綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制與運行保障研究

施萌田

摘 要：綠色商品住宅作為實現(xiàn)環(huán)境保護(hù)與節(jié)約資源的新型住宅模式，將形成未來住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流方向。從綠色商品住宅的市場失靈出發(fā)進(jìn)行分析，通過建立對綠色商品住宅開發(fā)的財政補貼政策、稅收優(yōu)惠政策、金融政策等激勵政策，形成了綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制，并提出了該機(jī)制運行的組織機(jī)構(gòu)保障、政策法規(guī)保障、財政經(jīng)濟(jì)保障、知識科技保障、文化意識保障等保障措施，以期為政府大力支持綠色商品住宅發(fā)展提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞：綠色商品；住宅經(jīng)濟(jì)；激勵機(jī)制；運行保障

中圖分類號：F293.346 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）20-0029-04

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，建筑總量將不斷增加，建筑能耗總量和占全社會能耗比例都將持續(xù)增加。綠色商品住宅是秉承可持續(xù)發(fā)展理念，實現(xiàn)環(huán)境保護(hù)與節(jié)約資源的新型住宅模式，受到世界的認(rèn)可和重視，同時也將形成未來住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流方向。房地產(chǎn)企業(yè)試圖打造綠色品牌，消費者對綠色商品住宅也有了初步的認(rèn)識。然而，我國當(dāng)前綠色商品住宅的發(fā)展表現(xiàn)為推廣進(jìn)程緩慢，各方的參與性和積極性不高，傳統(tǒng)的住宅仍占主體地位。主要體現(xiàn)在：其一，綠色商品住宅作為我國住宅市場上新興的產(chǎn)品類型，相關(guān)的法律體系和技術(shù)規(guī)范尚不完善，政府缺乏對綠色商品住宅行之有效的扶持政策。其二，消費者環(huán)保意識薄弱，對綠色商品住宅的認(rèn)可度普遍偏低，害怕其開發(fā)的額外成本和風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁給自己。

一些學(xué)者對綠色建筑的激勵政策進(jìn)行了分析[1-7]，政府也開始著手制定相應(yīng)的激勵措施[8]，但是這些研究和措施還主要是針對綠色建筑技術(shù)或公共建筑，沒有充分調(diào)動開發(fā)商和消費者的積極性。本文從綠色商品住宅的外部經(jīng)濟(jì)性出發(fā)進(jìn)行分析，通過對綠色商品住宅開發(fā)過程中的主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵來推動其發(fā)展。

一、綠色商品住宅市場失靈分析

經(jīng)濟(jì)主體在進(jìn)行決策時，只考慮對自身利益有影響的成本和收益，而對自己沒有直接關(guān)系的主體的成本和收益不關(guān)心，就導(dǎo)致了在外部性的情況下，市場的部分失靈，使資源的配置在個體與主體的各自的成本和收益間存在差異。

綠色商品住宅同其他具有外部性特征的行為一樣也存在著“市場失靈”，可大致概括為完全的市場機(jī)制作用下，自由的資源配置導(dǎo)致的私人生產(chǎn)活動水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到社會所要求的水平。外部性作為綠色商品住宅本身固有的特征普遍存在于世界各個國家的綠色商品住宅市場，解決這一問題的本質(zhì)是通過各種措施使外部性內(nèi)部化，考慮到綠色商品住宅本身的代際外部性和公共外部性特征無法通過談判的方式消除外部性，外部性內(nèi)部化的主要力量就集中在利用經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行激勵。這時要利用國家的相關(guān)政策的引導(dǎo)，來調(diào)整開發(fā)商和綠色商品住宅消費者的綠色行為，才能平衡市場資源分配的不均，使綠色商品住宅市場在市場機(jī)制和政府調(diào)控的雙重作用下健康的發(fā)展。

由于綠色商品住宅具有外部性的特征，使得市場無法達(dá)到資源的平衡配置，從而阻礙了綠色商品住宅本身的發(fā)展，因此需要政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵，調(diào)整資源配置，促進(jìn)綠色商品住宅的發(fā)展。

二、綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵政策

政府對綠色建筑的經(jīng)濟(jì)激勵政策包括財政補貼政策、稅收優(yōu)惠政策、金融優(yōu)惠政策等。

（一）財政補貼政策

財政補貼政策的對象是開發(fā)商和消費者。對開發(fā)商實行財政補貼，可以減少開發(fā)商的增量成本，引導(dǎo)開發(fā)商的投資方向；對消費者實施補貼可以降低相對價格，改變消費者的消費偏好和消費習(xí)慣。

