房地產(chǎn)計稅價格爭議產(chǎn)生的主要原因及對策

肖良生++朱奎花+++鄒一旻

摘要：本文以深圳為例，對房地產(chǎn)計稅價格爭議產(chǎn)生的原因進行了剖析，對因登記信息誤差、物業(yè)功能改變、價格影響因素不全、評估過程不理解等原因造成的爭議，結(jié)合實踐提出了納稅窗口答疑、郵件答疑、現(xiàn)場復(fù)核、新媒體技術(shù)和三維GIS綜合利用等對策，化解了大量爭議，推動了和諧社會的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 計稅價格 原因 對策

一、引言

房地產(chǎn)計稅價格爭議是指納稅方認為征稅方未能準確、客觀、全面地評估物業(yè)的計稅價格而引起的業(yè)務(wù)糾紛，爭議的內(nèi)容主要是房地產(chǎn)計稅價格評估未能準確反映物業(yè)的實際價值。目前我國房地產(chǎn)稅重交易輕持有，爭議量相對比較少，將來一旦開始在房屋保有環(huán)節(jié)加征房地產(chǎn)稅，爭議處理的需求量無疑將大量增長。

爭議產(chǎn)生的原因多種多樣，在大量爭議處理實踐中所出現(xiàn)的主要原因包括：房屋登記信息誤差、房屋功能改變、房屋價格影響外部因素改變、業(yè)主對評估過程不理解及物業(yè)其他因素等導(dǎo)致計稅價格評估不準確或業(yè)主在主觀上認為受到不公正待遇等等。

二、房地產(chǎn)計稅價格爭議主要原因

（一）登記信息誤差

房屋的基本屬性是進行批量評估或整體評估的重要依據(jù)，在對商鋪的評估過程中，有些產(chǎn)權(quán)登記的屬性信息與實際情況不符，從而導(dǎo)致評估結(jié)果無法準確反映物業(yè)的價值。

例如深圳市某購物廣場，某商鋪房號登記為2**，一般默認樓層為2層，而商鋪實際樓層為3層，因此導(dǎo)致對2層和3屋的評估價格偏差；再如深圳市某大廈附樓車位*號，在產(chǎn)權(quán)屬性登記用途為商業(yè)，而實際上整個附樓一層均為自用停車場，根本不對外經(jīng)營。而批量評估將此按商鋪標準評估，自然評估價格偏高，由此引發(fā)爭議。

（二）物業(yè)結(jié)構(gòu)改變

業(yè)主或者開發(fā)商在首次產(chǎn)權(quán)登記后改造了物業(yè)的結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)基本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而造成房屋價值嚴重折損，由此引發(fā)爭議。如深圳市某某大廈為一棟高層商住樓，一至四層為商業(yè)裙樓，四層以上為住宅，產(chǎn)生爭議的房產(chǎn)位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部封死，人流量銳減，商鋪價值也急劇貶損。

（三）外部因素改變

由于影響房地產(chǎn)價值的最重要因素是區(qū)位，容易受所在外部環(huán)境的影響而改變價值。例如，若房地產(chǎn)周邊增加了污染源、輻射源等不利因素，則對價格具有負面影響，房地產(chǎn)周邊增加了超市、開通了地鐵、配建了幼兒園等有利因素，則對房地產(chǎn)價格具有積極影響。這一類因素的變動使批量評估無法準確反映房屋的價值，導(dǎo)致產(chǎn)生一系列爭議。

（四）業(yè)主對評估過程不理解

納稅人主觀認為所持房屋的計稅價格評估價值偏高，并不能提供客觀依據(jù)及具體爭議的理由。對于這種情況，一般需要評估機構(gòu)對納稅人進行解釋溝通，闡明評估的技術(shù)方法、流程以及評估結(jié)果的公平公正性，甚至進行現(xiàn)場查勘，對納稅人進行答疑解惑，消除爭議。

