產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險管控分析

孫中林

摘要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為開發(fā)產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展前景，不過跟一般的投資項目一樣，開發(fā)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險也是存在的，防范風(fēng)險的途徑是風(fēng)險規(guī)避、損失控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險 風(fēng)險預(yù)防

一、引言

近年來，國家出臺了很多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但這些政策調(diào)控的對象主要是針對商品住宅，而對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目大多還是持鼓勵態(tài)度，所以現(xiàn)在很多開發(fā)商愿意投資產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。不過產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風(fēng)險也很大。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入資金巨大，不可控因數(shù)多，使得項目投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的局面。所以必須重視產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，并建立可靠的風(fēng)險管控體系。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資特點與風(fēng)險關(guān)系

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某項目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實際結(jié)果間的變動程度。這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險就越大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資決策階段是項目全生命周期中風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到整個項目的成敗。

（一）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的不可移動性與風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的不可移動性、區(qū)域性、個別性，在一定程度上限制了房地產(chǎn)商的選擇。如房地產(chǎn)商可能由于不能在好的區(qū)域獲得土地，而只能在其他區(qū)域開發(fā)土地。社會、經(jīng)濟、文化、地理、環(huán)境等條件總是在不斷變化，而這些變化也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資帶來風(fēng)險。

（二）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)的周期較長，宏觀經(jīng)濟情況、國家政策、消費者喜好等項目外部環(huán)境在不斷變化，項目最初制訂的一些方案有可能就難以適應(yīng)外部條件的改變，產(chǎn)生風(fēng)險。

（三）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感。首先，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展情況良好時，會吸引大量的投資者，提高房地產(chǎn)的需求量，同時房地產(chǎn)商能很快回籠資金，所以對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險相對較?。坏?dāng)經(jīng)濟發(fā)展進人衰退期時，房地產(chǎn)商存在資金鏈的問題，風(fēng)險也相對較大。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資涉及許多政策、法規(guī)，研究、預(yù)測這些法規(guī)有利于減少風(fēng)險。

（四）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資本需求性與風(fēng)險

第一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需投人巨額資金，所以風(fēng)險較大。第二，因為資金需求巨大，房地產(chǎn)商往往只是自有一筆啟動資金，其他要通過貸款、預(yù)售樓花的方式籌得，所以有融資的風(fēng)險。第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模越大，風(fēng)險越大。第四，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目變現(xiàn)能力較差，所以在融資等方面，風(fēng)險較大。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險來源

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期漫長，開發(fā)專業(yè)水平要求高，資金投入規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)鏈上資源整合難度大，在獲取比普通房產(chǎn)高得多的巨額利潤的同時，項目也蘊藏著更大的風(fēng)險。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險來源，主要有幾個方面：

（一）政策風(fēng)險

地方政府的產(chǎn)業(yè)政策、招商引資政策等的變化，城市規(guī)劃的調(diào)整，都可能給項目帶來很大的影響，甚至政府分管領(lǐng)導(dǎo)的變更，也可能對項目造成影響。

（二）市場風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，面臨外部的市場環(huán)境不確定性高，無論是現(xiàn)實的競爭者，還是潛在的新進入的競爭者，都會對項目形成壓力，另外，消費者消費習(xí)慣的變化，也會對項目造成影響。

（三）開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)涉及很多的環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出了差錯都會對項目造成不可估量的影響，無論是征地、拆遷，規(guī)劃設(shè)計，建筑施工，招商、營銷，產(chǎn)業(yè)運營，每個環(huán)節(jié)，都要引起高度重視。

（四）資金鏈斷裂的風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金量投入大，對開發(fā)節(jié)奏的安排和把握，對整個開發(fā)周期的融資計劃，都提出了很高的要求，一旦資金鏈斷裂，就會造成致命的打擊。

（五）內(nèi)部管理的風(fēng)險

在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營的過程中，圍繞著項目的產(chǎn)業(yè)鏈，可能涉及多個產(chǎn)業(yè)，或者多個法人主體單位，如果沒有一套系統(tǒng)化的管理思維，和模塊化管理模式，很難將項目的開發(fā)運營工作做好。

四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管控體系

為了降低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險，化解開發(fā)經(jīng)營壓力，提高項目的開發(fā)運營效益，追求整個項目的資產(chǎn)價值最大化，就必須建立一套科學(xué)實用、易于操作的 風(fēng)險管控體系。

具體來講，項目風(fēng)險管控體系應(yīng)包括如下幾方面的內(nèi)容：

（一）做好準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)定位是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目最根本的、第一位的工作，這就要求對國家產(chǎn)業(yè)政策的現(xiàn)狀和發(fā)展，有深入的研究和分析，并且有長遠的十年乃至二十年的規(guī)劃，對產(chǎn)業(yè)方向選擇一定參照所在地的產(chǎn)業(yè)狀況并結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，對地方政府的招商引資政策進行認(rèn)真的分析。

（二）樹立嚴(yán)格的契約精神

在開發(fā)運營過程中涉及方方面面的供方單位，就內(nèi)部而言，又有多個獨立法人單位，更重要的是與政府的交道頻繁，這就要求嚴(yán)格按合同和規(guī)則辦事，避免工作的隨意性。

（三）引進專業(yè)化、高水平的社會中介機構(gòu)

作為房地產(chǎn)也是一個資源整合的行業(yè)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資源整合的要求更高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及多個行業(yè)，而某個行業(yè)又涉及多個領(lǐng)域，開發(fā)商可能只對某個行業(yè)、領(lǐng)域熟悉，也可能都不專業(yè)，這就要求借助專業(yè)化的中介機構(gòu)合作，來克服自身短板，降低項目的風(fēng)險。

（四）建立一套科學(xué)的項目開發(fā)流程

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是個系統(tǒng)工程，涉及很多環(huán)節(jié)和子項目，必須要有一套可實施操作的項目開發(fā)流程，才可能保證項目開發(fā)的有序進行。項目開發(fā)流程包業(yè)務(wù)流程和管理流程兩個方面，業(yè)務(wù)流程又由開發(fā)建設(shè)和運營管理兩大塊組成，管理流程則由行政、人事、法務(wù)、審計等模塊組成。

（五）組建高素質(zhì)、專業(yè)化的項目團隊

人才是推動事業(yè)的核心力量，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項高度專業(yè)化的工作，本身也要求專業(yè)的團隊來與之匹配，項目開發(fā)商應(yīng)當(dāng)花大力氣，打造一支專業(yè)化、高效的團隊。組建高素質(zhì)、專業(yè)化團隊，要做幾方面的工作，一要有一套科學(xué)、公平的人才選拔機制，二是要有一套有效的激勵機制，三要有優(yōu)良的企業(yè)文化氛圍，吸引人才，留住人才。

五、結(jié)束語

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可視為“項目群”，產(chǎn)業(yè)鏈長、專業(yè)化程度要求高。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全生命周期看，項目存在因產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的不可移動性、投資活動關(guān)聯(lián)性、投資周期長、資金需求大帶來的風(fēng)險。本文從政策、市場、資金、管理四方面對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險因素進行分析。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)方，應(yīng)加強對政治環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等相關(guān)宏觀環(huán)境政策的預(yù)測，順應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系變動，采取多元化的融資渠道強化企業(yè)資金鏈的穩(wěn)健型。

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