淺論房屋租賃糾紛處理

摘 要：介紹了房屋租賃糾紛的類型、糾紛處理的依據(jù)、解決租賃糾紛途徑和如何有效防范或減少租賃糾紛。

關(guān)鍵詞：房屋；租賃；糾紛；處理

中圖分類號(hào)：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-6835（2014）14-0126-02

近年來(lái)，隨著房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，租賃方面的糾紛也逐漸增多，不少糾紛涉及面廣，法律關(guān)系復(fù)雜，不僅加大了行政機(jī)關(guān)和司法部門的工作量，還嚴(yán)重地威脅到當(dāng)事人的權(quán)益。因此，在處理房屋租賃糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“盡量預(yù)防，協(xié)調(diào)處理”的原則，爭(zhēng)取高效、和平、友好地解決問(wèn)題。同時(shí)，相關(guān)部門要加強(qiáng)合作與配合，從不同方面履行好各自的職責(zé)，減少租賃糾紛的發(fā)生。

1 房屋租賃糾紛的類型

根據(jù)多年工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，目前房屋租賃糾紛主要有以下幾種。

1.1 承租人不履行租賃合同，拖欠租金

租賃房屋用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的，一旦承租人經(jīng)營(yíng)狀況不佳，很容易發(fā)生拖欠租金的租賃糾紛。交納租金是承租人的法定義務(wù)，如果以經(jīng)營(yíng)虧損為由拒交租金，法律是不予支持的，承租人將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1.2 承租人擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)

未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，承租人擅自改變租賃房屋用途或拆、改房屋結(jié)構(gòu)而引發(fā)的糾紛。如果未經(jīng)業(yè)主同意或有關(guān)部門審批，承租人擅自改變房屋用途，比如將住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，或者未經(jīng)出租人同意，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建而引起的糾紛。出租房屋用途確定后，承租人只能按照合同約定的用途使用，需要改變用途時(shí)，要經(jīng)過(guò)出租人同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

1.3 合同不規(guī)范，雙方權(quán)利、義務(wù)不明

未簽訂書面合同或合同不規(guī)范，雙方的權(quán)利、義務(wù)約定不明確而引發(fā)的租賃糾紛。由于租賃雙方缺乏法律意識(shí)，未參照《房屋租賃合同范本》簽訂租賃合同，導(dǎo)致合同內(nèi)容不全、約定不明，進(jìn)而引發(fā)租賃糾紛。

1.4 其他方面的糾紛

比如因承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租；因租賃合同未登記備案，致使承租人不能對(duì)抗善意第三人的糾紛。

2 房屋租賃糾紛處理的依據(jù)

房屋租賃糾紛處理的依據(jù)主要是指有處理租賃糾紛權(quán)的有關(guān)部門在處理房屋糾紛時(shí)所使用的有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)范。房屋租賃糾紛處理的依據(jù)主要包括以下幾方面。

2.1 房屋租賃合同

房屋租賃合同包括租賃標(biāo)的物、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、違約再作解決爭(zhēng)議的方式等內(nèi)容，是體現(xiàn)房屋租賃各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的基本依據(jù)。

2.2 法律、行政法規(guī)、規(guī)章

《中華人民共和國(guó)合同法》第十三章、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第四章、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《城市房屋租賃管理辦法》《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》等。

2.3 地方性法規(guī)

地方性法規(guī)是地方行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政管理的主要依據(jù)。隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，各地根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況作出了相關(guān)規(guī)定。

2.4 司法解釋

在《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)房屋租賃中關(guān)于承租人裝修、裝飾，將租賃房屋轉(zhuǎn)租，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等作出了明確的規(guī)定。

3 解決房屋租賃糾紛的途徑

3.1 通過(guò)協(xié)商解決房屋租賃糾紛

當(dāng)租賃糾紛發(fā)生后，雙方當(dāng)事人應(yīng)本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神就有關(guān)糾紛進(jìn)行磋商或談判，自行達(dá)成解決糾紛的協(xié)議。在協(xié)議的過(guò)程中，要求當(dāng)事人既要據(jù)理力爭(zhēng)，又要適當(dāng)退讓，最終達(dá)成共識(shí)，確定雙方合理的利益界限。這種方式是最可行的一種解決方式，但應(yīng)在運(yùn)用過(guò)程中注意其合法性和自愿性。