財政補貼的效果明顯，無論是對開發(fā)商補貼還是對消費者補貼，最終目標(biāo)都是引導(dǎo)綠色商品住宅市場發(fā)展。財政補貼的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)消費者的需求和偏好。由于綠色商品住宅市場是的開發(fā)商數(shù)量遠(yuǎn)小于消費者，如果對開發(fā)商實施補貼會弱化財政補貼的效果，不如直接對消費者財政補貼直接有效。

財政補貼具有直接有效，但是政府財政壓力大、監(jiān)管成本高。因此，財政補貼適合在綠色商品住宅市場的起步階段，快速推動市場發(fā)展，引導(dǎo)投資方向轉(zhuǎn)向綠色商品住宅市場；在綠色商品住宅市場發(fā)展成熟階段逐漸減少和退出。財政補貼的重點應(yīng)該放在增量成本較高、社會效益和環(huán)境效益好的綠色商品住宅技術(shù)上，市場對例如：節(jié)能、節(jié)水、運營等。

（二）稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠的對象是開發(fā)商和消費者。政府利用稅收政策，減輕參與推動綠色商品住宅開發(fā)商和消費者應(yīng)履行的納稅義務(wù)，間接進(jìn)行補貼提高開發(fā)商和消費者的收益，稅收優(yōu)惠的形式有免稅、減稅、加速折舊等。

稅收優(yōu)惠與財政補貼政策效果相似，通過補貼和優(yōu)惠，影響綠色商品住宅的相對價格，調(diào)節(jié)市場需求量，引導(dǎo)建筑市場的生產(chǎn)者的生產(chǎn)、投資方向向綠色商品住宅傾斜，不需要直接支付資金，不會給政府增加財政負(fù)擔(dān)，成本較小，而且具有不確定性的特點。

在綠色商品住宅發(fā)展的起步階段由于啟動資金缺乏，稅收優(yōu)惠政策的不確定性等因素，稅收優(yōu)惠政策的激勵效果相對較差；但是在綠色商品住宅市場發(fā)展成熟階段，開發(fā)商的投資熱情和消費者的需求旺盛，確定性的財政補貼收益相對于不確定的稅收收益而言激勵效果較差，稅收優(yōu)惠政策激勵效果好。政府可對節(jié)能、節(jié)水、運營等特色項目和難以吸引投資的技術(shù)實行高強度的稅收優(yōu)惠政策。

（三）金融政策

金融類激勵手段是建立在金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上的，對綠色商品住宅開發(fā)商提供貸款支持、貸款貼息、適當(dāng)放寬貸款額度、延長貸款期限、降低貸款利率、優(yōu)先貸款等優(yōu)惠措施；對消費者實行貸款優(yōu)惠。由于房地產(chǎn)開發(fā)一次性投入巨大，大多數(shù)企業(yè)需要依靠銀行貸款才能完成工程順利開發(fā)建設(shè)。

對消費者來說，面對高昂的綠色商品住宅價格、和相對房價而言較低的收入水平，政府提供貸款優(yōu)惠政策降低綠色商品住宅與非綠色商品住宅的價差，會極大的刺激消費者的購買欲，起到很好的激勵效果。

對于政府而言，對開發(fā)商和消費者投入的激勵成本同樣可以分?jǐn)偟綄淼囊欢〞r期內(nèi)，例如，貸款貼息優(yōu)惠，政府只需在每個計息期補貼相應(yīng)利息即可。這種方式可以明顯減輕政府的財政負(fù)擔(dān)。同時，貸款優(yōu)惠政策的間接投資引導(dǎo)機(jī)制，通過杠桿原理達(dá)到“以小撥大”的效應(yīng)，是較為理想的激勵工具。endprint

（四）其他經(jīng)濟(jì)激勵政策

1.設(shè)立專項基金

從國外經(jīng)驗來看，綠色建筑的專項資金應(yīng)以財政支出為主，因此，中央和地方財政設(shè)立綠色建筑專項資金的資金來源應(yīng)主要依靠財政投入。應(yīng)將綠色建筑列入國家和地方財政預(yù)算中，根據(jù)每年綠色建筑工作計劃，在財政年度預(yù)算中列支，統(tǒng)一劃撥到綠色建筑專項資金中，作為專項資金的穩(wěn)定來源用于綠色商品住宅建設(shè)。同時，由于我國的財政能力有限，而社會閑散資金較多，可以考慮設(shè)立綠色建筑投資基金，吸納社會資金促進(jìn)能效提高?？梢酝ㄟ^將國債中的一部分資金投入綠色建筑專項資金、將征收的墻改基金部分用于綠色建筑、實行電費附加、征收能源消費稅等措施來增加綠色建筑專項資金的來源渠道。

