基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格研究

席楓　董春美

摘 要：京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略雖然還在制定中，而房地產(chǎn)市場(chǎng)出于對(duì)保定市在該戰(zhàn)略中積極地位的理想預(yù)期已經(jīng)使得該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格在今年3月份出現(xiàn)較大漲幅。從預(yù)期理論的淵源角度入手，分析預(yù)期理論在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用情況，探討保定市乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)與有效管理問(wèn)題，期望從有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期的角度盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的既定調(diào)控目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲；預(yù)期理論；預(yù)期管理

中圖分類號(hào)：F274 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0171-02

2014年2月底，習(xí)近平在聽(tīng)取京津冀協(xié)同發(fā)展專題匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，京津冀協(xié)同發(fā)展是重大國(guó)家戰(zhàn)略，是面向未來(lái)打造新的首都經(jīng)濟(jì)圈、推進(jìn)區(qū)域發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的需要，是探索生態(tài)文明建設(shè)有效路徑、促進(jìn)人口經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實(shí)現(xiàn)京津冀優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、帶動(dòng)北方腹地發(fā)展的需要。3月26日上午，河北省出臺(tái)《河北省委、省政府關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)》和《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，明確規(guī)定，“保定市作為畿輔節(jié)點(diǎn)城市，利用地緣優(yōu)勢(shì)，謀劃建設(shè)集中承接首都行政事業(yè)等功能疏解的服務(wù)區(qū)。”

于是，受京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的預(yù)期影響，河北省保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在今年3月份的漲幅全國(guó)居首。因此，從預(yù)期角度探討保定市乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，并有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，對(duì)于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的既定調(diào)控目標(biāo)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，意義重大。

一、預(yù)期理論的淵源

預(yù)期（Expectation）是指行為主體在進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者社會(huì)活動(dòng)之前，預(yù)估并判斷未來(lái)可能發(fā)生的情況及其可能存在的變化，通過(guò)調(diào)整相應(yīng)策略和采取必要的干預(yù)措施以實(shí)現(xiàn)既定目的。預(yù)期在決策理論中非常重要，這是因?yàn)楝F(xiàn)在的決策通常是根據(jù)當(dāng)前的預(yù)期所采取的行為方案。預(yù)期本身正確與否，直接影響決策目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。

英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（Marshall，1890）意識(shí)到預(yù)期對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的影響和對(duì)未來(lái)進(jìn)行判斷的重要性問(wèn)題，首次在經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中引入預(yù)期因素。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期是指預(yù)測(cè)與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)決策相關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量的未來(lái)值。站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的立場(chǎng)上，經(jīng)濟(jì)主體往往謀求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化或者自身經(jīng)濟(jì)成本的最小化，但是幾乎當(dāng)前所有的經(jīng)濟(jì)決策都關(guān)聯(lián)著未來(lái)不確定性的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，因此，經(jīng)濟(jì)主體在決策中對(duì)未來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)期是必要的，可以盡可能地增加經(jīng)濟(jì)盈利或者減少經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)主體預(yù)期的成功與否，直接影響經(jīng)濟(jì)行為是否能夠順利實(shí)現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

瑞典學(xué)派的事先和事后分析對(duì)預(yù)期理論做出了較大貢獻(xiàn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)雪（Fisher，1930）把利率和通貨膨脹聯(lián)系起來(lái)解釋預(yù)期問(wèn)題，提出了基于利率期限結(jié)構(gòu)的預(yù)期理論假說(shuō)，并將第1年到第T年的實(shí)際通脹率的加權(quán)平均值作為第T+1年的預(yù)期通貨膨脹率。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖凱恩斯（Keynes，1936）在其《就業(yè)、利息與貨幣通論》中，正式把預(yù)期問(wèn)題和不確定性問(wèn)題引入經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中，確立了預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地位。他認(rèn)為，“僅僅是預(yù)期的改變，就可以在預(yù)期的改變發(fā)生作用的過(guò)程中，造成像經(jīng)濟(jì)周期那樣的波動(dòng)形式?！眲P恩斯從心理學(xué)角度研究經(jīng)濟(jì)中的預(yù)期行為，認(rèn)為預(yù)期本身是不確定的，是一種難以準(zhǔn)確把握的心理現(xiàn)象，與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系并不明確。只不過(guò)Strasser（1986）認(rèn)為，凱恩斯的預(yù)期理論只是經(jīng)濟(jì)分析模型的外生變量，不影響模型內(nèi)部的變量。也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，凱恩斯理論也沒(méi)有解釋預(yù)期的形成機(jī)制問(wèn)題。

