淺議如何做好商業(yè)地產(chǎn)造價(jià)咨詢管理工作——以萬達(dá)項(xiàng)目為例

梁富運(yùn)LIANG Fu-yun

（上海容基工程項(xiàng)目管理有限公司湖北分公司，武漢 430000）

（Shanghai Rongji Project Management Co.，Ltd.Hubei Branch，Wuhan 430000，China）

0 引言

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)是開發(fā)節(jié)奏緊湊、成本控制精細(xì)、質(zhì)量要求嚴(yán)格，重視動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的控制，為了配合好業(yè)主的成本控制工作，造價(jià)咨詢方在日常工作中應(yīng)努力做好以下幾方面：

1 對(duì)咨詢業(yè)務(wù)的要求

1.1 熟悉合同文件，要事先了解合同協(xié)議書、通用條款、專用條款、工程技術(shù)要求、招標(biāo)文件、清單、清標(biāo)問卷等中的每一處表述及描述，并理解它們對(duì)造價(jià)的影響方式、影響程度等等。尤其是合同中特殊約定的、與通常處理方式不同的內(nèi)容，要注意以特殊約定為準(zhǔn)。這樣就可以避免在計(jì)量計(jì)價(jià)過程中由于理解錯(cuò)誤造成失誤。

1.2 做好工程資料、文件的整理。跟蹤審計(jì)往往是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的過程，工程資料、聯(lián)系單、函件、圖紙等資料隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)會(huì)越積越多，有些資料之間甚至有互相替換、更正、補(bǔ)充的關(guān)系。這要求我們要對(duì)各種資料、文件（包括電子版和紙質(zhì)版）的來龍去脈要十分清楚，而且歸檔清晰。這樣既有利于在過程中了解工程進(jìn)度、成本動(dòng)態(tài)，也方便后期查找、調(diào)閱、核算。更重要的是，形成了清晰的文檔體系，有利于在成本控制過程中占據(jù)一定的主動(dòng)權(quán)，避免了因咨詢方資料混亂而給送審方做資料上的手腳提供了可乘之機(jī)。例如，對(duì)成本部和工程部的聯(lián)系函、聯(lián)系單，按順序逐一存檔并統(tǒng)一編號(hào)，就可以避免結(jié)算時(shí)施工方因?yàn)橹惶峁┞?lián)系單復(fù)印件而無法核實(shí)簽證或變更申報(bào)資料中所附的圖紙是業(yè)主聯(lián)系單附圖還是擅自補(bǔ)充未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的附圖。

1.3 注重圖紙文件的審核。這里的圖紙文件包括施工圖、聯(lián)系單、聯(lián)系函、設(shè)計(jì)變更單、圖紙會(huì)審、洽商記錄、談判記錄、會(huì)議紀(jì)要等等與工程相關(guān)的資料的紙質(zhì)版及其電子版。咨詢方的審圖包括兩方面：①審查圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性。如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有明顯錯(cuò)誤或缺陷，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反應(yīng)，如果有好的優(yōu)化建議，也一并提出；②審查圖紙的真實(shí)性。由于圖紙文件是重計(jì)量及結(jié)算工作的重要依據(jù)，所以務(wù)必要保持它的權(quán)威性和準(zhǔn)確性，尤其是保證它的真實(shí)性，即真正體現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際。在以往審計(jì)過程中，曾出現(xiàn)過送審方擅自修改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件或者擅自根據(jù)未經(jīng)業(yè)主設(shè)計(jì)部審批的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行計(jì)算的情況。對(duì)于施工方提供的圖紙（無論紙質(zhì)版或電子版），必須備注好來源，避免與咨詢?cè)紓浒傅奈募煜?，如雙方圖紙有差異，必須查清楚原因并報(bào)業(yè)主。

1.4 做好測(cè)算、預(yù)估工作。方案測(cè)算、招標(biāo)圖、施工圖測(cè)算關(guān)系到方案的選定和目標(biāo)成本的控制，所以要盡量保持測(cè)算的快速和準(zhǔn)確。由于兩者往往是矛盾的關(guān)系，我們須要注意在日常工作中多積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，多加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高測(cè)算工作效率，最終達(dá)到速度和精度的最佳平衡，即在合理的誤差范圍內(nèi)保證快速出成果。預(yù)估工作，尤其是簽證及設(shè)計(jì)變更的預(yù)估，往往數(shù)量繁多，工作量大，所以要求我們?cè)谑盏胶炞C或變更資料時(shí)，立即做好前期的預(yù)估、初審，包括表格的成型、格式的統(tǒng)一、初步工程量的審核、以及簽證事項(xiàng)的分類匯總。這樣可以為結(jié)算階段減少審核對(duì)量工作量帶來便利。

1.5 高度重視結(jié)算審核。結(jié)算是整個(gè)咨詢項(xiàng)目的重中之重，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成本和工程價(jià)款的支付。結(jié)算應(yīng)在條件具備的情況下盡可能提早進(jìn)行，首先應(yīng)制定好結(jié)算計(jì)劃，并與送審方達(dá)成一致并簽字確認(rèn)。計(jì)劃內(nèi)容包括結(jié)算的各個(gè)過程節(jié)點(diǎn)時(shí)間、結(jié)算各地塊、各專業(yè)的人員分工、核對(duì)持續(xù)時(shí)間等等。計(jì)劃制定后應(yīng)嚴(yán)格遵循計(jì)劃表的進(jìn)度，除非十分必要，否則應(yīng)盡量不調(diào)整計(jì)劃。如發(fā)現(xiàn)施工方原因拖延了進(jìn)度，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反映。結(jié)算審核中，咨詢方應(yīng)首先做好各項(xiàng)計(jì)量計(jì)價(jià)工作，并事先了解現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)施情況并取證，尤其是涉及到結(jié)構(gòu)、建筑的隱蔽工序、易偷工減料的工序。審核過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，記錄好爭(zhēng)議問題和爭(zhēng)議原因。后期處理爭(zhēng)議問題時(shí)，對(duì)相同類型爭(zhēng)議做好歸類，對(duì)于涉及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施問題的爭(zhēng)議應(yīng)及時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)或請(qǐng)業(yè)主協(xié)助核實(shí)；對(duì)于純技術(shù)類問題，應(yīng)多方求證、利用互聯(lián)網(wǎng)、工具書等途徑尋找權(quán)威解釋。

