淺析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究

摘 要：本文通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資體系與融資渠道進(jìn)行分析，研究我國(guó)現(xiàn)行融資政策、法規(guī)及環(huán)境，找出造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資困境的原因所在。結(jié)合已有文獻(xiàn)研究基礎(chǔ)，探求適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)業(yè)融資新渠道和新辦法，破解房地產(chǎn)業(yè)融資瓶頸。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資模式；困境；對(duì)策一、研究背景與意義

1.研究背景。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步軟著陸，作為一度拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)動(dòng)力之一的房地產(chǎn)行業(yè)也逐步進(jìn)入寒冬。受各方面因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度持續(xù)低迷，有部分房地產(chǎn)企業(yè)不惜降價(jià)拋售庫(kù)存以緩解資金短缺的問(wèn)題。一度備受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題再次呈現(xiàn)在人們面前，而對(duì)于融資問(wèn)題的探究，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身需要解決的重大問(wèn)題，也是政府確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展的大事。

2.研究目的與意義。在房地產(chǎn)企業(yè)和政府共同面臨融資模式困境的局面下，本文通過(guò)分析考察國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的各種融資方式，挖掘現(xiàn)有融資過(guò)程中存在的問(wèn)題，結(jié)合已有的研究成果，對(duì)進(jìn)一步解決房地產(chǎn)融資困境提出對(duì)策建議。

二、相關(guān)理論研究

1.現(xiàn)代融資理論的開(kāi)端MM理論。MM理論指出，嚴(yán)格的假設(shè)條件限制下，公司價(jià)值與其所采取資本結(jié)構(gòu)沒(méi)有直接影響，也就是說(shuō)，不論公司使用何種融資方式都和公司價(jià)值沒(méi)有關(guān)系。同時(shí)，也可以得出資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債一邊的多寡并不直接對(duì)公司經(jīng)濟(jì)價(jià)值產(chǎn)生影響。

2.融資的優(yōu)序理論。相較于MM理論是基于交易雙方所掌握的信息是對(duì)稱(chēng)的，優(yōu)序融資理論則將條件更加現(xiàn)實(shí)話，即考慮到在真實(shí)的商業(yè)環(huán)境中，交易雙方的信息是不對(duì)稱(chēng)的。因此，優(yōu)序融資理論的核心就是：偏好于內(nèi)部融資，確有需求外部融資的，則以偏好債券融資為主。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀探究

1.融資現(xiàn)狀的環(huán)境分析。（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。從國(guó)家宏觀層面的經(jīng)濟(jì)增速來(lái)看，近幾年雖然由于內(nèi)外部原因有所放緩，但是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本呈現(xiàn)出健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，且具有相當(dāng)強(qiáng)的可持續(xù)性。與此同時(shí)，雖然我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平已超50％，但相比較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家仍處于較低水平，上升空間依然巨大，城鎮(zhèn)化帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求依然十分旺盛。從政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)金融政策上來(lái)看，其完善性也在不斷加強(qiáng)，金融政策不斷改進(jìn)完善。

（2）法律環(huán)境分析。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，仍然是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，在政府管理層面有很大的欠缺及不足，各項(xiàng)法律法規(guī)及配套措施亟需完善。近些年來(lái)，我國(guó)政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)力度，不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控方式的結(jié)合使用，還加強(qiáng)了以行政問(wèn)責(zé)為主的行政手段。

2.現(xiàn)有融資渠道分析。（1）內(nèi)源性融資渠道。內(nèi)源性融資主要指發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，不與外界發(fā)生資金交換的融資模式，主要以企業(yè)自有資金為主，兼有部分企業(yè)內(nèi)部員工融資等多種內(nèi)部集資模式混合。

政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自恃資金比例有相關(guān)規(guī)定，但是，受制于自有資金數(shù)量有限，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)大多不太愿意優(yōu)先使用過(guò)多的自有資金。內(nèi)源性融資模式對(duì)于緩解融資困境起到的作用相對(duì)較小，也客觀形成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于外源性融資的過(guò)度依賴(lài)。

（2）外源性融資渠道。外源性融資指房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)外部資金渠道獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金的一種融資渠道，主要包括銀行貸款融資、上市發(fā)行股票融資、單獨(dú)發(fā)行企業(yè)債券融資、房地產(chǎn)預(yù)收賬款融資、典當(dāng)融資、商業(yè)信用融資和房地產(chǎn)信托融資等多種融資模式。在眾多外源性融資渠道中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金最多的渠道，也是相對(duì)資本成本較低的一種方式。但是該渠道受宏觀經(jīng)濟(jì)情況和政策影響變動(dòng)較大，具有一定的不穩(wěn)定性。

3.融資困境成因分析。（1）過(guò)分依賴(lài)于銀行貸款，加大房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)一些國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，房地產(chǎn)銀行貸款不超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40％是為最佳融資狀態(tài)。但就目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來(lái)看，實(shí)際的銀行信貸及商品房預(yù)售款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)70％之多，企業(yè)自有資金率明顯偏低，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。近年來(lái)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額普遍呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)；房地產(chǎn)行業(yè)貸款占總貸款的比例多為小幅增加。