受到盧卡斯、薩金特、華萊士等學(xué)者的大力推動(dòng)，理性預(yù)期成為宏觀經(jīng)濟(jì)理論最主要的理論范式之一，被廣泛應(yīng)用于農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)等許多領(lǐng)域。而耶魯大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒（Robert·Shiller）則側(cè)重于從心理與行為角度闡釋金融行為，他認(rèn)為心理行為問(wèn)題會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，從而引發(fā)了學(xué)者們開(kāi)始重視資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中的預(yù)期因素。

二、完全理性預(yù)期到有限理性預(yù)期

20世紀(jì)40年代以來(lái)，美國(guó)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者西蒙（Simon）從心理學(xué)角度出發(fā)，分析了人類行為的理性實(shí)際是給定環(huán)境限度內(nèi)的理性，于是提出了有限理性理論（Bounded Rationality）。Simon（1971，1982，1987）認(rèn)為，決策人的認(rèn)知能力具有局限性，不僅對(duì)知識(shí)信息的認(rèn)識(shí)有限，而且對(duì)信息的處理能力也有限。經(jīng)濟(jì)行為主體面對(duì)信息成本或者信息不完備等多種因素限制時(shí)，將不再執(zhí)著于追求利益“最大化”或“最優(yōu)化”目標(biāo)，而是追求接近于“最大化”或者“最優(yōu)化”的狀態(tài)。有限理性的數(shù)學(xué)表達(dá)也不同于完全理性。完全理性的數(shù)學(xué)式子是：μ（X）= 1 （x∈X）或者0（x?X）；而有限理性的數(shù)學(xué)式子是：μ（X）→[0，1]，表示[0，1]的映射。

理性預(yù)期學(xué)派開(kāi)始關(guān)注有限理性假定，通過(guò)學(xué)習(xí)有限理性使得預(yù)期均衡趨于收斂，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化理性預(yù)期理論的目的。薩金特（Sargent，1973）指出，“理性預(yù)期給經(jīng)濟(jì)模型強(qiáng)加了兩個(gè)要求：個(gè)人理性和認(rèn)知一致性。當(dāng)進(jìn)行量化時(shí)，理性預(yù)期認(rèn)定模型中的經(jīng)濟(jì)行為人（他們用平衡概率分布來(lái)評(píng)估歐拉方程）比計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家掌握多得多的知識(shí)信息，以至于經(jīng)濟(jì)行為人以某種方法解決了計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對(duì)的估計(jì)和推理難題。為了從理性預(yù)期的第二個(gè)要求上退出，我提議使用有限的‘理性經(jīng)濟(jì)行為人來(lái)建構(gòu)模型，從模型中排除理性經(jīng)濟(jì)行為人并用模仿計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家的‘人工智能經(jīng)濟(jì)行為人替代。為了得到概率分布，這些‘計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家建立理論，進(jìn)行評(píng)估并適應(yīng)性學(xué)習(xí)。而在理性預(yù)期理論中，概率分布是已知的。”在借鑒西蒙有限理性學(xué)說(shuō)的基礎(chǔ)上，薩金特利用計(jì)算機(jī)作為基本的分析工具，通過(guò)引入并發(fā)展學(xué)習(xí)機(jī)制來(lái)鞏固和推進(jìn)理性預(yù)期假定，使之更符合實(shí)際情況。

在繼承有限理性思想上，對(duì)理性預(yù)期理論的其他發(fā)展是理性疏忽（Rational Inattention）假定、粘性信息（Sticky Information）假定、粘性預(yù)期（Sticky Expectation）學(xué)說(shuō)。理性疏忽的思想可追溯到Knight（1921）的論述：“明顯地，如果考慮和估計(jì)的成本超過(guò)它們的所值，所做的理性的事情就變?yōu)椴焕硇缘?。”但正式提出該假定的卻是Sims，他在1993年首次提出理性疏忽理論。理性疏忽理論避開(kāi)信息是否完備與信息是否有成本的直接爭(zhēng)論，而是重點(diǎn)區(qū)分所有可供利用信息與經(jīng)濟(jì)主題做決策時(shí)實(shí)際使用的信息，認(rèn)為實(shí)際使用信息只是可供利用信息的其中一部分的觀點(diǎn)。理性疏忽理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)主體往往采用局部信息代替全局信息，通過(guò)使用部分信息而非全部信息來(lái)降低信息成本，以追求決策結(jié)果的局部最優(yōu)而非全局最優(yōu)。endprint

