土地出讓要積極探索年租制

賈康

我國現(xiàn)階段的土地出讓制度存在一定的缺陷，土地出讓金的利益分配機(jī)制不夠合理。土地出讓金是若干年（在我國目前為40-70年）土地使用期內(nèi)的地租之和，某一屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收。一次性收取后，并會一次性預(yù)支未來若干年內(nèi)的土地使用權(quán)收益總和。馬上用光，這種對土地收益的“透支”，對于往后多屆政府顯然是不公平的。土地批租環(huán)節(jié)其他的弊端，還有設(shè)租、尋租使土地隱形成本提高，開發(fā)商囤地導(dǎo)致土地壟斷加劇等。

當(dāng)前，從資金視角完善我國土地出讓制度的重點，首先是著手解決土地出讓金的預(yù)算管理、支出安排和運(yùn)行監(jiān)管等方面的問題，提高其規(guī)范性與合理性。其次，由于受土地供應(yīng)規(guī)模、外部宏觀經(jīng)濟(jì)情況等因素影響，土地出讓收入波動較大，不利于收入預(yù)測和支出安排。第三，為了保護(hù)土地出讓金預(yù)算制度的約束剛性，土地出讓金收支預(yù)算不得隨意變動。對于政府在土地出讓高峰期獲得的超預(yù)算的收入，應(yīng)建立“土地出讓收益基金”制度，并應(yīng)要求各級政府不得將當(dāng)期出讓土地使用權(quán)獲得的土地收益全部用于當(dāng)期支出，可將一定比例的部分作為土地收益留成進(jìn)行專項管理，留作以后年度地方政府納入預(yù)算安排使用。

規(guī)范土地出讓金的支出使用方向，提高土地出讓金的使用效率。對土地出讓金應(yīng)明確各使用用途的支出比例，確?；菁懊裆捻椖抠Y金到位。在征地過程中，要依法落實土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)，切實保障失地農(nóng)民利益。土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和達(dá)到法定上限，尚不足以使失地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)卣梢杂猛恋爻鲎尳鹗杖胗枰匝a(bǔ)貼。地方政府土地出讓金的支出使用應(yīng)以“取之于民，用之于民”為原則，重點加大對棚改、保障房、政策性租房補(bǔ)貼的投入力度，緩解城鎮(zhèn)中低收入者住房壓力。政府稅收收入中來自農(nóng)村土地相關(guān)稅收的部分應(yīng)主要用于農(nóng)村土地的整理、農(nóng)田改造和水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，避免以往土地出讓金使用過度向城市傾斜的弊端。

還有必要積極探索土地年租制。地租按年支付即為年地租，是對當(dāng)年利潤的一種扣除。若將未來無窮年或若干年的地租的貼現(xiàn)總值一次性支付，即是地價。在無窮年情況下相當(dāng)于土地所有權(quán)價格，若干年或有限年情況下相當(dāng)于土地使用權(quán)價格。因此，不論是地租，或地價，本質(zhì)上都是土地所有權(quán)（在我國是一定年期的土地使用權(quán)）讓渡所反映的經(jīng)濟(jì)價值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。年地租按年度計算和收取，地價（土地使用權(quán)價格）則是若干年地租貼現(xiàn)值的一次性支付或繳納。土地年租制與土地使用權(quán)出讓，從本質(zhì)上而言，都是國家對地租的收取，是土地國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，只是二者收取方式不同而已。土地年租制以年為單位，是地租的直接表現(xiàn)形式，有償出讓是一定年期地租貼現(xiàn)值之和，是地租的間接表現(xiàn)形式，其實質(zhì)是地租的資本化。在無每隔若干年重評一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架制約的情況下，土地出讓金的生成價位較高，如果采取土地年租制，可以動態(tài)地調(diào)整年租，進(jìn)而反映經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，有利于保證政府財政的長期穩(wěn)定收入，即可以把一時、一次性的土地出讓收入分散到40年-70年期限內(nèi)，進(jìn)而有利于穩(wěn)定房價，緩解住房壓力，促進(jìn)居民住房等家庭消費更加合理。endprint