城市規(guī)劃與土地規(guī)劃關系

余培鑫++++++呂艷

【摘要】城市規(guī)劃與土地規(guī)劃雖然是兩個不同領域的規(guī)劃，但是，在國民經濟發(fā)展大背景下，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃是相互彌補、相互促進的，城市規(guī)劃離不開土地規(guī)劃，后者是前者的重要組成部分；土地規(guī)劃也離不開城市規(guī)劃，前者需要以后者作為坐標，為其前進明確方向。本文在此就兩種規(guī)劃的銜接提出一點建議和措施。

【關鍵詞】城市規(guī)劃土地規(guī)劃措施 一、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的現(xiàn)狀

中國的城市化發(fā)展導致城市人口的空前增加和對城市面積不斷擴充的需求，但是在城市面積的擴充中難免就將占用耕地以及對土地的重新利用?，F(xiàn)今中國人均耕地面積比較少，且質量水平不高，后備資源十分不富裕。若想分析研究城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的可協(xié)調性發(fā)展的情況，我們首先就應該立足于當前，正視當今城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃不協(xié)調甚至產生沖突的現(xiàn)狀。

1．城市布局不合理，標準難統(tǒng)一，土地利用率低。

城市是人類進化史上的一次飛躍，城市布局是伴隨著城市的出現(xiàn)而興起的。城市規(guī)劃主要講究安全、經濟、美學、社會。一個好的城市規(guī)劃對于城市的飛速發(fā)展是十分有促進作用的。但是在如今中國的城市規(guī)劃中多出現(xiàn)新城區(qū)中夾雜老城區(qū)，工業(yè)區(qū)中夾雜居民區(qū)，居民區(qū)中又混合服務區(qū)。布局不僅不合理，而且難以形成規(guī)模體系，即混亂又降低了土地的利用率，同時也會對人民的生活造成很大不便，甚至影響整個城市的發(fā)展。與此同時單位土地上產生的經濟價值也大大降低，對于城市的美學，安全，經濟，社會都會產生負面影響。

2．大量的新型樓盤，大量的空置房，土地資源明顯浪費。

伴隨著經濟的發(fā)展，社會的進步，人民的經濟收入也大幅度提高，與此同時對生活質量的追求也進一步提升。另外城市是經濟，文化的中心，它的城市化腳步也不可避免的逐步加快，這就更進一步的促進了城市房地產市場的繁榮。但是，有些房子不僅占用了大量的耕地以及一些其他的用地，而且建筑范圍、建筑地點總是雜亂無章，有的在工業(yè)區(qū)、有的在郊區(qū)、有的在服務區(qū)等等。胡亂的規(guī)劃和大量的興建已經遠遠超越了人們的購買力，以至于產生了大量的空置房，這些亂建的房子不僅占用了寶貴的土地資源，而且還付出了巨大的人力、物力、財力。

二、城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不協(xié)調的原因

1．過度的追求發(fā)展，經濟效益。

城市規(guī)劃是一種對于美學和經濟的相互融合，離不開合理的布局和計劃。而在房地產的利益面前不僅是政府還是開發(fā)商都忽略了城市規(guī)劃問題。大量的購入大量的建設，不考慮總體布局，不分析土地的合理利用。而且房地產經營者為了進行高價銷售一般都會對周圍建筑進行一定改變，有時是在本該繁華的地區(qū)大建綠地，有時是在本該耕地的地方修筑基本無人問津的園林，不僅對城市規(guī)劃不好，就是對土地利用規(guī)劃也完全不利。

2．監(jiān)管部門的力度不嚴緊以及“雙規(guī)”管理部門欠溝通。

對于房地產近幾年的快速不合理發(fā)展，不得不考慮相關監(jiān)管部門的審批力度不嚴，甚至是反過來想通過房地產來維護城市快速發(fā)展，從而在利益面前放棄了對城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的重視。不僅對房地產開發(fā)地皮的審批力度不嚴，而且還低價從農民手中收取耕地然后倒賣給開發(fā)商。城市規(guī)劃監(jiān)管部門本應該對城市的未來發(fā)展與規(guī)劃進行科學的預期與布局，并制定出相關嚴格的措施來進行房地產監(jiān)管，對土地利用規(guī)劃進行科學管理。但是不嚴格以及不全面的監(jiān)管再配合上利益的交易，使的在城市規(guī)劃中土地利用規(guī)劃越來越不合理。另外一個監(jiān)督不嚴的原因是中國城市規(guī)劃和中國土地規(guī)劃是分兩個部門管理的，它們的自身利益上存在差別，而在使用上又存在統(tǒng)一。建設部門和國土資源部門從各自利益出發(fā)，在用地功能布局、用地規(guī)模等關系重大的原則性問題上缺乏交流和支持。這直接導致了城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的不協(xié)調性。

三、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃協(xié)調對策

1．緊抓規(guī)劃和審批環(huán)節(jié)。

首先，城市的健康發(fā)展不可能離開房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市的建設要有一個從總體上規(guī)劃、優(yōu)化土地利用結構的策略。那么這個策略的首要監(jiān)督者就是政府相關部門。所以要想改善城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃之間的關系，政府部門就該加強規(guī)劃的合理性和科學性以及審批力度。

對于規(guī)劃的合理性首先政府部門應該制定一系列城市規(guī)劃的規(guī)范措施。修改已經跟不上時代的政策。另外對城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃進行統(tǒng)一性改革和管理，使得在利益沖突的時候，可以選擇傾向更科學的部分。

城市規(guī)劃更傾向于布局，所以在審批環(huán)節(jié)一定要緊緊圍繞著城市規(guī)劃的合理布局進行考慮，盡量使得工業(yè)區(qū)，居民區(qū)和服務區(qū)分離的原則，讓城市的布局呈現(xiàn)出美學，經濟，安全和社會的根本特性。對于不符合布局的審批時必須一律駁回。只有緊抓規(guī)劃與審批，我們的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃才會在求同存異中獲得利益最大化以及得到可持續(xù)的發(fā)展空間。

2．推進老城區(qū)改革，堅守新城區(qū)。

在城市規(guī)劃與土地規(guī)劃的不協(xié)調部分主要表現(xiàn)愛老城區(qū)與新城區(qū)方面。老城區(qū)主要表現(xiàn)在布局不合理，土地利用率低。而新城區(qū)主要表現(xiàn)為大量空置房，土地資源的浪費。所以要想實現(xiàn)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的協(xié)調性發(fā)展我們就應該推進老城區(qū)改革，堅守新城區(qū)要求。避免老城區(qū)的土地利用率低和加強新城區(qū)土地的合理利用，避免浪費。而在新城區(qū)的建設方面要進行土地規(guī)劃和城市規(guī)劃的雙重考慮，多多考慮土地數(shù)量限制和城市發(fā)展需求之間的矛盾，努力尋求更加科學和更加高效的土地利用。

城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的共同目的就是實現(xiàn)我國經濟的協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。所以面對如今中國出現(xiàn)的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的不協(xié)調性我們要進行及時的修正，盡可能的求同存異獲得兩者之間的最大效益。

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