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    房企再融資開閘

    2014-09-24 07:14:56龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2014年4期
    關(guān)鍵詞:再融資A股融資

    龔小鋒

    暫停了超過4年的A股房企再融資(是指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場上進(jìn)行的直接融資)終于實(shí)質(zhì)性開閘。進(jìn)入三四月份,大名城、中茵股份、天?;?、北京城建、迪馬股份等多家房企再融資方案密集獲批,共獲批募集金額超過150億,加上前兩月獲批的兩單再融資方案,累計(jì)超過160億元,房企再融資實(shí)質(zhì)性開閘終于“靴子落地”。

    再融資密集獲批

    自今年一二月,海印股份與外高橋再融資方案獲批以后,房企再融資終于得以開閘的聲音開始響起。進(jìn)入3月,A股房企再融資獲批消息頻傳,從打開一個(gè)小缺口轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性開閘的利好。

    4月2日,大名城發(fā)布公告稱,公司本次非公開發(fā)行申請(qǐng)獲得通過,成為4月以來最新的一單再融資案例。根據(jù)此前公布的預(yù)案,本次非公開發(fā)行募集資金總額不超過30億元。

    3月以來,大名城、中茵股份、天?;?、北京城建、迪馬股份5家地產(chǎn)公司非公開發(fā)行股票相繼獲證監(jiān)會(huì)審核通過,共獲批募集金額約115億元,臥龍地產(chǎn)和福星股份分別獲批6億元和32億元公司債券,若再加上前兩月的外高橋和海印股份超10億元的股權(quán)融資,則今年獲批的再融資房企達(dá)到9家,涉及金額超過160億。

    上海億翰投資咨詢有限公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東認(rèn)為,資本市場將成為開發(fā)企業(yè)近階段同時(shí)關(guān)注的重點(diǎn),房企不會(huì)輕易錯(cuò)過本輪的再融資開閘。應(yīng)好好把握這次融資機(jī)會(huì),增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

    正在醞釀再融資者更眾。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預(yù)案以來,目前已有40余家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了再融資預(yù)案。

    Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示,包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)正在籌劃定向增發(fā)再融資的涉地產(chǎn)上市公司累計(jì)擬再融資金額約為1786.8億元。進(jìn)行項(xiàng)目融資的地產(chǎn)上市公司中,華夏幸福擬募資金額最大,為60億元。

    其中,金豐投資因涉及綠地集團(tuán)整體上市,募資金額分別高達(dá)655億元,被視為房企再融資大規(guī)模重啟信號(hào)。

    此前的3月17日,綠地借殼金豐投資登陸A股的計(jì)劃,在歷經(jīng)8個(gè)月后終于出爐了重組方案。一旦重組成功,綠地將通過借殼登陸A股市場,并刷新A股最大規(guī)模借殼紀(jì)錄。

    融資“及時(shí)雨”

    自2009年8月金地集團(tuán)實(shí)施的42億元再融資方案后,中國的A股市場就對(duì)房企關(guān)上了大門。2010年4月,國務(wù)院下發(fā)通知,要求商業(yè)銀行不得對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款,證監(jiān)會(huì)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

    此后,雖然監(jiān)管部門沒有正式出臺(tái)文件,但上市房企再融資的審批已經(jīng)全面叫停,房企和開發(fā)商的融資渠道不得不全部轉(zhuǎn)向銀行、信托、海外融資以及民間金融。

    2013年下半年開始,監(jiān)管層透露將為房企再融資開閘。其后超過40家房企提出了總額達(dá)900億元的各式融資方案。然而,2013年下半年一直“雷聲大雨點(diǎn)小”,不少房企拋出再融資方案,但始終沒被放行。2014年,多家房企的再融資方案終于獲批。

    “在銀根緊縮的情況下,放開再融資渠道,穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期,防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是必要的。”瑞銀證券研究員李宗彬認(rèn)為,今年面臨和去年完全不同的市場環(huán)境。繼杭州部分樓盤降價(jià)、興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)之后,浙江奉化頭號(hào)開發(fā)商興潤置業(yè)因資金鏈斷裂轟然倒下,一線城市也出現(xiàn)二手房交易量下滑的情況。

    上市房企的現(xiàn)金流整體狀況正在持續(xù)惡化。專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融數(shù)據(jù)服務(wù)商同花順統(tǒng)計(jì)顯示,截至4月3日,申萬一級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)板塊共有86家公司公布其2013年年報(bào),其中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的有45家,超過半數(shù)。而相比起上年同期,今年此數(shù)據(jù)出現(xiàn)負(fù)增長的有48家,同樣超過半數(shù)。

    其中,陽光城、首開股份、保利地產(chǎn)等多家企業(yè)現(xiàn)金流量凈額均由正轉(zhuǎn)負(fù)。

    根據(jù)近期披露的房企再融資方案可以看到,對(duì)于再融資的用途,國興地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、北京城建都稱,部分將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    “信號(hào)絕對(duì)有利于房市?!焙虝熗顿Y董事長高宏告訴記者。中小型房企由于項(xiàng)目較少、結(jié)構(gòu)清晰,在再融資窗口打開的情況下有望率先獲批,使得行業(yè)整體得到利好。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),更多房企將會(huì)沖刺股權(quán)融資。因?yàn)楣蓹?quán)融資優(yōu)于債券融資,債券融資又比其他渠道的資金更好些。相對(duì)銀行借款和信托資金來說,發(fā)行公司債券的融資成本低一些。但發(fā)債券,公司的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)提高,所以多數(shù)企業(yè)通過股權(quán)融資的意愿比較強(qiáng)烈。

    資本市場去行政化

    關(guān)于房企再融資的聲音幾乎兩邊倒?!斑@會(huì)不會(huì)是大規(guī)模救市的開始?再融資增多,房企圈錢越圈越多,房價(jià)是不是會(huì)陷入新一輪越調(diào)越高的怪圈,地方政府土地財(cái)政的癮是不是會(huì)越來越大?社會(huì)資金都流進(jìn)房地產(chǎn),那中小實(shí)體經(jīng)濟(jì)是不是會(huì)更困難?”一位銀行業(yè)人士近期與記者交流時(shí)顯得憂心忡忡。

    “2013年房企通過買地,救了地方政府,股民再救房企,股價(jià)下跌。所以股市不漲是個(gè)好東西,什么都漲,就有危險(xiǎn)?!备吆暾f,資本有天然的逐利沖動(dòng),股市來的錢偏好投向房地產(chǎn),一定要警惕股市為樓市風(fēng)險(xiǎn)買單。

    安信證券研指出,再融資開閘的作用并非那么明顯。如前期萬科B轉(zhuǎn)H獲批、綠地的借殼上市,市場早有預(yù)期,現(xiàn)在是預(yù)期兌現(xiàn),這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊是一個(gè)比較小的催化劑。

    “從房地產(chǎn)再融資所謂的流動(dòng)性注入看,我們認(rèn)為股權(quán)融資、債權(quán)融資最多能夠帶來的資金水平也就在3000億以內(nèi)的規(guī)模。”上海億翰投資咨詢有限公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東表示,這對(duì)于土地市場成交金額來說占比比較小,沒有太大的沖擊效應(yīng)。

    李宗彬指出,再融資不會(huì)是大規(guī)模救市行動(dòng)的開端,并不意味著政府短期內(nèi)會(huì)出臺(tái)一系列刺激需求的手段。

    只是說管理層放棄通過壓制開發(fā)現(xiàn)金流來控制房價(jià)的思路,逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變。通過增加住宅土地供應(yīng)、拓展房企融資渠道等方式增加市場供給能力。

    應(yīng)嚴(yán)控資金投向

    如何防范“不差錢”的房企打著融資市場化的旗號(hào)圈錢,成為業(yè)界關(guān)心的焦點(diǎn)。李宗彬認(rèn)為,不但對(duì)募資項(xiàng)目和募資企業(yè)要有所甄別,尤其對(duì)于改變募資用途,將募資用于拿高價(jià)地,用于高價(jià)商品房建設(shè)的,對(duì)相關(guān)公司與保薦機(jī)構(gòu)應(yīng)一律嚴(yán)懲。

    證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍近期回應(yīng)稱,證監(jiān)會(huì)并未放松審核工作,并嚴(yán)格控制再融資的資金流向。他表示,證監(jiān)會(huì)與國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有一套“協(xié)商機(jī)制”。

    據(jù)其介紹,用地情況要征求國土資源部的意見;用于商品房開發(fā)的再融資行為,要征詢住建部。上市公司和保薦機(jī)構(gòu)在報(bào)送再融資申請(qǐng)文件時(shí),應(yīng)按照證監(jiān)會(huì)相關(guān)要求同時(shí)提供公司專項(xiàng)自查報(bào)告、中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見等相關(guān)文件。

    記者查閱資料發(fā)現(xiàn),房企再融資仍是有選擇性地放行,目前多數(shù)再融資方案仍針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目、保障房以及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以及部分普通商品房。如中茵股份的再融資方案針對(duì)徐州中茵廣場這一商業(yè)綜合體項(xiàng)目,北京城建39億元的定增項(xiàng)目之所以能獲得通過,與其在募投項(xiàng)目中大量配建保障房密切相關(guān)。

    接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,僅靠調(diào)節(jié)證券市場不能解決問題,應(yīng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的資金流向應(yīng)該通盤考慮,在銀根、證券市場以及房地產(chǎn)基金和信托等市場化手段領(lǐng)域進(jìn)行配合。此外,房企融資還可以借助盤活存量,如盤活開發(fā)商在囤地上占?jí)旱拇罅抠Y金,捂盤惜售占?jí)旱馁Y金等。

    張化東還表示,再融資只是企業(yè)轉(zhuǎn)型大環(huán)境下的細(xì)分項(xiàng),更應(yīng)該關(guān)注的是行業(yè)轉(zhuǎn)型問題。在樓市半場,房企必須要重新定位,進(jìn)行轉(zhuǎn)型,否則以原有的模式將難以為繼。endprint

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