不動(dòng)產(chǎn)登記動(dòng)真格

張佳竹

在國(guó)土部《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》出臺(tái)進(jìn)入3個(gè)月倒計(jì)時(shí)之際，試點(diǎn)城市名單浮出水面，南京、寧波、鄭州等二線城市榜上有名。同時(shí)，國(guó)土資源部等9部門提出，用4年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了明確的時(shí)間表。

消息一出，立刻引發(fā)輿論的高度關(guān)注，這一舉措能否有效控制房?jī)r(jià)？隨之而來(lái)的是否是房產(chǎn)稅開征？不動(dòng)產(chǎn)登記是否能打擊腐?。?/p>

不過，業(yè)內(nèi)人士更擔(dān)憂的是不動(dòng)產(chǎn)登記多頭管理、部門利益博弈的問題依然存在，如何理順多頭管理、分配好權(quán)力，直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能否順利實(shí)施。

為何首選二線城市

此次國(guó)土部將不動(dòng)產(chǎn)登記的主戰(zhàn)場(chǎng)放在了二線城市。公布的首批試點(diǎn)城市，如南京、寧波、鄭州等皆為二線城市，北上廣深四大一線城市不在其列。

“意料之中”，亞太城市研究會(huì)房產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存對(duì)此名單并不驚訝。他分析說(shuō)，以房屋和土地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一為例，二線城市住宅中，商品房占比較高，雖然城市內(nèi)也存在各種產(chǎn)權(quán)類型，但尚在本地政府的管理能力范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)種類劃分相對(duì)單純?cè)S多。

另一個(gè)意料之中的理由是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的背后涉及多個(gè)政府部門，統(tǒng)一登記受到多方面因素的制肘。而“二線城市管理不動(dòng)產(chǎn)的政府部門相對(duì)一線城市更為簡(jiǎn)單，在進(jìn)行部門整合時(shí)，要權(quán)衡的各方面因素相對(duì)較少，因此在著手開始進(jìn)行各種產(chǎn)權(quán)的登記時(shí)，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門受到的阻力相對(duì)較小。”陳寶存表示?！?/p>

選擇二、三線城市做試點(diǎn)更主要的原因在于，這些城市去年房?jī)r(jià)漲幅同樣有些“令人頭疼”，尤其是南京，去年房?jī)r(jià)的漲幅排在二線城市之首，需要調(diào)控動(dòng)作介入。在這樣城市進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)，對(duì)樓市多少可以起到一定的降溫作用。

這次沒有將一線城市納入試點(diǎn)，似乎政府對(duì)樓市調(diào)控推進(jìn)速度和強(qiáng)度上有所保留?！斑@也是為了降低風(fēng)險(xiǎn)”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一線城市具有標(biāo)桿性，尤其是北京、上海的影響力太大，一旦樓市出現(xiàn)波動(dòng)很容易傳導(dǎo)其他城市，出現(xiàn)連帶性風(fēng)險(xiǎn)。比如，目前上海已經(jīng)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)，若同時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)受到的沖擊會(huì)引發(fā)更大的聯(lián)想?！八詾榱朔€(wěn)步推進(jìn)，此次政府還是選擇了相對(duì)保險(xiǎn)的二三線城市進(jìn)行試點(diǎn)?！?/p>

打壓房?jī)r(jià)的利器？

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息一出，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就在微博上表示：“這是好政策，如果今年實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌?！敝蟮拿襟w報(bào)道中，更將一些城市出現(xiàn)大戶型拋售潮，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)系在一起，推斷這種拋售潮背后的助推力可能來(lái)自于官員的大量賣房。而在業(yè)內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記與住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，被認(rèn)為是房產(chǎn)稅開征的前提條件和征兆。

于是乎，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被普羅大眾視作房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“利器”之一，能讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房?jī)r(jià)下降有一定的影響，但可能是局部的?！笔锥紕?chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的“降房?jī)r(jià)”作用持謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為目前改革是成本上升型而非釋放供給型的改革，大城市的房?jī)r(jià)很難降，中等城市邊緣可能會(huì)降，小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)短時(shí)間或還將上漲。

“房地產(chǎn)價(jià)格由土地制度、稅收、成本等幾大因素價(jià)格共同構(gòu)成，而不動(dòng)產(chǎn)登記只是對(duì)存量方面進(jìn)行調(diào)整，這可能會(huì)導(dǎo)致階段性下跌，但過一段又上漲?！痹趧怨饪磥?lái)大城市目前已經(jīng)沒有土地了，房?jī)r(jià)不可能降。

