對(duì)保障性住房融資模式的設(shè)想

摘要：我國(guó)的保障性住房建設(shè)還處于起步階段，而資金是保障房建設(shè)的關(guān)鍵所在。但就當(dāng)前我國(guó)保證房融資模式來看，主要以政府提供資金為主，這種單一的融資模式，從很大程度上制約了保障房的建設(shè)進(jìn)度。當(dāng)務(wù)之急就是要積極探索融資新路，拓寬融資渠道，以吸引更多的社會(huì)資金，為保障房建設(shè)提供有力的資金保障。

關(guān)鍵詞：保障性住房；融資模式；存在的問題；措施

隨著保障性住房改革的日益深入，保障性住房建設(shè)任務(wù)也在逐年提升，對(duì)地方政府和建設(shè)單位來說，如何籌集持續(xù)發(fā)展的資金就成為當(dāng)務(wù)之急。就目前我國(guó)保障性住房融資建設(shè)來看，還存在這樣或那樣的問題，從很大程度上阻礙了保障房建設(shè)的進(jìn)度。針對(duì)我國(guó)的保障房建設(shè)面臨的融資困難，我們必須探索新的融資模式，以保證融資的可持續(xù)性。

一、保障性住房融資模式的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）目前保障性住房融資模式

現(xiàn)有保障性住房融資模式主要包括：政府提供主要資金、社會(huì)機(jī)構(gòu)提供以及自籌資金這三種模式。

其一，政府提供主要資金。目前我國(guó)保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府支持，通過地方財(cái)政預(yù)算、公積金增值凈收益、土地出讓金凈收益以及公積金貸款等來籌集資金。長(zhǎng)期以來，這種融資模式一直占據(jù)主導(dǎo)地位。自2007年之后，特別是2011年以后，這種依靠政府提供資金的模式面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

其二，社會(huì)機(jī)構(gòu)提供以及自籌資金。保障性住房關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的保障福利分配，關(guān)系到社會(huì)機(jī)構(gòu)、企業(yè)，需要他們提供社會(huì)資金以緩解保障性住房建設(shè)的融資缺口。就其提供的資金來看，多是以社?；?、銀行貸款以及保險(xiǎn)資金等方式來籌資。就當(dāng)前保障性住房資金來源結(jié)構(gòu)來看，社會(huì)機(jī)構(gòu)類提供的資金支持呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且增勢(shì)十分明顯。

（二）保障性住房融資模式的現(xiàn)狀以及存在的主要問題

第一，融資渠道單一，過度依賴政府投入。就當(dāng)前我國(guó)的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，其發(fā)展極不平衡，商品房市場(chǎng)過度膨脹，使得商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與保障房結(jié)構(gòu)的比例嚴(yán)重失衡。這就需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，保障充足的資金用于保障房建設(shè)。但問題是政府在宏觀調(diào)控過程中進(jìn)行了過多的干涉，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)融資渠道過于單一，對(duì)政府的依賴性較大，制約了資金的可持續(xù)性發(fā)展，對(duì)保障性住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的。

第二，社會(huì)資金介入動(dòng)力不足。保障性住房具有投資回收期長(zhǎng)、管理成本高、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn)，這很容易使最終的投資收益率低下，這對(duì)追逐經(jīng)濟(jì)利益的社會(huì)資金來說，吸引力不足。一些社會(huì)資金常隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而改變投資規(guī)模，這對(duì)保障性住房建設(shè)來說，會(huì)受到很大的影響。此外，社會(huì)資金能否順利介入保障房建設(shè)中，還取決于當(dāng)?shù)卣峁┑膬?yōu)惠政策、制定的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等是否與社會(huì)資金的投資意愿相符。

第三，融資手續(xù)較為復(fù)雜，實(shí)施效率低。保障性住房的發(fā)展關(guān)系著廣大群眾的切身利益，但就現(xiàn)有的保障性住房融資模式來看，具有極大的滯后性，特別是在對(duì)融資項(xiàng)目的審批以及放資方面。以政府提供主要資金的融資模式正是這一現(xiàn)狀的典型代表。保障性住房的建設(shè)周期本來就很長(zhǎng)，若資金的融資周期也較長(zhǎng)，則保障性住房的保障及時(shí)性必然會(huì)被延緩。融資手續(xù)的復(fù)雜性，必然會(huì)影響到融資的順利開展。

二、對(duì)我國(guó)保障性住房的融資模式提出的幾點(diǎn)設(shè)想

就當(dāng)前我國(guó)保障性住房融資模式的現(xiàn)狀來看，其資金來源主要依賴于政府，顯然，僅靠政府提供資金，并不能從根本上緩解資金短缺的局面，必須積極探索、創(chuàng)新融資模式，以吸引更多的社會(huì)資金，從而為保障性住房提供可持續(xù)發(fā)展的資金。在此，提出幾點(diǎn)看法，以供參考。

