住宅市場(chǎng)特征分析與供應(yīng)模式優(yōu)化創(chuàng)新

王仁財(cái)+強(qiáng)真

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的快速發(fā)展，全國(guó)城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了極大改善，也極大地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。但隨之而來(lái)的地方政府“土地財(cái)政”、房?jī)r(jià)高位出現(xiàn)泡沫、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)近年來(lái)住宅市場(chǎng)的階段性特征進(jìn)行深入分析，總結(jié)現(xiàn)行住房管理體制機(jī)制的三個(gè)方面的問(wèn)題，有針對(duì)性提出未來(lái)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的優(yōu)化方向。

關(guān)鍵詞：住宅；特征分析；供應(yīng)模式；優(yōu)化

中圖分類(lèi)號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）21-0156-04

引言

房地產(chǎn)是關(guān)系到全社會(huì)絕大多數(shù)公眾基本利益的行業(yè)，是關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的民生問(wèn)題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍是具有重要推動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)，直接影響甚至決定重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)發(fā)展、政府財(cái)政收入能否保持穩(wěn)定。自2006年以來(lái)，全國(guó)在投資拉動(dòng)效應(yīng)的帶動(dòng)作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)連續(xù)八年達(dá)到了火熱發(fā)展的程度，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件同步得到了不同程度改善，家庭資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了迅速提升。但進(jìn)入2014年，隨著相關(guān)調(diào)控監(jiān)管制度逐步完善，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些內(nèi)在變化，結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢(shì)日益強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制機(jī)制完善需求日益明顯。本文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段性特征和可能趨勢(shì)，就中國(guó)住宅供應(yīng)模式和價(jià)格形成機(jī)制提出創(chuàng)新性建議。

一、住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段特征

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前4個(gè)月，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)整體微漲，但在區(qū)域價(jià)格變動(dòng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、泡沫風(fēng)險(xiǎn)等方面已呈現(xiàn)出一定顯像化趨勢(shì)，未來(lái)整個(gè)住宅市場(chǎng)將不可避免出現(xiàn)深層次變化。

1.不同區(qū)域價(jià)格變化差別日益明顯，兩級(jí)分化現(xiàn)象顯現(xiàn)。年初，隨著杭州、長(zhǎng)沙、武漢等城市逐步有新盤(pán)打折降價(jià)以來(lái)，二線城市住宅價(jià)格下行趨勢(shì)日益明顯。與一線城市相比，二線城市在購(gòu)買(mǎi)力、投資潛力、需求群體數(shù)量等方面明顯有限，在經(jīng)過(guò)五年價(jià)格過(guò)快上漲后，已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)。伴隨而來(lái)的是一些地方政府開(kāi)始通過(guò)所謂“區(qū)域發(fā)展方案”，變相救市。而“北上廣深”等一線城市由于剛性需求規(guī)模大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力日益明顯，雖然出現(xiàn)小幅調(diào)整，但總體還是保持高位。綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)在全國(guó)不同城市間已呈現(xiàn)兩級(jí)分化態(tài)勢(shì)。

2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步呈現(xiàn)二元化態(tài)勢(shì)，深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整初顯端倪。不管是一線城市，還是二三線城市，城市單元內(nèi)部住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)二元化，即城市核心區(qū)和外圍郊區(qū)價(jià)格變化差別明顯。以北京為例，城8區(qū)1—4月二手住宅價(jià)格基本持平，而近遠(yuǎn)郊區(qū)平均較去年同期已下降1.5%～5%，而浙江等東部地區(qū)部分城市下降幅度更為明顯，有的甚至達(dá)到15%以上?？傮w上看，由于房?jī)r(jià)收入系數(shù)普遍在10～20左右，很多地區(qū)住宅地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)投資投機(jī)發(fā)展期后，面對(duì)市場(chǎng)理性、購(gòu)買(mǎi)力有限的剛性需求，以新盤(pán)打折入市和價(jià)格戰(zhàn)為推動(dòng)力的深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。