不過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)二手房?jī)r(jià)格的平抑作用倒是可以期待。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記本身并非房地產(chǎn)調(diào)控，但這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對(duì)市場(chǎng)的影響頗大。

“《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》出臺(tái)后，手握多套房的人一般會(huì)先考慮未來(lái)持有成本是否會(huì)增加，如果后期房產(chǎn)稅開增，將促使這些人拋出多余的房子。因此，二手房供給量會(huì)相應(yīng)增加。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年初，國(guó)務(wù)院發(fā)文首次明確將出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時(shí)，上海當(dāng)月二手房存量就從131869套躍升至133073套，擠出作用明顯。

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)這應(yīng)該是個(gè)好消息，更多二手房源的有效供應(yīng)能起到平抑房?jī)r(jià)的作用，房源增加提供了購(gòu)房者的選擇面，同時(shí)會(huì)促使業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。

被披上反腐的外衣

在西方國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記通常是一套和稅務(wù)、金融、工商立體交叉的基礎(chǔ)工程，而在房產(chǎn)信息不透明的中國(guó)，這一舉措被民眾披上了“反腐”的外衣。

有一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。若再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，甚至?xí)小胺锤钡男Ч?/p>

中國(guó)住建部政策研究中心副主任王玨林在接受南方周末記者采訪時(shí)就稱，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)，而一旦不動(dòng)產(chǎn)得到登記，只要輸入姓名和身份證信息，就可查詢所有城市名下住房信息與農(nóng)村宅基地信息，高房?jī)r(jià)和貪腐問題或都能迎刃而解。

“一般來(lái)說(shuō)，政府機(jī)關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)比較強(qiáng)，開發(fā)商也非常樂于和政府機(jī)構(gòu)通過搞團(tuán)購(gòu)的形式進(jìn)行銷售。但政府機(jī)構(gòu)成員絕大多數(shù)，都不止一套房，迫于壓力，他們可能不再甚至不敢再買更多的房子。對(duì)于開發(fā)商而言，與政府、企事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)合作團(tuán)購(gòu)，是他們渠道銷售的重要部分?！痹陬Ｒ獾律蜿?yáng)分公司市場(chǎng)部總監(jiān)宋欣看來(lái)，如今，這一部分勢(shì)必會(huì)受到不小影響。

不過，3-4年的建設(shè)周期令業(yè)內(nèi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的“反腐”作用充滿質(zhì)疑。

“這個(gè)過渡周期足夠很多官員拋售房產(chǎn)，整理資產(chǎn)了。”張宏偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度所需的周期太長(zhǎng)，現(xiàn)在消息一出，就已經(jīng)出現(xiàn)了一些拋售現(xiàn)象。endprint

“上有政策，下就會(huì)有對(duì)策，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)并非難事，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的反腐威力不用寄太大希望。更何況，不動(dòng)產(chǎn)登記并非易事，能否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)順利生產(chǎn)還要打疑問”北京某房企負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

就在過去兩年，住房個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程緩慢，讓人們對(duì)更為宏大且雄心勃勃的不動(dòng)產(chǎn)登記計(jì)劃也頗感疑慮。任志強(qiáng)即稱，“過去是無(wú)數(shù)部門在管理中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在要?dú)w到一個(gè)部門去管，這非常難?！?/p>

住建部政策研究室房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興在接受南方周末記者采訪時(shí)就說(shuō)過，沒有誰(shuí)明確反對(duì)，但地方政府和多套房擁有者是不積極的。他稱，除商品房以外，各地還存在大量的其他房產(chǎn)可能未錄入住房信息系統(tǒng)，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等，信息錄入資金及技術(shù)均有門檻。

正如潘石屹所說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)面臨很大的反對(duì)力量。因?yàn)榻y(tǒng)一登記肯定會(huì)觸動(dòng)一部分人群的既得利益。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記切實(shí)推進(jìn)還需要中央的決心、地方的配合。

不動(dòng)產(chǎn)登記困難重重

事實(shí)上，中國(guó)在多年前就已提出統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但此項(xiàng)工作一直進(jìn)展緩慢。不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域存在多頭管理、職能重疊、程序繁瑣等問題，被稱為“九龍治水”，實(shí)行統(tǒng)一登記的障礙重重。