（2）傳統(tǒng)融資渠道狹小，缺乏資金注入的有效途徑。企業(yè)融資渠道有兩種：一是內(nèi)部盈余資金。即企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程實(shí)現(xiàn)盈利后形成的企業(yè)可自由支配的資金。該融資成本遠(yuǎn)低于外部融資成本，是首選的融資模式。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有銀行貸款、多方合作開(kāi)發(fā)。在當(dāng)前環(huán)境下，兩種融資渠道無(wú)法很好地銜接配合，造成房企對(duì)于單一渠道的過(guò)度依賴(lài)，形成融資困境的惡性循環(huán)。

（3）法規(guī)政策不完善，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)難獲扶持。相較于國(guó)外發(fā)展較為成熟的房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)基金等新型房地產(chǎn)融資形式，以及相關(guān)的行業(yè)規(guī)范監(jiān)督體系，國(guó)內(nèi)尚處于摸索階段，相關(guān)的政策和制度化建設(shè)尚未健全。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持，政策性向國(guó)有大中型房地產(chǎn)公司傾斜，使得民營(yíng)中小房企根本無(wú)法獲得相應(yīng)的政策優(yōu)勢(shì)和融資扶持。

（4）中小企業(yè)占據(jù)多數(shù)，融資金額少且信用低。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大量涌入，造成極為不均衡的發(fā)展現(xiàn)狀。各種民間資本爭(zhēng)相成立中小房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模雖小但數(shù)量龐大，這就決定了其融資資金相較于大型的房地產(chǎn)企業(yè)更難，后續(xù)借貸難以得到有效保障，發(fā)生借貸違約的現(xiàn)象更加頻繁。

四、破解我國(guó)融資困境對(duì)策分析

1.提升房地產(chǎn)企業(yè)自身綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)內(nèi)部條件合理定位，充分衡量企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展能力和融資能力，并依據(jù)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)組成確定合理的融資結(jié)構(gòu)和融資額度，進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目融資現(xiàn)象的發(fā)生，避免造成一系列不必要的額外負(fù)擔(dān)。再者，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可能存在多個(gè)運(yùn)作項(xiàng)目齊頭并進(jìn)的情況，因此融資數(shù)額可以有針對(duì)性地展開(kāi)，并在開(kāi)展項(xiàng)目的過(guò)程中隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)督。并且通過(guò)對(duì)不斷變動(dòng)的信息進(jìn)行收集分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下一步融資活動(dòng)提出合理規(guī)劃，并能夠根據(jù)內(nèi)部因素的變化制定相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根本上杜絕盲目融資的現(xiàn)象。

2.完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)多元化體系建設(shè)。為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康良性發(fā)展，政府亟需創(chuàng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境，完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系建設(shè)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。同時(shí)，政府應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)法制建設(shè)，積極防范并切實(shí)降低房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免在受到較大國(guó)際范圍的金融危機(jī)沖擊之時(shí)，出現(xiàn)市場(chǎng)疲軟甚至房企大規(guī)模破產(chǎn)現(xiàn)象。除此之外，政府還需加大對(duì)利率和價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，通過(guò)相關(guān)行政和法律手段對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行情況加以監(jiān)管，在經(jīng)濟(jì)改革的同時(shí)逐步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，切實(shí)為房企提供一個(gè)有利的融資環(huán)境。

3.不斷挖掘現(xiàn)有融資渠道的提升潛力。銀行信貸、上市融資、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及房地產(chǎn)信托等多種融資渠道都是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重要組成部分，但它們并非是一種此消彼長(zhǎng)的不相容關(guān)系。多種融資渠道在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上起著不同的作用，發(fā)揮著各自不同的作用，確切的說(shuō)應(yīng)該是一種互補(bǔ)同發(fā)展的關(guān)系。切實(shí)分析每一種融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在不同時(shí)期、不同階段的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，合理科學(xué)地選擇融資渠道。

4.突出發(fā)展新型融資渠道。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在美國(guó)、新加坡、日本及在中國(guó)香港地區(qū)的運(yùn)行情況，國(guó)內(nèi)房企可借鑒各國(guó)成熟的房地產(chǎn)投資信托基金，發(fā)展適合的REITs模式，緩解融資困境。同時(shí)，也應(yīng)避免照搬照抄，將明顯不適合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的政策強(qiáng)行引進(jìn)實(shí)施，這反而不利于進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)融資難題。

五、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)發(fā)展已有余30年的歷史，但是其融資困境的顯現(xiàn)還在于近年來(lái)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，政策不斷調(diào)整的過(guò)程中。筆者認(rèn)為，融資難的困境一時(shí)還無(wú)法徹底根除，只有通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)以及社會(huì)等多方面的力量共同協(xié)作，發(fā)揮各自在主導(dǎo)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位，各方齊心協(xié)力才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)造出良好的環(huán)境。

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作者簡(jiǎn)介：吳智明（1990-），男，浙江建德人,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院2012級(jí)碩士研究生,研究方向：企業(yè)管理