2.標(biāo)準(zhǔn)變更類激勵手段

通過放寬建筑的規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)的方式，來實現(xiàn)開發(fā)商的利潤增長。例如密度獎勵允許開發(fā)建筑校區(qū)可以設(shè)計更高的單位居住密度，增加總建筑面積等。在我國目前這種供小于求的房地產(chǎn)市場，無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的收益，為其帶來更高的利潤。

政府在選擇上訴各類經(jīng)濟(jì)激勵手段時，可以通過第四章的激勵水平測算得出對開發(fā)商和消費者的激勵水平，根據(jù)政府的財政能力選擇適時有效的單獨激勵政策或激勵政策組合。

三、綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制的組成

綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制是在可持續(xù)發(fā)展的前提下，基于綠色商品住宅中各主體間相互關(guān)系，通過經(jīng)濟(jì)手段解決綠色商品住宅開發(fā)過程中開發(fā)商增量成本與社會成本的重合與對應(yīng)問題，建立投入與成本之間相對準(zhǔn)確的反應(yīng)機(jī)制，實現(xiàn)企業(yè)個體利益與公共利益相互促進(jìn)的綠色商品住宅調(diào)整與控制模式。本文以經(jīng)濟(jì)激勵理論為基礎(chǔ)構(gòu)建綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制，機(jī)制的運行體系如下圖：

經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制目標(biāo)是整個機(jī)制的運作導(dǎo)航，政策的制定，政府的決策，開發(fā)商對政策的執(zhí)行都依賴對機(jī)制目標(biāo)的理解。政府經(jīng)濟(jì)激勵政策的制定：如果政府積極推動綠色商品住宅的發(fā)展，通過市場將綠色商品住宅的外部不經(jīng)濟(jì)損失內(nèi)部化，即開發(fā)商開發(fā)綠色商品住宅的增量成本可以通過政府補貼和綠色商品住宅收益得到補償，那么在原有資金約束下，利潤不但沒有減小，反而可能增加，這樣一來，將能夠極大的刺激開發(fā)商開發(fā)綠色商品住宅的積極性，這是政府所希望的，因此政府愿意制定各項有效的經(jīng)濟(jì)激勵政策。同時，政府政策制定的有效性來源對開發(fā)商實施經(jīng)濟(jì)激勵政策后的一個考察評價，需要相應(yīng)監(jiān)管人員的監(jiān)督控制、信息收集等。

綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵的政策制定，政策的配置規(guī)則是讓開發(fā)商在執(zhí)行對政策執(zhí)行后會有一個自我分析和決策的過程，即通過房地產(chǎn)開發(fā)商的自我判斷，決定是否有必要繼續(xù)進(jìn)行綠色商品住宅的開發(fā)。

四、綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制運行的保障

綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)激勵的手段并不是萬能的，且不是孤立和分割的，只有通過同其他機(jī)制的相互配合和管理，綠色商品住宅的經(jīng)濟(jì)激勵效果才能達(dá)到最佳效果。其相互關(guān)系如圖2所示。

綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制是建立在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過對經(jīng)濟(jì)激勵組織組建，基于健全法律法規(guī)的前提下，在政府的監(jiān)管和監(jiān)察工作保障下，運用先進(jìn)科技和文化手段，展開的推進(jìn)綠色商品住宅發(fā)展的手段。綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵政策有效實施是以相對成熟的外部社會條件為基礎(chǔ)，相對我們目前較為欠缺的市場機(jī)制和落后的法律環(huán)境難免會影響到現(xiàn)階段的綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制的運行。

（一）綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵組織機(jī)構(gòu)保障

綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵組織機(jī)構(gòu)保障必須具有專門的組織機(jī)構(gòu)來為綠色商品住宅的發(fā)展服務(wù)。在綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵組織機(jī)構(gòu)保障中要強化各級政府組織的目標(biāo)責(zé)任，保障機(jī)制的有效運行。政府作為推進(jìn)綠色商品住宅發(fā)展的主要發(fā)起者，同時也是綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵的激勵主體，要將綠色商品住宅行動的目標(biāo)任務(wù)科學(xué)分解到省級人民政府，將綠色商品住宅行動目標(biāo)完成情況和措施落實情況納入省級人民政府節(jié)能目標(biāo)責(zé)任評價考核體系。要把貫徹落實綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制情況納入績效考核體系，考核結(jié)果作為領(lǐng)導(dǎo)干部綜合考核評價的重要內(nèi)容，實行責(zé)任制和問責(zé)制，對做出突出貢獻(xiàn)的單位和人員予以通報表揚。

