面積誤差：萬科最大誤差率是時(shí)代三倍

李健華

四個(gè)開發(fā)商在各自“最大面積誤差率”方面，萬科以面積增大0.69%墊底。但就整體而言，在此次測(cè)繪的房屋面積誤差率都沒有超出《商品房銷售管理辦法》中可以退房的臨界值：“3%”。

哪家開發(fā)商的房屋面積伸縮最嚴(yán)重？這是每一個(gè)購房者都想知道的答案。特別是在房價(jià)動(dòng)輒上萬的當(dāng)下，幾乎所有購房者都會(huì)在房屋面積誤差上“寸土不讓”。

就在奧園廣州項(xiàng)目部分房屋面積縮水高達(dá)20%被曝光不久的今年7月，《消費(fèi)者報(bào)道》選定供應(yīng)量巨大、剛需樓盤較為集中的廣州南沙區(qū)，對(duì)四家影響較大的開發(fā)商——萬科地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、中惠熙元旗下的五個(gè)樓盤16個(gè)單位，邀請(qǐng)具有專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)面積實(shí)地測(cè)評(píng)。測(cè)評(píng)發(fā)現(xiàn)，剛剛上市不久的本土品牌——時(shí)代地產(chǎn)最老實(shí)，以4.12的得分（總分5分）排名第一；而行業(yè)大佬萬科則以3.12分墊底。

另外，此次抽樣測(cè)評(píng)的16套房屋中，面積誤差率最大與最小物業(yè)之間相差69倍。

面積誤差 萬科墊底

即使前有開發(fā)商的合同預(yù)估面積，后有房地局的官方實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)；這種建立在原始實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)上的測(cè)評(píng)系統(tǒng)，力求向購房者還原的一個(gè)最接近真實(shí)的“面積誤差”現(xiàn)狀。本次房屋面積測(cè)繪抽選的16套樓盤，分別來自廣州南沙區(qū)四家開發(fā)商旗下的五個(gè)樓盤：即萬科府前一號(hào)、越秀濱海雋城、越秀濱?，B城和中惠壁瓏灣、時(shí)代南灣。其中，越秀濱?，B城仍在售，而萬科在南沙區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目——南方公元也正在發(fā)售中。

基于五個(gè)樓盤16個(gè)單位的抽樣測(cè)繪結(jié)果顯示，四個(gè)開發(fā)商在各自“最大面積誤差率”方面，萬科顯得最不靠譜，以面積增大0.69%墊底；是時(shí)代地產(chǎn)最大誤差率0.2%的三倍多。即萬科府前一號(hào)D7棟抽樣單位的實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積與合同標(biāo)稱面積相差0.82平方米。而在“平均誤差率”方面，萬科也不太理想，以0.21%的平均誤差率排名第三；越秀地產(chǎn)則做的最好，面積誤差率只有0.18%。

綜合測(cè)評(píng)“最大面積誤差率”和“平均誤差率”兩個(gè)指標(biāo)，面積誤差最小的是以時(shí)代南灣為樣本的時(shí)代地產(chǎn)，而整體面積誤差最大的則是開發(fā)萬科府前一號(hào)的萬科集團(tuán)。

當(dāng)然，就整體而言，在此次測(cè)繪的四家開發(fā)商房屋面積誤差率都沒有超出《商品房銷售管理辦法》中可以退房的臨界值：“3%”。中惠熙元技術(shù)部負(fù)責(zé)人上官工程師對(duì)本刊記者表示，“中惠對(duì)施工規(guī)范有嚴(yán)格的規(guī)定，另外聘請(qǐng)了第三方監(jiān)理公司，對(duì)樓盤施工情況進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督?！?/p>

可是，零誤差率是否能從技術(shù)上完全避免呢？

在萬科地產(chǎn)回復(fù)本刊的郵件中提到，“由于預(yù)售時(shí)的測(cè)繪面積是依據(jù)圖紙，實(shí)測(cè)查丈（產(chǎn)權(quán)面積）是依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)繪，因此二者產(chǎn)生差異的原因來自于現(xiàn)場(chǎng)施工和圖紙之間的誤差。在大面積施工的情況下，誤差來源于施工材料，施工人員，施工環(huán)境等方面的差異，這種誤差在現(xiàn)階段很難消除。

