn)行拍賣獲取債權(quán)。

六、存在的問(wèn)題

在我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人商業(yè)貸款的擔(dān)?，F(xiàn)狀下，我國(guó)住房貸款擔(dān)保存在著不少的問(wèn)題，主要包括：一是居民的房貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。二是住房擔(dān)保缺乏規(guī)范的制度性安排。由于房地產(chǎn)信貸置業(yè)擔(dān)保公司為實(shí)現(xiàn)發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)保證的目的，在某些方面上并沒(méi)有嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，如：置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的服務(wù)性質(zhì)、范圍及任務(wù)，運(yùn)行機(jī)制等方面。三是住房擔(dān)保公司資金不足，防風(fēng)抗險(xiǎn)能力不強(qiáng)。就目前我國(guó)住房信貸置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)中，資金成為了擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)客戶違約風(fēng)險(xiǎn)的主要措施。但由于存在資金不充足，規(guī)模小的問(wèn)題，所以我國(guó)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中規(guī)定，置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)必須要像銀行一樣有足夠資本才能承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。四是房地產(chǎn)信貸置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散。全國(guó)各地因經(jīng)濟(jì)水平不同，置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的能力也不一樣，所以對(duì)住房擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制并沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定。而置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)主要是通過(guò)借款人的反抵押來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范，不免會(huì)出現(xiàn)危機(jī)情況，對(duì)借款人的住房就會(huì)很難回收貸款本金及利息。因此擔(dān)保機(jī)構(gòu)在規(guī)定中應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)基金，以便用于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的債務(wù)清償。五是抵押物處置較難，增加了擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)主要是通過(guò)回收抵押住房時(shí)，為抵押人提供過(guò)渡期的住房，但由于地理位置，抵押人的個(gè)人因素等多種原因，會(huì)出現(xiàn)拒絕入住由擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的過(guò)渡房的情況。從擔(dān)保機(jī)構(gòu)方面人性化的處理原則上，并沒(méi)有對(duì)抵押人進(jìn)行強(qiáng)制搬出，從而造成了置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)在對(duì)抵押房處理上出現(xiàn)兩難的僵局。六是對(duì)抵押物價(jià)值的認(rèn)識(shí)不清，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)的具體情況對(duì)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值進(jìn)行具體的評(píng)估。而且在評(píng)估的過(guò)程中存在著不規(guī)范的現(xiàn)象，搜索資料的隨意性，評(píng)估模糊等現(xiàn)象。七是抵押評(píng)估行業(yè)觀念有失偏頗，評(píng)估質(zhì)量報(bào)告差，缺乏統(tǒng)一的評(píng)估規(guī)范體系。在評(píng)估的過(guò)程中，評(píng)估人員因缺乏專業(yè)素養(yǎng)及道德素質(zhì)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)制的不完善，相關(guān)監(jiān)督機(jī)制的不健全。

房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題采取以下措施：一是提高居民住房信貸保險(xiǎn)意識(shí)，提高信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員整體素質(zhì)，不斷吸引聚集人才，樹(shù)立良好形象。二是努力地發(fā)揮金融政策的向?qū)ё饔茫罅Φ刂С謧€(gè)人購(gòu)房需求。三是提高規(guī)范的管理經(jīng)營(yíng)意識(shí)，實(shí)行常態(tài)化、長(zhǎng)效化、防范操作的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。四是加強(qiáng)防范企業(yè)因負(fù)債引發(fā)的連環(huán)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，對(duì)產(chǎn)存量擔(dān)保貸款以及實(shí)力較弱的貸款保證人及時(shí)加以其他擔(dān)保措施。五是創(chuàng)新承擔(dān)方法，經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。公司管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。啟動(dòng)并加大住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房的市場(chǎng)需求。經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。六是房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)變化，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口，針對(duì)經(jīng)濟(jì)差異實(shí)行規(guī)模管理，加強(qiáng)企業(yè)信貸行業(yè)授信。

七、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，居民住房水平也大幅度提高，住房信貸發(fā)揮著重要作用。但隨著我國(guó)住房制度的不斷改革和深入，我國(guó)居民住房矛盾日益增加，對(duì)住房信貸的要求也越來(lái)越強(qiáng)烈。由于住房信貸存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，建立起健全完善的房地產(chǎn)貸款置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)體系對(duì)有效地轉(zhuǎn)移和分散住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)起到了很好的促進(jìn)作用。由于我國(guó)房地產(chǎn)住房貸款保險(xiǎn)體系中存在著居民保險(xiǎn)意識(shí)較差、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間沖突等原因，因此建立健全的住房信貸保險(xiǎn)法規(guī)，不斷的聚集人才，研究創(chuàng)新置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)具有重要意義，這樣才能更好的為住房房地產(chǎn)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理起到真正的保護(hù)作用。

[1]于游.論房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制[J].房地產(chǎn)金融,2013.(10):76-77

[2]趙秀池.我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)體系研究[D].博士學(xué)位論文,2013.6(01)156-160