Mankiw和Reis（2002）首先提出了粘性信息理論。他們認(rèn)為，信息的獲取和處理是有成本的，可以通過(guò)采用過(guò)去信息代替當(dāng)期信息的方法來(lái)降低信息成本。由于存在有限理性和信息成本，經(jīng)濟(jì)主體在做決策時(shí)不會(huì)經(jīng)常更新信息與預(yù)期，而是用過(guò)去信息代替現(xiàn)期信息進(jìn)行理性疏忽，從而追求局部利益的最大化。而Morris & Shin（2006）認(rèn)為，所謂的粘性信息預(yù)期是指用過(guò)去信息代替現(xiàn)期信息、用異質(zhì)性預(yù)期代替同一性預(yù)期的預(yù)期方法。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期管理

1.建立市場(chǎng)化、可置信的房地產(chǎn)頂層調(diào)控制度，穩(wěn)定市場(chǎng)供需預(yù)期

目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及到土地政策、稅收政策、金融政策、社會(huì)管理政策等多個(gè)方面，具有反復(fù)性、短期性、反市場(chǎng)周期性等特點(diǎn)，“相機(jī)抉擇”的凱恩斯主義比較明顯。而多個(gè)管理部門之間往往因?yàn)閰f(xié)調(diào)不足會(huì)加劇政策調(diào)控的不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)政策對(duì)抗，不利于形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的調(diào)控制度。房地產(chǎn)調(diào)控政策也因此成為一種“不可置信性”的市場(chǎng)威脅，難以達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。

因此，有必要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的、具體明確的、適合市場(chǎng)需求的調(diào)控制度。一要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房供給調(diào)控機(jī)制，明確每年的有效供給數(shù)量，并改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品房的供應(yīng)。二要支持合理的住房消費(fèi)需求，抑制投資投機(jī)需求。三要完善差別化的住房信貸政策，并形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度安排。四要加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)，明確每年的供應(yīng)增量并做到分配合理、有效監(jiān)管，確保對(duì)低收入人群與外來(lái)務(wù)工人群的應(yīng)保盡保，穩(wěn)定市場(chǎng)需求。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控就可以在“相機(jī)抉擇”中引入“固定抉擇”，起到穩(wěn)定市場(chǎng)供需預(yù)期的作用，從而由“不可置信性”威脅轉(zhuǎn)變成“可置信性”威脅。

2.改變地方政府的考核方式，引導(dǎo)地方政府預(yù)期，使其嚴(yán)格履行調(diào)控責(zé)任

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)之一就是具有明顯的區(qū)域性，各級(jí)地方政府是落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，地方政府能否嚴(yán)格履行調(diào)控責(zé)任決定著宏觀調(diào)控措施是否能夠達(dá)到預(yù)期目的。以GDP為主要內(nèi)容的地方政府考核制度，使得地方政府更加重視本區(qū)域經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。而且，自上而下的“一把手”任命機(jī)制，使得官員具有謀求自身GDP政績(jī)的巨大內(nèi)在沖動(dòng)，但是卻在不斷透支本區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。

因此，要改變地方政府的考核方式，引導(dǎo)地方政府預(yù)期，盡快建立地方政府承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控責(zé)任的考核機(jī)制。一要進(jìn)行稅收制度改革，改變地方政府依賴土地財(cái)政的財(cái)政困境。二要把穩(wěn)定商品房市場(chǎng)與增加保障房供給作為重要的考核指標(biāo)，引入地方政府的政績(jī)考核體系，使其建立明確的考核預(yù)期從而嚴(yán)格履行調(diào)控責(zé)任。

3.加強(qiáng)媒體引導(dǎo)和管理，使全社會(huì)形成合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)參與主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)期所依賴的信息，往往來(lái)自于報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介組織。媒體在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中所扮演的角色十分重要，尤其是具有較強(qiáng)影響力的主流媒體。因此，加強(qiáng)對(duì)媒體尤其是主流媒體的監(jiān)督與管理，使其宣傳真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格信息與政府管理部門的調(diào)控目標(biāo)，杜絕開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳與捂盤惜售等亂象，引導(dǎo)各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體形成合理的市場(chǎng)預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 杜 娟]endprint