武漢大學(xué)測(cè)繪學(xué)院教授藍(lán)悅明則告訴本刊記者：“一個(gè)房屋建起來它不可能絕對(duì)方正，所以出現(xiàn)誤差是屬于正常情況。但是，開發(fā)商是有可能把面積誤差控制在一定范圍內(nèi)的。”

6成“漲水” 補(bǔ)繳房款或逾千萬

“根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。也就是說誤差率在3%以內(nèi)的，業(yè)主們需要向開發(fā)商多退少補(bǔ)”，盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人歐陽建新告訴本刊記者。

以萬科府前一號(hào)D7棟抽樣樓盤為例，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積比合同面積增大了0.69%。如果以這位業(yè)主當(dāng)初11429元的買入單價(jià)計(jì)算，意味著他需要向開發(fā)商額外支付大約9371元。

不過，這位不愿具名的抽樣業(yè)主向本刊記者表示：“面積超了，按照合同補(bǔ)繳房款只能勉強(qiáng)接受。但既然面積增大是由開發(fā)商造成的，就應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任；減免面積多出部分的房款”。

而在此次測(cè)評(píng)的16套單位中，有10套的誤差都是面積“漲水”，占比62%。特別是本次測(cè)評(píng)中四家開發(fā)商各自面積誤差最大的單位，都屬于實(shí)測(cè)面積大于合同面積的情況。

據(jù)了解，萬科府前一號(hào)、時(shí)代南灣、中惠壁瓏灣、越秀濱海雋城和越秀濱?，B城在南沙區(qū)均為大型社區(qū)，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)中心數(shù)據(jù)顯示，其總建筑面積分別是：26萬平方米、49萬平方米、12.7萬平方米、80.5萬平方米。

若以此次測(cè)評(píng)的面積增大比例——最大值誤差率計(jì)算，萬科府前一號(hào)、中惠壁瓏灣、時(shí)代南灣幾個(gè)樓盤總體增加面積或分別將達(dá)到1800平方米、500平方米、980平方米。按目前南沙區(qū)9800元/的平方米的均價(jià)計(jì)算，萬科將從補(bǔ)繳房款的業(yè)主中獲取逾千萬元的收益，而中惠獲取補(bǔ)交房款也近500萬元。

即使考慮到面積縮水的情況，補(bǔ)繳房款仍是一筆不小的收入。

“對(duì)于3%誤差率的允許范圍，不排除一些開發(fā)商存在不正當(dāng)企圖。因?yàn)閷?duì)一戶業(yè)主而言，補(bǔ)繳的房款可能并不多；但是，如果一個(gè)樓盤成千上萬的業(yè)主，每戶都給開發(fā)商貢獻(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)，那就給開發(fā)商帶來了巨大的金錢利益。”廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長黃遠(yuǎn)華告訴本刊記者。

廣東資深建筑工程師應(yīng)勇則認(rèn)為：以前國內(nèi)的房價(jià)并不高，業(yè)主即使補(bǔ)交房款也不會(huì)補(bǔ)太多，不會(huì)對(duì)誤差率太過敏感；而現(xiàn)在特別是像北上廣這些一線大城市，房價(jià)動(dòng)輒至少都要上萬元，即使房子的誤差增大0.5%到1%，業(yè)主也需要補(bǔ)繳不菲房款。他最后告訴本刊記者，“正是因?yàn)檫@樣，才不排除有開發(fā)商故意利用3%誤差率這個(gè)灰色地帶增大房子面積，在交樓的時(shí)候在業(yè)主身上獲取更多利益?！?/p>

無論有意或無意，一旦業(yè)主需要補(bǔ)繳“漲水”帶來的房款將為開發(fā)商帶來一筆不小的收入似乎沒有懸念。