3.2 通過(guò)調(diào)解解決房屋租賃糾紛

當(dāng)租賃雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商不能解決糾紛時(shí)，其中一方可申請(qǐng)人民調(diào)解委員會(huì)或其他第三方進(jìn)行協(xié)調(diào)。調(diào)解委員會(huì)以國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和社會(huì)公告為依據(jù)，通過(guò)勸導(dǎo)、協(xié)調(diào)，使房屋租賃糾紛雙方當(dāng)事人在互諒互讓的基礎(chǔ)上自愿進(jìn)行協(xié)商，或者通過(guò)協(xié)商自愿達(dá)成協(xié)議，最終解決房屋租賃糾紛。但是調(diào)解結(jié)束之后，如果當(dāng)事人一方不履行調(diào)解協(xié)議，另一方當(dāng)事人無(wú)權(quán)請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

3.3 通過(guò)行政調(diào)處解決房屋租賃糾紛

行政調(diào)處是指法定行政機(jī)關(guān)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)特定的房屋租賃糾紛先行調(diào)解和處理的糾紛解決方式。這種方式具有專業(yè)性、權(quán)威性，還具有效率高、成本低的優(yōu)點(diǎn)。房屋租賃糾紛的行政調(diào)處決定是由房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門做出的，當(dāng)事人雙方或其中一方不服從該決定的，可以向上一級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。

3.4 通過(guò)向人民法院起訴解決房屋租賃糾紛

在租賃糾紛發(fā)生后，一方當(dāng)事人可以向人民法院提出訴訟。民事訴訟是解決房屋租賃糾紛的司法手段，它具有強(qiáng)制性和最終性。它與行政調(diào)處等手段的不同之處在于無(wú)需雙方當(dāng)事人出于自愿，只要一方當(dāng)事人提起訴訟，另一方當(dāng)事人只能被動(dòng)參加訴訟，由人民法院作出裁決，雙方當(dāng)事人都要服從并履行訴訟結(jié)果。如果一方當(dāng)事人不履行，那么另一方當(dāng)事人可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4 減少租賃糾紛的幾點(diǎn)建議

4.1 及時(shí)辦理租賃合同備案登記

在簽訂租賃合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》，未經(jīng)登記備案的租賃合同不受法律保護(hù)。辦理登記備案可以保證租賃雙方的合法關(guān)系，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，減少租賃糾紛，同時(shí)，也為以后出現(xiàn)糾紛提供解決的依據(jù)。

4.2 防止中介機(jī)構(gòu)非法欺騙承租人

目前，房屋租賃中介市場(chǎng)混亂，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，所以，當(dāng)事人在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。在與中介公司簽訂合同時(shí)，要看清合同的內(nèi)容，對(duì)自己不利的內(nèi)容可跟中介公司協(xié)商變更或去除。在支付有關(guān)費(fèi)用時(shí)，要索取正式收據(jù)作為憑證。

4.3 合同內(nèi)容全面，權(quán)利、義務(wù)明確

在簽訂租賃合同時(shí)，合同內(nèi)容盡量要全面，權(quán)利和義務(wù)的約定要明確。出租人和承租人要簽訂書面租賃合同，盡量使用或參照租賃合同示范文本，合同中要有約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任、轉(zhuǎn)租、爭(zhēng)議解決辦法、違約責(zé)任等內(nèi)容，要將所有內(nèi)容都涵蓋在內(nèi)，做到有備無(wú)患，避免發(fā)生租賃糾紛。

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[6]章純鋼，湯流，柳建安.論房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的矯治[J].人民司法，2005（02）.

作者簡(jiǎn)介：張金珍（1980—），女，山西省平遙縣人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，自修大學(xué)本科，主要從事房地產(chǎn)交易和發(fā)證工作。

〔編輯：白潔〕

Abstract： Depending on the type of housing tenancy disputes， disputes to resolve lease disputes ways and how to effectively prevent or reduce the lease dispute.

Key words： housing； leasing； disputes； treatment