投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素
——以中航地產(chǎn)為例

□（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院浙江杭州310018）

一、引言

2012年5月17日財(cái)政部發(fā)布了《公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則（征求意見稿）》，向公眾征求意見，并同時(shí)開展課題進(jìn)行調(diào)研，以求能從不同方面了解到公允價(jià)值在企業(yè)中運(yùn)用的現(xiàn)狀。但事實(shí)上，從2007年實(shí)施新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中一直處于尷尬的境地，其運(yùn)用范圍受到限制、運(yùn)用成本較高、核算難度大等特征致使公允價(jià)值的運(yùn)用程度不深，而這一現(xiàn)象在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目核算中尤為突出。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)，包括已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)可以采取公允價(jià)值模式或者成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

表1

為了初步了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀，筆者統(tǒng)計(jì)了2007年以來運(yùn)用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司數(shù)目及在所有上市公司中所占的比重。

從表1可以看出，自2007年實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，房地產(chǎn)行業(yè)中以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)數(shù)目沒有明顯的增長，在整個(gè)上市公司中所占的比重也都保持在3%-4%之間。除此之外，我們通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，我國眾多的知名房地產(chǎn)企業(yè)（如萬科集團(tuán)、華潤地產(chǎn)等）至今仍采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。可見，雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但在實(shí)務(wù)中，公允價(jià)值模式計(jì)量的運(yùn)用程度不深。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)爭議

公允價(jià)值模式計(jì)量沒有被普遍采用，與理論界長期存在的圍繞公允價(jià)值的巨大爭議有關(guān)。

（一）支持公允價(jià)值模式計(jì)量的理由

1.投資性房地產(chǎn)的持有目的與交易性金融資產(chǎn)十分相似，均以在投資期間獲取固定收益或通過出售賺取買賣差價(jià)為目的。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)酬以及投資回收方式也與交易性金融資產(chǎn)類似。交易性金融資產(chǎn)在持有期間采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，因此這部分學(xué)者認(rèn)為投資性房地產(chǎn)也應(yīng)該采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2.投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量獨(dú)立于公司持有的其他資產(chǎn)。通過租金或資本增值產(chǎn)生的獨(dú)立的現(xiàn)金流量區(qū)分了投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)。商品或服務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或?yàn)楣芾砟康氖褂玫姆康禺a(chǎn)）產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且還歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的其他資產(chǎn)。這種區(qū)分使得公允價(jià)值計(jì)量模式適合于投資性房地產(chǎn)，但不適合于自用的房地產(chǎn)（IASB，2004）。

3.公允價(jià)值能夠向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供比其他計(jì)量（例如攤余成本）更有用的信息。租金收益和公允價(jià)值變動(dòng)是投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)業(yè)績的有機(jī)組成部分（IASB，2004）。

（二）反對公允價(jià)值模式計(jì)量的理由

1.投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，不像眾多的金融資產(chǎn)那樣，存在活躍的交易市場。房地產(chǎn)交易相對于金融資產(chǎn)交易，頻率低且存在較大的議價(jià)空間。同時(shí)他們注意到，每項(xiàng)投資性房地產(chǎn)都是唯一的，價(jià)格受到位置、地段、施工質(zhì)量、成新率、尚可使用年限等諸多因素的的影響。這些因素都讓企業(yè)無法獲得可靠的公允價(jià)值。相比之下，攤余成本計(jì)量提供了更具一致性、穩(wěn)定性和客觀性的計(jì)量基礎(chǔ)。

2.公允價(jià)值計(jì)量模式成本較高的問題。由于很難找到活躍的交易市場，采用公允價(jià)值模式計(jì)量往往需要依靠各種資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)相關(guān)專家的工作，這就無形中提高了會(huì)計(jì)核算的成本。同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，要求相關(guān)的會(huì)計(jì)人員具有更高的職業(yè)勝任能力、更好的職業(yè)判斷和職業(yè)謹(jǐn)慎，企業(yè)成本進(jìn)一步提高。

3.如果投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量，那么公允價(jià)值模式很快就會(huì)過度推廣到類似的存貨和短期資產(chǎn)，而這將進(jìn)一步提高企業(yè)核算的成本。

總體來看，與歷史成本相比，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠提供投資者更具決策相關(guān)性的信息，但是其可靠性和使用成本過高又使其備受爭議。理論界的爭議又是導(dǎo)致實(shí)務(wù)界普遍采取保守做法，繼續(xù)沿用成本模式的直接原因。

三、中航地產(chǎn)的案例分析

中航地產(chǎn)（證券代碼：000043）成立于1985年，1994年在深圳證券交易所掛牌上市。公司的主要業(yè)務(wù)集中于地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理。中航地產(chǎn)連續(xù)數(shù)年在行業(yè)綜合排名中處于第21位。中航地產(chǎn)在2007年1月1日-2008年12月31日期間對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，自2009年起改用公允價(jià)值模式。

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表附注中關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量相關(guān)的描述