1.6 做好咨詢公司內(nèi)部三級(jí)復(fù)審工作。無論工程大小和難易必須堅(jiān)持三級(jí)審核，審核內(nèi)容包括工程量、單價(jià)、費(fèi)用等。工程師審核完成必須交主管工程師復(fù)核，然后交項(xiàng)目經(jīng)理或公司總經(jīng)濟(jì)師復(fù)核。三級(jí)復(fù)核不能走形式，每級(jí)復(fù)核必須提交復(fù)核報(bào)告及原始記錄。咨詢方同時(shí)還需密切配合好業(yè)主方的三審、四審工作。對(duì)于前一階段審核中發(fā)現(xiàn)的問題以及解決方案應(yīng)及時(shí)做好記錄，對(duì)于三審重點(diǎn)審查的內(nèi)容，應(yīng)保證各項(xiàng)資料的條理性、準(zhǔn)確性。

2 對(duì)咨詢?nèi)藛T的要求

2.1 對(duì)工作細(xì)致、認(rèn)真 對(duì)待工作，要有一絲不茍的態(tài)度。算量要有依有據(jù)，清晰列出計(jì)算過程，保留計(jì)算痕跡，便于后期復(fù)核、檢查和對(duì)量。套價(jià)也要嚴(yán)格按照合同要求。在計(jì)量計(jì)價(jià)中不明確的地方一定要及時(shí)做好標(biāo)記，后期解決后最好將該問題在團(tuán)隊(duì)內(nèi)進(jìn)行分享、討論，這樣既能加深對(duì)問題解決方法的學(xué)習(xí)，也能對(duì)他人起到借鑒作用。對(duì)于工作成果文件，要做到格式規(guī)范、用語(yǔ)嚴(yán)謹(jǐn)，注意檢查電子版文件的數(shù)據(jù)鏈接是否正確，分表和總表應(yīng)該同步更新的地方是否已同步更新。對(duì)于確認(rèn)的數(shù)據(jù)，最好截圖，并將截圖置于打印區(qū)域以外。這樣可以防止后期誤改數(shù)據(jù)。

2.2 要有責(zé)任心 對(duì)接收的委托任務(wù)，要以負(fù)責(zé)任的態(tài)度完成，力求完美。具體工作中，如果涉及到的過程比較復(fù)雜、曲折，這時(shí)候要多做各種備注、標(biāo)記。以頻繁使用到的電子表格為例，對(duì)于打印區(qū)域里的內(nèi)容，要惜字如金，做到簡(jiǎn)潔、完備。對(duì)于打印區(qū)域以外，可以盡可能多做各種相關(guān)的標(biāo)記和備注。事情沒有一次性的，前期工作做得越完整，后期工作就越輕松。自己的任務(wù)盡量自己獨(dú)立完成，遇到困難應(yīng)通過各種途徑找方法。

2.3 不斷加強(qiáng)咨詢?nèi)藛T業(yè)務(wù)能力學(xué)習(xí)、提升、培訓(xùn) 既要把工作過程當(dāng)作貢獻(xiàn)智慧和勞動(dòng)換取報(bào)酬的過程，也要把工作過程當(dāng)作積累經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)知識(shí)的過程。我們咨詢?nèi)藛T要有中長(zhǎng)期的學(xué)習(xí)規(guī)劃，養(yǎng)成學(xué)習(xí)的習(xí)慣，這樣才能在工作中快速達(dá)到舉重若輕的高度。

2.4 樹立良好的職業(yè)道德 咨詢業(yè)務(wù)應(yīng)該秉持公平公正公開的原則嚴(yán)格按照政府及行業(yè)頒布的計(jì)量規(guī)則、計(jì)價(jià)文件以及合同文件進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)。我們咨詢?nèi)藛T要做的只是運(yùn)用一定的方法把這個(gè)數(shù)據(jù)“挖”出來。只要采用的方法得當(dāng)，依據(jù)正確，那么最終的數(shù)據(jù)就是真實(shí)、合理的。

2.5 注意適當(dāng)創(chuàng)新工作方法 隨著業(yè)務(wù)的不斷熟悉，我們應(yīng)注意在工作方法上敢于創(chuàng)新，積極摸索效率更高、效果更好的方法。在不影響成果實(shí)質(zhì)的前提下，對(duì)于某些工作過程，可以提出新的模式。對(duì)于那些已經(jīng)十分成熟且效果足夠好的模式，我們應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，把精力放在如何靈活運(yùn)用上。

綜上，咨詢管理是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，咨詢?nèi)艘宰稍兎?wù)合同為藍(lán)本，以職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)范為準(zhǔn)則，以對(duì)委托方負(fù)責(zé)任的態(tài)度來完成。通過優(yōu)秀的過程和優(yōu)異的成果，為合作伙伴、為行業(yè)發(fā)展、為社會(huì)進(jìn)步交出一份合格答卷。

[1]胡朝輝.深化建筑工程造價(jià)管理改革的思考[J].長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2006(01).

[2]潘國(guó)瑾.淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制與管理[J].山西建筑,2010(25).

[3]郝灤伊.工程造價(jià)的控制[J].魅力中國(guó),2009(24).