（一）完善融資渠道，拓寬多元化的融資路徑

保障性住房建設(shè)除了考慮公益性外，還要考慮自利性?？梢酝ㄟ^政府與非政府部門以及個(gè)人等不同主體來體現(xiàn)公益性和自利性這兩個(gè)特性。具體做法：其一，以政府為主體設(shè)立保障性住房投資基金，多渠道、多方位籌集資金；其二，通過政府補(bǔ)助、投入資本金以及商業(yè)銀行貸款來增強(qiáng)融資能力；其三，吸引更多的社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域；其四，設(shè)立公租房基金，大力引進(jìn)民間資本，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)參與到保障房建設(shè)中，以很好的破解公租房發(fā)展瓶頸；其五，通過政府制定的優(yōu)惠政策以及相應(yīng)的法律等途徑，推進(jìn)保險(xiǎn)資金參與到公賃房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。

（二）加大部分地區(qū)的地方財(cái)政投入

對(duì)于某些重點(diǎn)地區(qū)，針對(duì)其保障性住房建設(shè)任務(wù)重，籌資困難等狀況，應(yīng)加大地方財(cái)政投入力度，特別是福建、山東、新疆、江蘇以及廣東等省區(qū)，其政府預(yù)算投入的建設(shè)資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平。這就需要政府加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)的高度重視，有針對(duì)性、有重點(diǎn)的加強(qiáng)部分地區(qū)的地方財(cái)政投入，以減少中央補(bǔ)貼力度。

（三）為保障性住房融資參與企業(yè)提供一定的優(yōu)惠政策

以追求企業(yè)利潤(rùn)為目的的住房開發(fā)商，常以商品房開發(fā)為首要選擇，其次是經(jīng)濟(jì)適用房以及動(dòng)遷安置房，最后才是租賃類住房。而公租房和廉租房等租賃類住房的建設(shè)普遍存在資金匱乏的現(xiàn)象。因此，應(yīng)為保障性住房開發(fā)企業(yè)提供一定的優(yōu)惠政策，刺激企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性，以緩解保障房建設(shè)資金短缺的局面。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房或租賃類住房而言，其建成后必然會(huì)有配套的商業(yè)設(shè)施，政府可給予房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一部分的商業(yè)設(shè)施價(jià)值，在加快商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，使開發(fā)企業(yè)從中獲得一定的受益，以作為保障性住房建設(shè)利潤(rùn)損失的補(bǔ)償。另外，還可以為保障性住房融資承建企業(yè)提供相應(yīng)的土地優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠以及稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠政策。

（四）積極探索多樣化的融資手段

一是利用按揭貸款融資。該融資模式可參考個(gè)人住房按揭貸款模式操作，以公共租賃房所有公司作為按揭主體。其中，開發(fā)貸款主要通過向商業(yè)銀行申請(qǐng)，按揭貸款則由按揭主體以房產(chǎn)為抵押向銀行貸款，一般來說貸款期限為10年以上，主要以租賃房投入使用后的租售收入以及周邊配套商業(yè)設(shè)施的出售收入為還款來源。

二是利用理財(cái)資金融資。該融資模式由政府、信托公司、商業(yè)銀行等多部門共同運(yùn)作。先是由信托公司發(fā)行用于保障性住房建設(shè)的理財(cái)產(chǎn)品，然后由商業(yè)銀行來銷售這些理財(cái)產(chǎn)品，并由政府成立專門的擔(dān)保公司為這些理財(cái)產(chǎn)品提供擔(dān)保。銀行籌建的資金通過信托公司貸給開發(fā)公司，銀行和信托公司共同進(jìn)行資金管理和監(jiān)督。其還款來源同按揭貸款融資模式相同。該融資模式可以滿足投資者和融資者的不同需求，同時(shí)還可提高資金的使用效率，為保障性住房建設(shè)提供資金保證。

三是發(fā)行企業(yè)債券。企業(yè)債券具有自身的優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)為：有期限長(zhǎng)、利率低。企業(yè)債券是保障性住房融資的有效手段。保障房企業(yè)債券不需要經(jīng)過層層審批程序，可以說是保障性住房融資的重要工具。值得注意的是，開發(fā)企業(yè)債券給保障性住房建設(shè)融資帶來福音的同時(shí)，也應(yīng)清醒的看到其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在發(fā)行企業(yè)債券的同時(shí)，相關(guān)監(jiān)督部門必須加大監(jiān)管力度，切實(shí)做到專款專用，將擔(dān)保、質(zhì)押落實(shí)到位，以防地方債務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，從而為企業(yè)債券融資可持續(xù)性的實(shí)現(xiàn)提供有力保障。

三、結(jié)語

當(dāng)前我國(guó)的保障性住房融資模式過于單一、且手續(xù)較為復(fù)雜，擔(dān)保機(jī)制還不夠成熟完善，這一系列問題都制約了保障性住房的建設(shè)進(jìn)度，當(dāng)務(wù)之急就是要積極探索融資新路，拓寬融資渠道，吸引更多的社會(huì)資金參與到保障房建設(shè)中來，從而為保障房建設(shè)提供可持續(xù)發(fā)展的資金，以推動(dòng)保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。

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