（五）其他因素

當然，也有一些其他因素導(dǎo)致爭議。例如商鋪自身經(jīng)營不善導(dǎo)致實際成交價格偏離正常市場水平商圈價值整體變得衰敗或繁榮影響了微觀的商鋪價格等等。影響住宅、商鋪或廠房價格的因素很多，不一而足。例如深圳市某商業(yè)城位于深圳市最為繁華的商圈之一，商業(yè)氛圍濃厚。該商業(yè)城共4層，但由于業(yè)主整體經(jīng)營不善，導(dǎo)致目前二、三層商鋪大量空置，其中二層部分商鋪已改作倉儲用途，三層商鋪整層處于空置狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)計稅價格爭議化解策略

房地產(chǎn)計稅價格爭議處理是指在法律的框架下，對房地產(chǎn)稅征繳雙方的存在的業(yè)務(wù)糾紛進行消除的一系列行為。房地產(chǎn)計稅價格爭議處理是一個宏大的課題，它涉及到法律、政治、經(jīng)濟、制度建設(shè)?；夥康禺a(chǎn)計稅價格爭議至少包括以下幾個方面：建立處理制度、明確基本原則、突顯主要特性等。從制度和規(guī)范角度來看，計稅價格評估爭議處理制度是指從法律角度對那些不滿的納稅人提出的復(fù)議申請和申訴予以處理的一整套司法程序。實踐證明，在正常的司法程序之外，通過一些輔助性手段，可以有效的化解很多爭議。

（一）納稅窗口答疑

設(shè)置專門的答疑窗口，主要解決兩類問題，一是對業(yè)主提出的問題疑惑進行解釋，二是幫助業(yè)主查詢相關(guān)計稅參考價格。深圳市查詢房地產(chǎn)計稅參考價格的途徑有三種：業(yè)主通過查詢機自助查詢；提供業(yè)主身份證和房地產(chǎn)權(quán)證，由窗口工作人員現(xiàn)場查詢；通過郵件、熱線等方式求助工作人員查詢。通過這些方式，有效地解決了大部分業(yè)主的疑問，緩解了納稅人的不滿情緒。

（二）電話、郵件、傳真答疑

業(yè)主可以通過電子郵件、電話、傳真等方式咨詢相關(guān)問題。業(yè)主需提供本人身份證和房地產(chǎn)權(quán)證掃描件電子版，發(fā)送至指定郵箱或指定傳真號，工作人員在2個工作日內(nèi)通過郵件（或電話）給予回復(fù)意見。

（三）現(xiàn)場復(fù)核

業(yè)主如果對解釋結(jié)果無法滿意，則可以向評估機構(gòu)提交價格咨詢表。

評估工作人員收到價格咨詢表后，先內(nèi)部核實價格異議房地產(chǎn)實際情況，綜合專業(yè)評估人員的意見，針對不同情況出具處理意見：

1、異議房地產(chǎn)價格合理，無需現(xiàn)場調(diào)查核實

該處理意見在受理后的二個工作日內(nèi)給出。如業(yè)主仍存在異議，可以向房地產(chǎn)所在主管稅務(wù)機關(guān)申請價格復(fù)核，并按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定程序辦理；

2、需現(xiàn)場調(diào)查核實后，再給出異議房地產(chǎn)價格具體意見

評估機構(gòu)在受理后的二個工作日內(nèi)告知該意見，并與業(yè)主約定實地查勘日期。如業(yè)主無特殊情況，在五個工作日完成現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場查勘后的十個工作日內(nèi)，評估機構(gòu)給出最終價格異議處理結(jié)果，并通知業(yè)主。

業(yè)主如果對于處理結(jié)果仍然存在異議，可以向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請價格復(fù)核，并按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定程序辦理。

（四）新媒體綜合利用

實踐證明，解決爭議最有效的模式是糾紛處理與信息披露并駕齊驅(qū)，而新媒體在信息披露方面便捷快速，具有天然的優(yōu)勢。所謂新媒體是基于互聯(lián)網(wǎng)的新技術(shù)支撐體系下出現(xiàn)的移動自媒體形態(tài)，如APP、微博、微信、手機短信、手機視頻等等。以移動終端為特點的新媒體至少可以從以下三個方面應(yīng)用于房地產(chǎn)計稅價格爭議處理：endprint

1、建立房地產(chǎn)計稅價格公允價值查詢系統(tǒng)