3.部分地區(qū)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較高，存在大浮動(dòng)變化的可能。以溫州為例，地產(chǎn)價(jià)格的大幅跳水意味著一些地區(qū)的確存在價(jià)格泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。特別是東部地區(qū)二三線城市，庫(kù)存壓力逐步加大，政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度以到達(dá)50%以上，缺乏量好的銀行信貸監(jiān)管措施，開(kāi)發(fā)商的無(wú)序進(jìn)入和投資的盲目，國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和反腐監(jiān)管機(jī)制日益完善，這些都給剛性需求不足地區(qū)的房市帶來(lái)了不少刺破力。同時(shí)，從一些地產(chǎn)巨頭紛紛撤離的舉動(dòng)看，潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、現(xiàn)行住房管理體制機(jī)制的不足

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生全面變化，總體上形成由商品房和保障房?jī)深?lèi)組成的供應(yīng)體系。但是整體監(jiān)管體制機(jī)制仍有不健全之處，具體表現(xiàn)為：

1.保障房建設(shè)和管理體制矛盾突出。中國(guó)保障性住房的種類(lèi)已擴(kuò)展為限價(jià)房、經(jīng)適房、公共租賃房和廉租房四類(lèi)，按照最初的設(shè)計(jì)目標(biāo)，可以滿足絕大多數(shù)普通住房需求群體的實(shí)際需要，擴(kuò)大住房保障面。但從整個(gè)住房保障管理來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房違規(guī)、住房需求群體的經(jīng)濟(jì)收入水平難以界定、配售存在一定程度的不透明、地方政府積極性不高、缺乏科學(xué)且具有操作性的進(jìn)入退出機(jī)制等。這些在很大程度上影響了保障房體系的運(yùn)行和應(yīng)有作用的發(fā)揮，甚至帶來(lái)負(fù)面影響。

2.土地出讓收益依賴(lài)性過(guò)高。在各類(lèi)土地使用權(quán)出讓收益中，由于住宅類(lèi)用地期限最長(zhǎng)、收益最為穩(wěn)定、需求群體最為廣泛、剛性需求最強(qiáng)，因此地方政府對(duì)住宅類(lèi)地產(chǎn)的土地出讓興趣濃厚。在現(xiàn)有中央和地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等的情況下，很容易造成地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)于住宅類(lèi)土地出讓?zhuān)簿驮斐闪撕芏嗟胤秸谛再|(zhì)上已經(jīng)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利益共同體。

3.市場(chǎng)供給主體過(guò)于集中。表面上看住宅類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體為大小規(guī)模不等、企業(yè)性質(zhì)各異的開(kāi)發(fā)商，但是本質(zhì)上供應(yīng)主體的性質(zhì)較為單一，從現(xiàn)有各類(lèi)型住宅類(lèi)地產(chǎn)供應(yīng)來(lái)源看，基本上由開(kāi)發(fā)商壟斷。這在很大程度上造成了供給與需求市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，需求群體處于市場(chǎng)被動(dòng)地位。加之住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與財(cái)政收入相掛鉤，使得住宅供應(yīng)基本上高度集中，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)供給單元的多元化，政府壟斷導(dǎo)致的市場(chǎng)暴利，甚至腐敗現(xiàn)象層出不窮。

三、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、價(jià)格和相關(guān)政策的優(yōu)化方向

（一）住宅供應(yīng)模式優(yōu)化

針對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住宅地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制和模式的不足，按照黨的十八大提出的“建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則”的具體要求，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，保證絕大多數(shù)社會(huì)普通公眾實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利，有效推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口不斷市民化，化解社會(huì)矛盾，按照商品性和保障性共同實(shí)現(xiàn)的原則，將現(xiàn)行商品房（含自住型商品房）、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房六類(lèi)住宅地產(chǎn)分類(lèi)，逐步優(yōu)化調(diào)整為商品房和公共租賃房?jī)蓚€(gè)類(lèi)別，逐步由過(guò)去的單純出售向租售并重運(yùn)行的根本性的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)社會(huì)不同需求居住群體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，化解由于住房帶來(lái)的社會(huì)矛盾，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