記者了解到，不動(dòng)產(chǎn)登記中最為核心的全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作2010年就已經(jīng)啟動(dòng)，但進(jìn)展并不順利。住建部部長(zhǎng)姜偉新曾經(jīng)在一次內(nèi)部會(huì)議上坦承，住房信息聯(lián)網(wǎng)比預(yù)想中要難得多。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康也曾公開表示，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不是主要問題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的舉動(dòng)。

“聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度的延期存在多方原因，利益集團(tuán)的阻力是一大原因?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌坦言。

正如中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，不動(dòng)產(chǎn)登記尤其是房地產(chǎn)登記處于分散狀態(tài)時(shí)，各部門之間是存在明顯工作重疊的，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一也是各部門進(jìn)行“博弈”的過程。

因此，在整合登記工作過程中各部門之間如何整合出一個(gè)各方都能接受的分工形式是政府職能方面需要在銜接過渡階段的主要工作。

目前，業(yè)內(nèi)普遍把全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)看做是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心準(zhǔn)備工作之一，但由于聯(lián)網(wǎng)遲遲難以兌現(xiàn)，這項(xiàng)工作也成了各界眼中不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)工作中的難點(diǎn)。

“實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記尤其是房地產(chǎn)統(tǒng)一登記就是為了明晰目前繁雜混亂的住房產(chǎn)權(quán)種類，對(duì)此來(lái)說(shuō)，住房信息聯(lián)網(wǎng)是必要前提，為統(tǒng)一登記提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。在這項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢的影響下，基礎(chǔ)建設(shè)工作很可能被拉長(zhǎng)至1-2年才能基本完成?！标悓毚嬷毖?。

此外，一些一二線城市，有大量老舊房產(chǎn)并未實(shí)現(xiàn)電子化?！耙郧暗馁Y料根本沒有底檔，沒法輸入，或者本來(lái)是手工的文本，電子錄入所耗費(fèi)的時(shí)間巨大。”任志強(qiáng)曾多次公開表示，很多二線城市的人并不辦房產(chǎn)證，“比如說(shuō)太原，才60%的人辦了房產(chǎn)證，40%的房子都不辦房產(chǎn)證，這客觀上也給住房信息登記造成了困難?！?/p>

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志說(shuō)得更為直白，地方政府更為擔(dān)心個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)將對(duì)樓市構(gòu)成沖擊，進(jìn)而累及土地財(cái)政，“出現(xiàn)鄂爾多斯、營(yíng)口那樣的鬼城，地方政府難道傻嗎？地方官員需要眼前的利益，一旦房屋過剩的基本情況被中央了解，他們哪還有機(jī)會(huì)賣地？”

有媒體報(bào)道稱，住建部為此選擇讓步，與40個(gè)首批聯(lián)網(wǎng)城市簽訂的“數(shù)據(jù)采集和使用安全協(xié)議”里，承諾不設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)查詢端口，亦不擁有查詢權(quán)限，個(gè)人住房信息的查詢權(quán)仍保留在地方政府。

北京“開記”是遲早的事

雖然在這次的試點(diǎn)名單中沒有出現(xiàn)北京的名字，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記不可能永遠(yuǎn)只停留在二線城市之中，一兩年后勢(shì)必要向一線、熱點(diǎn)城市擴(kuò)圍?！?/p>

北京似乎也感受到了緊迫的氣氛，正在研究實(shí)施官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，包括住房面積、戶型、位置，是商品房還是政策房，戶主是本人還是家人等全部登記，相關(guān)登記工作正在進(jìn)行。

不過，業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為北京短期內(nèi)能夠開始啟動(dòng)試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，“至少還需要3-5年”。

究其原因，一線城市復(fù)雜、有爭(zhēng)議的產(chǎn)權(quán)模式頗多，北京的非商品房產(chǎn)權(quán)就有近20種，而且不少央企機(jī)關(guān)等單位所屬房產(chǎn)并不在市政府的管理范圍內(nèi)，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法厘清這部分產(chǎn)權(quán)歸屬，統(tǒng)一登記就難以開展。

因此，即使3-5年后北京開始推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，也需要循序漸進(jìn)地進(jìn)行，比如先從商品房入手，逐漸納入保障房；先從糾紛、爭(zhēng)議少的產(chǎn)權(quán)房入手，逐漸過渡到產(chǎn)權(quán)形式有分歧的房屋種類。endprint