限購松綁，開發(fā)商悄然后撤

孟德陽

還在執(zhí)行限購的城市不多了。

8月初，佛山市成為了廣東省第一個解除限購的城市，至此46個曾經限購的城市只有10家左右還在執(zhí)行，“北上廣深”依然在列。

這四大城市仍是人們關注的焦點。以北京為例，土地出讓規(guī)模、成交量以及價格的多項指標明顯下滑。加之上半年完成計劃指標的公司屈指可數，人們越來越相信，房地產公司正在經歷一場大調整，而且這場調整的周期尚不可知。

去年“瘋”不顧身的購房者，有無法接受現(xiàn)狀的業(yè)主們集合去“砸盤”，但這并不能改善他們目前的境遇，反而是提醒了后來者——可以再等等。觀望情緒像一場不知所起的病毒慢慢擴散開來。

扎堆非住宅

7月底，萬科（000002. SZ）、龍湖地產（0960. HK）等房地產公司都紛紛發(fā)布自己在商業(yè)領域的新產品和未來發(fā)展的戰(zhàn)略。

北京萬科于近期發(fā)布了寫字樓的三大產品線。萬科高級副總裁毛大慶表示，目前北京土地出讓已經“45%不是住宅了”，而今年北京萬科200億元的銷售中將35%來自非住宅領域。萬科的“城市配套服務商”戰(zhàn)略正在一線城市加速落地。

在同一天，龍湖也對外界公布了其在一線城市的商業(yè)布局，其位于東五環(huán)外的長楹天街購物中心將于年底開業(yè)。龍湖地產CEO邵明曉稱龍湖未來將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有型物業(yè)，并計劃通過10—15年的時間，將商業(yè)地產利潤貢獻比重從目前的5%左右提升至20%以上。

按照計劃，龍湖到2017年持有開業(yè)商場總數超過20個（目前是5個），且均位于一線城市和領先的二線城市。

標桿房企這樣頻繁地強調自己在商業(yè)辦公地產領域的專業(yè)性，有一種可能是源自住宅市場的不景氣。根據國家統(tǒng)計局數據顯示，上半年全國商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.7%，住宅銷售的下滑程度可見一斑。

而上半年房地產開發(fā)投資數據顯示，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增速分別為19.0%和23.3%，均高于住宅的13.7%。這似乎在某種程度上說明，房地產行業(yè)未來的投資重點在于非住宅領域。

“我們還是堅定不移地投資商業(yè)地產?！钡酆＜瘓F總裁李小明很早就進入了商業(yè)地產開發(fā)，在位于公主墳的國海廣場接受《英才》記者采訪時，他這樣說道：“20年前，這里還是北京的城鄉(xiāng)結合部?！?/p>

李小明認為，目前中國城鎮(zhèn)化不只是在一、二線城市，在一些地級市甚至縣城，有大量的消費需求無法找到合適的出口，因此“沒有就要建”。

不可否認，由于住宅地產和民生的關聯(lián)度高，往往受調控政策的影響就會比較大，商業(yè)地產受政策影響的就會很小。

“目前中國房地產投資大概4.2萬億。住宅投資大概2.8萬億，占比60%多，這種現(xiàn)象并不健康?！碧靹莼鹂偛庙n哲淇告訴《英才》記者，天勢基金也看好非住宅領域的機會，將會圍繞位于北京大興區(qū)的第二機場周邊進行投資，募集的資金規(guī)模將超過100億元。

要不要堅守大城市？

顯然，對于商業(yè)地產投資來說，大城市的風險仍要小于其他城市。李小明稱，目前帝海的主要投資仍集中于核心城市的核心地段，但像萬達廣場這樣的開發(fā)模式并不是每一個企業(yè)都可以復制。

這是否意味著在中小城市就沒有機會了？也不盡然。

泰禾城地產總裁薛虎認為，目前影響房地產投資最重要的原因是金融政策的調整，無論是對開發(fā)商還是個人投資者，金融政策的變化導致了杠桿率降低，因而投資門檻提高了。

“現(xiàn)在市場不是沒有投資沖動，也不是沒有購買力，只不過金融杠桿不支持的話，沒有辦法完成這個投資行為。”薛虎告訴《英才》記者。

對于中型規(guī)模的開發(fā)商來說，如何用有限的資金獲得更大的效益就成為了必須考慮的問題，一些企業(yè)開始放棄一線城市的拿地機會，深耕二、三線城市，甚至條件比較好的四線城市，用“同樣的代價獲得更多資源?！?/p>

但是，目前放開限購的城市也正是由于庫存相對處于高位，整個城市總庫存的去化周期較長，使得當地的房地產市場產生了濃重的觀望情緒。

實際上，大城市并不是中國房地產最大的市場。根據中原地產研究數據顯示，如果剔除下轄的郊縣，32個重點城市2012年的銷售面積僅占全國比重的18%，而將下轄郊縣包括在內，這一比重則提高至30%。

中原地產2014年發(fā)布的一份報告稱，全國范圍來看，縣級市和排名靠后100位的小型地級市才是全國住宅銷售量增長的主要動力。這和行業(yè)內通常所說的全國排名30—50名的三、四線城市不同，這些城市的房價通常在3000—4000元。

薛虎也十分關注這一市場。他將這個市場的開發(fā)模式稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產”，據他向《英才》記者介紹，這些城市有很多人在外省市打工，在提高了收入水平之后，通過自己的積蓄返鄉(xiāng)置業(yè)。

中原地產的報告判斷，重點城市新建住宅銷售已進入平穩(wěn)期，未來增長的主要驅動力將來自基于人口規(guī)模帶來的需求增長，以往高增長局面難以再現(xiàn)。同時，在全國范圍內，縣級市和小型地級市依然有穩(wěn)定的住房需求，將成為構成全國住宅市場增長的主要動力。endprint