（二）綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵政策法規(guī)保障

在構(gòu)建綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵政策法規(guī)保障中，政策法規(guī)是經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制得以實施的法律基礎(chǔ)和權(quán)威保障。市場機(jī)制與法制相互依存，各自運行都需要相互支持。健全、完善綠色商品住宅推廣法律法規(guī)體系。引導(dǎo)和鼓勵各地編制促進(jìn)綠色商品住宅地方性法規(guī)，建立并完善地方綠色商品住宅法規(guī)體系。開展《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國建筑法》的修訂工作，明確從規(guī)劃階段抓綠色商品住宅，從設(shè)計、施工、運行和報廢等階段對綠色商品住宅進(jìn)行全壽命期監(jiān)管。加強對綠色商品住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)范管理，依法推進(jìn)綠色商品住宅。

同時，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)合理地提高標(biāo)準(zhǔn)要求，健全綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)體系，加快制（修）定適合不同氣候區(qū)、不同類型建筑的節(jié)能建筑和綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)。盡快制（修）訂綠色商品住宅相關(guān)工程建設(shè)、運營管理、能源管理體系等標(biāo)準(zhǔn)，編制綠色商品住宅區(qū)域規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則和標(biāo)準(zhǔn)體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革部門要研究制定基于實際用能狀況，覆蓋不同氣候區(qū)建筑能耗限額，要會同工業(yè)和信息化、質(zhì)檢等部門完善綠色建材標(biāo)準(zhǔn)體系，研究制定建筑裝修材料有害物限量標(biāo)準(zhǔn)，編制建筑廢棄物綜合利用的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

（三）綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵財政經(jīng)濟(jì)保障

研究完善財政支持政策，繼續(xù)支持綠色商品住宅及綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)，研究制定支持綠色建材發(fā)展、建筑垃圾資源化利用、建筑工業(yè)化、基礎(chǔ)能力建設(shè)等工作的政策措施。對達(dá)到國家綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)三星級及以上的綠色商品住宅給予財政資金獎勵。財政部、稅務(wù)總局要研究制定稅收方面的優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)綠色商品住宅，引導(dǎo)消費者購買綠色住宅。改進(jìn)和完善對綠色商品住宅的金融服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)可對購買綠色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠。國土資源部門要研究制定促進(jìn)綠色商品住宅發(fā)展在土地轉(zhuǎn)讓方面的政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要研究制定容積率獎勵方面的政策，在土地招、拍、掛出讓規(guī)劃條件中，要明確綠色商品住宅的建設(shè)用地比例。endprint

（四）綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵知識科技保障

經(jīng)濟(jì)激勵手段的有效使用需要政府及社會公眾能夠大致了解經(jīng)濟(jì)手段運行的過程和機(jī)制，這就要求對綠色商品住宅的經(jīng)濟(jì)屬性有較為全面的認(rèn)識。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門建立健全建筑能耗統(tǒng)計體系，提高統(tǒng)計的準(zhǔn)確性和及時性。加強綠色建筑評價標(biāo)識體系建設(shè)，推行第三方評價，強化綠色建筑評價監(jiān)管機(jī)構(gòu)能力建設(shè)，嚴(yán)格評價監(jiān)管。要加強建筑規(guī)劃、設(shè)計、施工、評價、運行等人員的培訓(xùn)，將綠色建筑知識作為相關(guān)專業(yè)工程師繼續(xù)教育培訓(xùn)、執(zhí)業(yè)資格考試的重要內(nèi)容。鼓勵高等院校開設(shè)綠色建筑相關(guān)課程，加強相關(guān)學(xué)科建設(shè)。組織規(guī)劃設(shè)計單位、人員開展綠色建筑規(guī)劃與設(shè)計競賽活動。廣泛開展國際交流與合作，借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗。

（五）綠色商品住宅經(jīng)濟(jì)激勵文化意識保障

采用多種形式積極宣傳綠色建筑法律法規(guī)、政策措施、典型案例、先進(jìn)經(jīng)驗，加強輿論監(jiān)督，營造開展綠色建筑行動的良好氛圍。將綠色建筑行動作為全國節(jié)能宣傳周、科技活動周、城市節(jié)水宣傳周、全國低碳日、世界環(huán)境日、世界水日等活動的重要宣傳內(nèi)容，提高公眾對綠色商品住宅的認(rèn)知度，倡導(dǎo)綠色消費理念，普及節(jié)約知識，引導(dǎo)公眾合理使用用能產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變公眾傳統(tǒng)消費的觀念。

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[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint