淺談政府宏觀調控對房地產(chǎn)市場的影響

陳洋CHEN Yang

（昆明理工大學，昆明 650500）

（Kunming University of Science and Technology，Kunming 650500，China）

一直以來人們都主張讓市場自然規(guī)律來調控經(jīng)濟的發(fā)展，市場調控的結果雖然物盡其用但往往和社會的均衡發(fā)展需求相悖，這時候就需要政府該出手時就出手。在我看來市場調控對于市場的發(fā)展起到初級作用而政府調控主要在后期產(chǎn)生影響，至于影響結果的好壞與決策者的高瞻遠矚的能力相關。一項起到積極正面作用的宏觀調控政策一定是在深入分析市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢的基礎上提出的，而這樣的政策會大大促進市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也不例外。

眾所周知的2008 年美國的次貸危機引發(fā)了全球性的金融危機，而真正推動美國次貸危機的原因是美聯(lián)儲的貨幣政策。美國政府為了刺激國內(nèi)低迷的消費狀態(tài)決定刺激國內(nèi)的住房消費需求。于是美聯(lián)儲降低貸款利率和貸款門檻，這使得2001-2005 年美國的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮發(fā)展，這也使得美國房地產(chǎn)市場泡沫越來越大。且不說這場次貸危機給全球金融市場帶來的損失，可以看到的是由于美國政府的金融政策助推了房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時也催生了房地產(chǎn)市場的巨大泡沫從而引發(fā)了次貸危機。不管美國房地產(chǎn)市場的繁榮是表象也好是真實也罷，但是能撼動全球金融發(fā)展其繁榮程度絕對不可小覷而更加不能忽視的是它背后的金融調控政策。這足以證明政府宏觀調控尤其是金融政策對房地產(chǎn)市場的助推作用。

再將視線轉到國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。近幾年由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，房地產(chǎn)市場泡沫越累越高，各種投機行為層出不窮，可以說房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)是嚴重畸形，為了讓這輛失去方向的馬車及時懸崖勒馬，政府出臺了大量調控政策。貨幣政策、利率政策和匯率政策已屢見不鮮，而雷厲風行的限購、限貸和限房政策確實將政府宏觀調控的行政手段發(fā)揮的淋漓盡致。限購政策的出臺從很大程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機行為和房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的勢頭。且不說限購政策抑制了房地產(chǎn)市場需求的發(fā)展它更為重要的作用是為我國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展及時剎車。為了避免更加畸形的發(fā)展趨勢甚至導致我國經(jīng)濟硬著陸，必要的時候政府只能采取必要的行政手段從而達到立竿見影的效果。

2006 年以來我國政府出臺相關規(guī)定停止對別墅建設用地的供應。這一規(guī)定的出臺是因為考慮到別墅建設對土地造成很大的浪費，而對于我國這樣的人口大國土地資源的規(guī)劃使用不能馬虎。政府出臺這樣的政策無疑遏制了別墅消費市場的需求但更加重要的是從國情出發(fā)，為了加強我國土地的有效利用并符合土地的長遠規(guī)劃。不再對別墅用地進行供應，這很明確地切斷了供給市場的供給能力，也就阻礙了人們的消費需求。停止對別墅用地的供應將會促使別墅成為更加稀有的奢侈品而別墅的價格也會隨之上漲并成為少數(shù)人消費的欲望，所以說政府調控手段既遏制了別墅的市場需求同時又推高了已有別墅市場的價值。

相比往年我國對于房地產(chǎn)市場出臺的政策，今年擬推出的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度手段相對高明。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度從表面上看與房地產(chǎn)市場調控沒有多少關系，但細細剖析就會知道我們國家大量的不動產(chǎn)都是住房，住房要實行登記制度而且是全國聯(lián)網(wǎng)，一方面有利于保護個人的不動產(chǎn)，另一方面有利于打擊投機炒房行為。值得一提的是，自從習近平主席上臺實行雷厲風行的反貪污使得大批高官落馬，而這些落馬的高官大都有一個通病，他們擁有大量受賄房地產(chǎn)。所以倘若不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始執(zhí)行那么將會有大批沒有被揭發(fā)的受賄官員為了保住自己的烏紗帽而拋售手中的房產(chǎn)，這會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成一個短期的沖擊對于抑制房價上漲也會有短期的作用，而更加長遠的作用是它會使得社會財產(chǎn)分配更加公平從很大程度上均衡了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場發(fā)展健康與否直接關系到一個國家經(jīng)濟的發(fā)展前景，而房地產(chǎn)的健康發(fā)展永遠都無法脫離政府的宏觀調控。但政府宏觀調控這只有形的手是一把雙刃劍，用的適當則會推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展但若使用過度或者沒有找到方向則它也可能成為阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的齟齬。

政府對房地產(chǎn)市場調控失效或者調控的作用與政策出臺的初衷相違背的例子也是層出不窮。比如“國五條”的出臺原本是為了打擊房地產(chǎn)市場的投機行為和抑制一路唱高的房價，根本目的還是為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的安定。然而該政策的出臺反而引發(fā)了滑稽的離婚潮和人們對購房的恐慌。而如果一段婚姻的價值竟抵不過一棟房子，那么夫妻間的感情真的就太廉價了，而這恰好反映了“國五條”的失敗甚至引發(fā)了社會動亂。

我國的房地產(chǎn)預售制度是典型的雙刃劍的表現(xiàn)。一方面，自從大陸從香港引進預售制度我國一直沿用至今，預售制度大大加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐，因為預售制度使得開發(fā)商有了更快更寬的融資渠道，于是大量投資者涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場拿地建房，從這方面來看我國的房地產(chǎn)市場能發(fā)展的如此快速且大量居民都擁有了自己的住房確實得益于預售制度的實行。另一方面預售制度的實行也損害了部分居民的利益，比如現(xiàn)在的好多房產(chǎn)糾紛案都是因為已經(jīng)建成的住房在質量方面與預售當時簽訂的合約條款不相符導致很多業(yè)主要求退房，而這最終損害的都是業(yè)主的利益，把自己的資金拿出來墊資讓開發(fā)商建房結果收到的成果與之前的合同約定大相徑庭，甚至有的開發(fā)商卷款而逃全然不顧業(yè)主方的損失有多大。這是預售制度設計的一個很大的漏洞也是政府宏觀調控的硬傷。

在我國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控中最為強硬的手段要屬土地政策，我國的土地只能由政府供應，通過對土地供應量及其價格的調整能夠直接影響房地產(chǎn)市場的價格走勢和繁榮程度。這也提醒政府要利用好這只調控的手。近年來，在我國相繼涌現(xiàn)鬼城，隨著今年四五月份房價的低迷走勢有專家預計更將有一批鬼城涌現(xiàn)。我認為鬼城的大量涌現(xiàn)跟政府的土地供應政策有著很大的關系。一方面，政府財政收入特別是地方政府的財政收入大量依靠賣地所得，所以地方政府加大土地供應量而開發(fā)商也爭著拿地建房，完全忽視了真正的市場需求，甚至出現(xiàn)有的住宅周圍都是田地沒有配套的基礎設施和道路。另一方面，往年考核官員的政績GDP 是一個重要的指標，于是大量地方官員招商引資興建項目，盲目地認為只要搞好一個城市的硬件設施就意味著該城市的綜合發(fā)展提高了一個檔次，但實質是一個城市發(fā)展真正的源動力是第二、三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和它的人才聚集程度這些軟件設施的配套程度。因此可以說鬼城的出現(xiàn)是由于政府宏觀調控并沒有把握城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的實質從而催生出來的。

解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的一系列問題的方法不會有最好的只能尋求更好的。而大家都明白更好的辦法就是將市場這只無形的手和政府宏觀調控這只有形的手相結合，做到讓市場規(guī)則的調控占主導地位而政府的宏觀調控起到輔助的作用。而十八屆三中全會之后，新一屆政府的確在嘗試將宏觀調控這只手慢慢從房地產(chǎn)市場中縮回來將主導調控地位歸還市場本身，至于結果如何沒有人能真正預料，但能邁出這樣的步伐總是好的。

[1]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會編寫.房地產(chǎn)基本制度與政策.

[2]劉純林.中國房產(chǎn)稅改革的法理分析及推進策略[J].江漢大學學報(社會科學版),2013(04).

[3]劉榮茂.金融政策對房地產(chǎn)市場的影響.南京農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院.