全面公開的評估信息查詢系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢到周邊類似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號及身份證號查詢，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進行查詢，防止房產(chǎn)證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統(tǒng)查詢平臺，稅務(wù)部門可以發(fā)布國家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關(guān)的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產(chǎn)計稅價格反饋更新機制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開的房地產(chǎn)計稅價格評估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構(gòu)，評估機構(gòu)經(jīng)實地核實后及時調(diào)整并公布：

（1）運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構(gòu)。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內(nèi)容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計稅價格實時動態(tài)監(jiān)測體系

房地產(chǎn)計稅價格評估數(shù)據(jù)一直處于動態(tài)變化當中，只有及時掌握最新的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強了計稅價格評估數(shù)據(jù)的監(jiān)測功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致的整體空置問題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無法正常經(jīng)營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數(shù)據(jù)進入整體評估系統(tǒng)，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產(chǎn)基本信息，運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；評估機構(gòu)收到申請后，通過核實材料，及時作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業(yè)的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業(yè)的計稅價格可以動態(tài)跟進。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來說，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產(chǎn)計稅價格爭議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對稱而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業(yè)主對周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結(jié)束語

本文通過借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產(chǎn)生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評估爭議的手段。今后房產(chǎn)稅的開征勢必導(dǎo)致評估爭議數(shù)量的激增以及爭議種類的復(fù)雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產(chǎn)稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產(chǎn)計稅價格公允價值查詢系統(tǒng)

全面公開的評估信息查詢系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢到周邊類似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號及身份證號查詢，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進行查詢，防止房產(chǎn)證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統(tǒng)查詢平臺，稅務(wù)部門可以發(fā)布國家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關(guān)的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產(chǎn)計稅價格反饋更新機制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開的房地產(chǎn)計稅價格評估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構(gòu)，評估機構(gòu)經(jīng)實地核實后及時調(diào)整并公布：

（1）運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構(gòu)。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內(nèi)容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計稅價格實時動態(tài)監(jiān)測體系

房地產(chǎn)計稅價格評估數(shù)據(jù)一直處于動態(tài)變化當中，只有及時掌握最新的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強了計稅價格評估數(shù)據(jù)的監(jiān)測功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致的整體空置問題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無法正常經(jīng)營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數(shù)據(jù)進入整體評估系統(tǒng)，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產(chǎn)基本信息，運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；評估機構(gòu)收到申請后，通過核實材料，及時作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業(yè)的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業(yè)的計稅價格可以動態(tài)跟進。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來說，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產(chǎn)計稅價格爭議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對稱而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業(yè)主對周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結(jié)束語

本文通過借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產(chǎn)生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評估爭議的手段。今后房產(chǎn)稅的開征勢必導(dǎo)致評估爭議數(shù)量的激增以及爭議種類的復(fù)雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產(chǎn)稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產(chǎn)計稅價格公允價值查詢系統(tǒng)

全面公開的評估信息查詢系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢到周邊類似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號及身份證號查詢，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進行查詢，防止房產(chǎn)證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統(tǒng)查詢平臺，稅務(wù)部門可以發(fā)布國家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關(guān)的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產(chǎn)計稅價格反饋更新機制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開的房地產(chǎn)計稅價格評估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構(gòu)，評估機構(gòu)經(jīng)實地核實后及時調(diào)整并公布：

（1）運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構(gòu)。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內(nèi)容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計稅價格實時動態(tài)監(jiān)測體系

房地產(chǎn)計稅價格評估數(shù)據(jù)一直處于動態(tài)變化當中，只有及時掌握最新的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強了計稅價格評估數(shù)據(jù)的監(jiān)測功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致的整體空置問題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無法正常經(jīng)營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數(shù)據(jù)進入整體評估系統(tǒng)，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產(chǎn)基本信息，運用房地產(chǎn)計稅價格評估APP進行反饋；評估機構(gòu)收到申請后，通過核實材料，及時作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業(yè)的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業(yè)的計稅價格可以動態(tài)跟進。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來說，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產(chǎn)計稅價格爭議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對稱而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業(yè)主對周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結(jié)束語

本文通過借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產(chǎn)生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評估爭議的手段。今后房產(chǎn)稅的開征勢必導(dǎo)致評估爭議數(shù)量的激增以及爭議種類的復(fù)雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產(chǎn)稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint