中國房地產(chǎn)亟待整體設(shè)計

李揚

核心提示：在被賦予新含義的城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場，必須設(shè)計一個總體藍(lán)圖，不能搞一刀切。

城鎮(zhèn)化這樣一個曾經(jīng)被渲染的話題，現(xiàn)在被放在城鄉(xiāng)一體化的框架下展開，是因為原來的城鎮(zhèn)化實際上是開發(fā)區(qū)化，產(chǎn)生了很多弊端。中國人多地少，粗放式的城鎮(zhèn)化是絕對不能再繼續(xù)下去的。所以，城鎮(zhèn)化必須調(diào)整到城鄉(xiāng)一體化的框架下，必須討論土地利用的效率問題，必須考慮經(jīng)濟資源的集中。

黨的十八屆三中全會討論的城鎮(zhèn)化，亮點是重新揭示并且定義了土地這個要素。中國社科院有九個研究所到各地調(diào)查城鎮(zhèn)化，調(diào)查結(jié)果豐富多彩，但有一個共同點，就是獲得了土地權(quán)利的農(nóng)民不再愿意用放棄土地權(quán)利的方式變成城里人。土地要素揭示出來之后，鄉(xiāng)下人和城里人之間的比較利益發(fā)生了根本性的傾斜，農(nóng)民突然意識到自己比城里人多了一些東西，并不愿意變成城里人。

在這種情況下，城鎮(zhèn)化就被賦予了另外的含義，一是面向所有國民的公共服務(wù)均等化；二是以提高土地效率、提高國民經(jīng)濟運行效率為目標(biāo)。于是，房地產(chǎn)問題就會順理成章地提出來。

過去常說房地產(chǎn)市場還會有十年、二十年黃金時期的主要論據(jù)，是中國的城鎮(zhèn)化還會推行十年到二十年，每年會有一千多萬人到城里買房子，這是所謂剛性需求的主要根據(jù)。可一旦農(nóng)民不像我們所想的那樣放棄土地變成城里人，這個剛性需求就虛空了。

十年九調(diào)控，也就是說房地產(chǎn)市場自從設(shè)立以來，已經(jīng)接近經(jīng)歷一個完整的周期了，大家回頭看看會發(fā)現(xiàn)這是一個高度區(qū)域化的市場，在北京看的房和在縣城看的房完全不是一回事。因此，一個政策不可能在北京制定，在全國一刀切地去執(zhí)行，目前就有很多地方的限購政策已經(jīng)在松動。所以，因地制宜，采取不同的發(fā)展戰(zhàn)略和不同的調(diào)控政策才是正途。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，我們更大的擔(dān)心是它對經(jīng)濟的全面影響。對于貸款者而言，房價如果跌了，會不會使得原來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成不良資產(chǎn)，會不會使得原來的不良資產(chǎn)規(guī)模擴大？這就涉及到整個貸款結(jié)構(gòu)中，所謂的止損保障體系問題。

中國的房子大致首付30%以上才可獲得金融支持，商業(yè)銀行和客戶談判的時候，一定還會在案板底下隱藏一些止損指標(biāo)，最終人們購買住房實際得到的貸款，也就是銀行真正付出的錢大概也只有購房款的一半多一點。從這個意義上說，房價要跌到一半多一點的水平，金融系統(tǒng)才會出現(xiàn)真正的損失。所以我們可以樂觀地說，現(xiàn)在離止損線還較遠(yuǎn)。

基于這個基礎(chǔ)，我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場雖然在調(diào)整，但是還不會形成對經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響的系統(tǒng)性風(fēng)險。

對于城鎮(zhèn)化政策調(diào)整乃至整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)妥設(shè)計、緩慢應(yīng)對，而不應(yīng)張皇失措地刺激和處理?，F(xiàn)在到了必須設(shè)計一個總體的中國房地產(chǎn)市場藍(lán)圖的時候了。（支點雜志2014年9月刊）

（根據(jù)作者在2014中國企業(yè)競爭力夏季峰會上的發(fā)言整理）endprint