中航地產(chǎn)2008年年報(bào)關(guān)于成本模式計(jì)量的描述：（1）本公司的投資性房地產(chǎn)主要為已出租的建筑物。（2）投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計(jì)量的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。（3）本公司采用成本模式對于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用成本模式計(jì)量的建筑物，采用直線法平均計(jì)算折舊,按估計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限和估計(jì)殘值率確定其折舊率。（4）期末，逐項(xiàng)對采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行全面檢查，按可收回金額低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，無論價(jià)值是否得到回升，在以后會(huì)計(jì)期間不轉(zhuǎn)回。

2009年年報(bào)關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的描述：（1）投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（2）投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計(jì)量的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。（3）公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的選用對主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

首先，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用可能增加了當(dāng)期的公司凈利潤。從2009年中航地產(chǎn)的年報(bào)可以看出，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益金額為3 619.13萬元，同時(shí)由于公允價(jià)值模式不計(jì)提攤銷（2008年成本模式計(jì)量下計(jì)提的攤銷金額是106.53萬元），如果同時(shí)考慮這兩方面的影響，采用公允價(jià)值計(jì)量這一會(huì)計(jì)政策變更將給企業(yè)本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用可能增加了當(dāng)期的公司凈資產(chǎn)。正如中航地產(chǎn)在2009年年報(bào)的附注中所述：”營業(yè)利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加，主要系本期物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤增加及投資性房地產(chǎn)增值、銀行貸款利率降低等原因所致?！边x擇公允價(jià)值計(jì)量給企業(yè)凈資產(chǎn)造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產(chǎn)負(fù)債表來看，該企業(yè)2008年的投資性房地產(chǎn)期末余額為235.20百萬元，由于采用公允價(jià)值計(jì)量，該項(xiàng)資產(chǎn)在會(huì)計(jì)政策變更后增至571.75百萬元。公允價(jià)值模式對于該企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值的增值作用是顯而易見的。

（三）中航地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式的驅(qū)動(dòng)因素

通過背景調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)促使該企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的因素有以下幾點(diǎn)：

首先，公允價(jià)值的可獲得性。中航地產(chǎn)身處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的深圳市，公司目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目均位于深圳的核心區(qū)域，有活躍的房地產(chǎn)交易市場，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有可操作性。

其次，戰(zhàn)略發(fā)展的需要。采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實(shí)客觀地反映公司價(jià)值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位，未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)逐年增加，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具備必要性。

再次，出于提升融資能力的考慮。采用公允價(jià)值模式計(jì)量以后，由于近年來房價(jià)持續(xù)攀升，勢必將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu)，使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產(chǎn)處于行業(yè)第21名，實(shí)力不足以躋身行業(yè)第一梯隊(duì)，通過會(huì)計(jì)政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想

本文在對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價(jià)值理論探索以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)為公允價(jià)值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。

（一）提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)

根據(jù)對中航地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們得出結(jié)論，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在我國仍處在初級階段，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)對上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響，但從長期來看并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財(cái)務(wù)影響。同時(shí)，可靠公允價(jià)值的取得，仍是公允價(jià)值模式的一大應(yīng)用瓶頸。要想大力推動(dòng)公允價(jià)值模式的運(yùn)用，提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)勢在必行。

（二）不能僅靠變更會(huì)計(jì)政策來美化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的時(shí)點(diǎn)，在近年來房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的背景下，能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，很大程度上提升企業(yè)當(dāng)期的凈利潤，從而提升企業(yè)的融資能力和利潤分配能力。不過，相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)由于資產(chǎn)并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個(gè)賬面金額，并不會(huì)給企業(yè)當(dāng)期帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流入。所以，如果想保持長期良好的財(cái)務(wù)狀況，僅僅靠變更會(huì)計(jì)政策取得短期的“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式推廣過程中需要各方共同努力

雖然我國目前的環(huán)境采用公允價(jià)值模式仍存在不小的困難，但從提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的角度和與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的角度來講，推行公允價(jià)值模式具有重要的意義。當(dāng)然，在公允價(jià)值模式計(jì)量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先，政府層面，應(yīng)加強(qiáng)制度規(guī)范和相關(guān)的監(jiān)督管理，提供良好的公允價(jià)值計(jì)量的環(huán)境。其次，上市公司層面，應(yīng)根據(jù)各自企業(yè)的情況審慎選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，切勿出于短期操縱利潤的目的變更計(jì)量模式，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)長遠(yuǎn)利益出發(fā)，結(jié)合企業(yè)環(huán)境及公司發(fā)展戰(zhàn)略做出理性判斷。再次，資產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)努力推動(dòng)相關(guān)理論的發(fā)展，保持良好的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)可靠的投資性房地產(chǎn)估值信息。最后，公眾層面，應(yīng)當(dāng)對公允價(jià)值模式保持理性的態(tài)度，注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀，不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價(jià)值計(jì)量存在的弊端，這樣在輿論上才能給公允價(jià)值計(jì)量模式提供一個(gè)公平、適宜的發(fā)展空間。