經(jīng)過(guò)調(diào)整優(yōu)化，將住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)大體分為兩類(lèi)：一類(lèi)是貼近市場(chǎng)的商品房類(lèi)，包括高端商品房、一般商品房、自住型商品房；另一類(lèi)是以租賃性質(zhì)為主體的住房供應(yīng)體系，包括普通公共租賃住房和廉租房。這種調(diào)整模式比較適合現(xiàn)階段中國(guó)土地國(guó)有和住宅私有兩者之間的產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)，突出以租賃為主的供應(yīng)體系，強(qiáng)調(diào)差別化供應(yīng)，有利于建立健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房保障體系。根據(jù)現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力實(shí)際，大部分地區(qū)商品住宅供給量應(yīng)控制在40%左右，公共租賃房不低于50%。endprint

（二）價(jià)格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類(lèi)型的住宅價(jià)格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過(guò)調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，客觀評(píng)價(jià)家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價(jià)格和租金。

作為未來(lái)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來(lái)城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場(chǎng)配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價(jià)水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶(hù)型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個(gè)不同的租金級(jí)別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過(guò)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財(cái)政，以減輕地方財(cái)政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)交易、用房申請(qǐng)資格審查和住房住用監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價(jià)格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時(shí)序和結(jié)構(gòu)。在土地價(jià)格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動(dòng)態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。改變高房?jī)r(jià)、高借貸、高風(fēng)險(xiǎn)、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類(lèi)型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時(shí)期社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類(lèi)簡(jiǎn)單化，實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)住房需求群體對(duì)住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過(guò)市場(chǎng)形成價(jià)格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會(huì)矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會(huì)發(fā)展需求之間的矛盾。同時(shí)，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問(wèn)題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對(duì)土地出讓金的高度依賴(lài)，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，使經(jīng)濟(jì)適用房等無(wú)土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 吳 迪]endprint

（二）價(jià)格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類(lèi)型的住宅價(jià)格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過(guò)調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，客觀評(píng)價(jià)家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價(jià)格和租金。

作為未來(lái)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來(lái)城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場(chǎng)配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價(jià)水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶(hù)型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個(gè)不同的租金級(jí)別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過(guò)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財(cái)政，以減輕地方財(cái)政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)交易、用房申請(qǐng)資格審查和住房住用監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價(jià)格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時(shí)序和結(jié)構(gòu)。在土地價(jià)格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動(dòng)態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。改變高房?jī)r(jià)、高借貸、高風(fēng)險(xiǎn)、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類(lèi)型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時(shí)期社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類(lèi)簡(jiǎn)單化，實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)住房需求群體對(duì)住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過(guò)市場(chǎng)形成價(jià)格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會(huì)矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會(huì)發(fā)展需求之間的矛盾。同時(shí)，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問(wèn)題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對(duì)土地出讓金的高度依賴(lài)，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，使經(jīng)濟(jì)適用房等無(wú)土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 嚴(yán)濤.未來(lái)住宅市場(chǎng)的細(xì)分和開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)[J].北京房地產(chǎn)，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重大問(wèn)題——住房供應(yīng)模式選擇[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場(chǎng)”[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2009-12-18.

[責(zé)任編輯 吳 迪]endprint

（二）價(jià)格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類(lèi)型的住宅價(jià)格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過(guò)調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，客觀評(píng)價(jià)家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價(jià)格和租金。

作為未來(lái)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來(lái)城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場(chǎng)配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價(jià)水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶(hù)型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個(gè)不同的租金級(jí)別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過(guò)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財(cái)政，以減輕地方財(cái)政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)交易、用房申請(qǐng)資格審查和住房住用監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價(jià)格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時(shí)序和結(jié)構(gòu)。在土地價(jià)格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動(dòng)態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。改變高房?jī)r(jià)、高借貸、高風(fēng)險(xiǎn)、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類(lèi)型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時(shí)期社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類(lèi)簡(jiǎn)單化，實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)住房需求群體對(duì)住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過(guò)市場(chǎng)形成價(jià)格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會(huì)矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會(huì)發(fā)展需求之間的矛盾。同時(shí)，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問(wèn)題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對(duì)土地出讓金的高度依賴(lài)，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，使經(jīng)濟(jì)適用房等無(wú)土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 嚴(yán)濤.未來(lái)住宅市場(chǎng)的細(xì)分和開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)[J].北京房地產(chǎn)，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重大問(wèn)題——住房供應(yīng)模式選擇[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場(chǎng)”[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2009-12-18.

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