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    當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇及發(fā)展對(duì)策分析

    2014-09-21 20:34:26王春紅
    北方經(jīng)貿(mào) 2014年8期
    關(guān)鍵詞:戰(zhàn)略選擇宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)

    王春紅

    摘要:當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行戰(zhàn)略選擇,以期能夠促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)企業(yè);戰(zhàn)略選擇

    中圖分類(lèi)號(hào):F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1005-913X(2014)08-0194-01

    近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高,房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展。為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高,防止泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,從2010年4月“國(guó)十條”第一次調(diào)控開(kāi)始,我國(guó)相繼多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。尤其是2013年2月和3月的“國(guó)五條”、“國(guó)六條”,成為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策讓不少準(zhǔn)備購(gòu)房者的觀望心態(tài)加重,從而對(duì)商品樓盤(pán)的價(jià)格構(gòu)成壓力。更重要的是,經(jīng)過(guò)此前十年左右的房?jī)r(jià)一路上漲,關(guān)于房地產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)被過(guò)多地提前釋放,“有能力的持幣待購(gòu)者”數(shù)量已經(jīng)大幅衰減。到2014年2月,盡管房?jī)r(jià)整體上仍然上漲,但漲幅收窄,一些三四線城市出現(xiàn)供大于求的狀況,成交量下降,甚至打折促銷(xiāo)。面對(duì)困境,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢(shì),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),采取以安全經(jīng)營(yíng)為宗旨的穩(wěn)定型戰(zhàn)略,避免盲目擴(kuò)張。

    一、理性安排投資規(guī)模,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,利潤(rùn)率很高,致使很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得高額利潤(rùn)盲目拿地?cái)U(kuò)張,幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建,占用了大量的資金。在當(dāng)前宏觀調(diào)控政策下,企業(yè)融資困難,資金回籠慢,致使一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)集中出現(xiàn)資金流動(dòng)性問(wèn)題。更有甚者資金鏈斷裂,瀕臨破產(chǎn)。秦皇島的德大地產(chǎn)就出現(xiàn)了這種狀況。由于其同時(shí)開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)于龐大,隨著調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲,企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑,支持工程建設(shè)的資金出現(xiàn)短缺,導(dǎo)致建設(shè)停工及交房延期,甚至出現(xiàn)將預(yù)售房拿去抵押貸款的情況,最后政府不得不介入,整體轉(zhuǎn)讓其中一個(gè)樓盤(pán),所得資金政府監(jiān)管用于其余樓盤(pán)建設(shè)。因此,在當(dāng)前形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目確定前,要對(duì)市場(chǎng)、外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分地研究和分析,切忌攤子鋪得過(guò)大,使投資趨于理性化。

    二、探索融資渠道,保障現(xiàn)金流

    房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),資金需求量巨大,融資能力對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著舉足輕重的作用,而銀行信貸和預(yù)售款是企業(yè)重要的融資途徑。當(dāng)前,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控及信貸緊縮,使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度越來(lái)越大。預(yù)售款的融資功能也越來(lái)越小,尤其是三四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求,現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房比比皆是。為了擺脫融資緊縮、庫(kù)存增加的困境,房地產(chǎn)企業(yè)還需要探索新的融資渠道。比如,有的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期征地過(guò)程中,和受補(bǔ)償戶達(dá)成協(xié)議,補(bǔ)償款暫不發(fā)放,而是按照約定利率,每年發(fā)放利息,而且保證受補(bǔ)償戶可以隨時(shí)領(lǐng)取補(bǔ)償款。在民間閑置資金缺乏投資渠道的現(xiàn)狀下,這是一個(gè)雙贏的好辦法。再比如,秦皇島的“珠江道12號(hào)”樓盤(pán),尾房均為大戶型現(xiàn)房。為了盡快賣(mài)出去,及時(shí)回籠資金,開(kāi)發(fā)商推出促銷(xiāo)方案,即購(gòu)房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購(gòu)房者10%的總房款。這樣既低息使用了購(gòu)房者資金,又解決了尾房銷(xiāo)售問(wèn)題,一舉兩得。

    三、合理降價(jià),促進(jìn)資金回籠

    為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍,房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證收回成本及一定利潤(rùn)的前提下,適當(dāng)降低房?jī)r(jià)來(lái)刺激消費(fèi),吸引購(gòu)房者的回歸,爭(zhēng)奪有限的客源,在競(jìng)爭(zhēng)中求生存。

    四、提高產(chǎn)品的附加值,實(shí)施差異化戰(zhàn)略

    如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。可以針對(duì)目前具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的中低收入家庭,推出物美價(jià)廉的小戶型,并通過(guò)提供完備的配套設(shè)施如超市、學(xué)校等,吸引消費(fèi)者。由于我國(guó)的教育資源分布不均衡,加上多數(shù)家庭對(duì)子女的教育問(wèn)題空前重視,導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格居高不下。每年開(kāi)學(xué)之際,也是學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)、租賃的高峰期。而學(xué)區(qū)房的資源有限,房地產(chǎn)企業(yè)不可能只開(kāi)發(fā)學(xué)校周邊的房子。針對(duì)于此,房地產(chǎn)企業(yè)可以將優(yōu)質(zhì)的教育資源引入項(xiàng)目所在地,增加產(chǎn)品的附加值。例如,秦皇島的“在水一方”項(xiàng)目共四期,于2007年以來(lái)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。其小區(qū)內(nèi)原有一個(gè)中學(xué),即第十一中學(xué),但其教學(xué)水平在秦皇島處于下游。2010年,房地產(chǎn)企業(yè)將秦皇島最好的中學(xué)——第七中學(xué)引進(jìn)該小區(qū),與第十一中學(xué)合并成立第七中學(xué)西校區(qū),從此該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)的教育資源作為賣(mài)點(diǎn),房?jī)r(jià)一路上漲,遠(yuǎn)高于一路之隔的其他小區(qū)。

    五、樹(shù)立品牌意識(shí),提高產(chǎn)品質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展

    房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié),過(guò)去那種只需建個(gè)售樓處,就會(huì)有人連夜排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的場(chǎng)景一去不復(fù)返,消費(fèi)趨于理性化。定位準(zhǔn)確、服務(wù)至上、提高品質(zhì)是今后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。只有建立良好的信用,通過(guò)品牌效應(yīng),才能獲得良好的業(yè)績(jī)。前文提到的德大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多處樓盤(pán)就存在超規(guī)劃建設(shè),資金不足拖欠工程款,延期交房,將預(yù)售房屋抵押貸款等行為,一次又一次挑戰(zhàn)人們和政府的忍耐極限,造成多次上訪。這樣的企業(yè)勢(shì)必會(huì)遭到人們和市場(chǎng)的摒棄。具有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在融資方面也普遍優(yōu)于其他企業(yè),在當(dāng)前信貸縮緊的形勢(shì)下,這一點(diǎn)尤為重要。所以,只有加強(qiáng)質(zhì)量管理,實(shí)施品牌戰(zhàn)略,才能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,謀求企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)與可持續(xù)發(fā)展。

    房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到新的歷史發(fā)展時(shí)期。國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策,必然會(huì)引起房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌,一批中小企業(yè)可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰。但因洗牌所喚起的行業(yè)規(guī)范和自律,必將會(huì)為更多經(jīng)營(yíng)規(guī)范且運(yùn)營(yíng)良好的中小企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,告別暴利,走向理性發(fā)展。

    [責(zé)任編輯:汪 莉]

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