澳門旅游帶來的投資思考

臥龍

暑假期間，曾經(jīng)到澳門一游。本以為地圖上一看，從江門至珠海路程不足100公里，1小時(shí)再多一點(diǎn)點(diǎn)便可到達(dá)。豈料珠海大道至橫琴口岸區(qū)區(qū)15公里路程便需要1小時(shí)才能走完。何解？皆因橫琴是個巨型工地。連接橫琴口岸及西部沿海高速珠海支線的延長線高速正在施工，一路上塵土飛揚(yáng)，車輛行動緩慢，需要人工疏導(dǎo)車流。終于上了橫琴大橋，余下路程很快走完。但因?yàn)檐嚩?，橫琴口岸停車場早已爆滿，等待的車龍至少1小時(shí)以上才有車位，于是找附近樓盤地下商鋪旁邊空地停車，停車費(fèi)80大洋。這家商鋪是地產(chǎn)中介，見門外廣告推介一些二手樓盤，例如銀鑫花園3房2廳97平方米叫價(jià)272萬人民幣，折合每平方米2.8萬元。銀鑫花園便是停車這個樓盤，距離橫琴口岸步行5分鐘，但已經(jīng)有12年樓齡，外觀有些殘舊。2002年開盤時(shí)樓價(jià)只有每平方米1500元，商鋪4000元。2009年4月升至5000元，連地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自己都覺得貴，但10月份一塊53萬平方米的拍賣之后，樓價(jià)直接翻番，商鋪更是4萬元都不賣，因?yàn)樾碌貕K樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米3000元。2013年4月這個樓盤二手樓價(jià)逼近2萬元，比上一年升41%。到現(xiàn)在樓價(jià)升至2.8萬元，12年時(shí)間升17倍，平均每年上升27.6%，成績直逼股神巴菲特投資股市。

這家地產(chǎn)中介老板說，橫琴口岸對面新建的一個樓盤叫價(jià)每平方米4.5萬元，還買不到。翻查網(wǎng)上資料，其實(shí)一手樓叫價(jià)3.8萬元，二手樓約3.5萬元水平。投資者其實(shí)是憧憬橫琴的大開發(fā)。橫琴新區(qū)管委會副主任陳騫近日表示，橫琴新區(qū)正著力打造改革創(chuàng)新先行示范區(qū)，積極申報(bào)自由貿(mào)易園區(qū)。申報(bào)目前正由廣東省商務(wù)廳主導(dǎo)，橫琴將爭取在海關(guān)監(jiān)管、金融監(jiān)管、外匯結(jié)算、市場準(zhǔn)入等方面進(jìn)一步對港澳開放。橫琴開發(fā)總投資預(yù)計(jì)達(dá)2萬億元，今年頭7個月固定資產(chǎn)投資143億元，比去年同期增長38%。面對2萬億的總投資額，炒家自然是趨之若騖，橫琴二手樓價(jià)平均已達(dá)3萬元。

各位可以將珠海與深圳做比較，羅湖口岸對應(yīng)拱北口岸，橫琴口岸對應(yīng)深圳灣口岸。深圳灣口岸所在的南山區(qū)二手樓價(jià)3.4萬元，最靠近深圳灣口岸幾個樓盤接近90平方米的房子叫價(jià)都在4.5萬左右。那么橫琴樓價(jià)3萬便宜抑或昂貴？橫琴對面是澳門的路氹，幾個新樓盤均價(jià)折合人民幣約7萬元（實(shí)用面積）；深圳灣對岸是香港的元朗及屯門，元朗二手樓價(jià)折合人民幣約6萬元，屯門約4.5萬元。根據(jù)澳門統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年第四季澳門平均樓價(jià)按實(shí)用面積計(jì)算是每平方米8.6萬澳門元，若按實(shí)用率80%計(jì)算，建筑面積樓價(jià)是10.7萬澳門元，折合人民幣8.3萬元。

橫琴口岸較小，規(guī)模遠(yuǎn)不及深圳幾個口岸，很快過關(guān)。進(jìn)入澳門蓮花口岸，出關(guān)后排隊(duì)等候各大博彩娛樂城的免費(fèi)巴士。旁邊有人從拱北口岸坐的士過來，謂拱北口岸數(shù)千人排隊(duì)過關(guān)，起碼要排幾小時(shí)。在拱北口岸與橫琴口岸之間還有個灣仔口岸，很小，中午休息。澳門路氹新區(qū)，尤其是路環(huán)，建筑工地處處，有高架輕軌，有豪華酒店等工程，一派熱火朝天的景象。澳門博彩業(yè)一業(yè)獨(dú)大，2013年博彩稅達(dá)1340億澳門元，折合人民幣1039億元，今年頭7個月博彩稅854億澳門元。去年澳門本地生產(chǎn)總值4134億澳門元，約3200億人民幣；人均69.7萬澳門元，折合人民幣54萬元。經(jīng)濟(jì)起飛，但澳門人缺乏投資渠道，唯有炒樓。過去11年，澳門樓價(jià)上升了12倍。2003年澳門樓價(jià)每平方米只有6300多澳門元，但去年已經(jīng)升至8萬澳門元。一位賭場荷官在2004年買了一套房，時(shí)值35萬澳門元，其時(shí)每月薪水已達(dá)1.8萬澳門元；如今這套房值500萬澳門元。這位荷官說，如今的年輕人就算是一輩子儲蓄亦未必能買到這種房子。盡管如此，仍有不少人追高買入，因?yàn)槟銢]有選擇。正如2007年中國股市一再上升，一般投資者都是被迫買入，因?yàn)槟銢]有選擇。

2017年預(yù)計(jì)港珠澳大橋通車，澳門地產(chǎn)業(yè)界非?？春么髽蛲ㄜ囍蟮牡禺a(chǎn)業(yè)前景，因?yàn)橹榻侵尬靼锻麜斫影簟Ｄ阍谕崴谷硕燃俅灏褪空舅姷降娜祟^涌涌的場面，可能會熱血沸騰，但我通常會以逆向思維思考問題？連我都來澳門玩了，還有多少有投資能力的人還未踏足澳門？澳門、香港、珠海、深圳的樓價(jià)大致上是同步的，各有利好因素，各有利淡因素，但整體卻是同步的。正如亞洲金融風(fēng)暴下，香港、臺灣、新加坡等地股市同步下跌，這是大趨勢。當(dāng)前，中國因素主導(dǎo)了這些城市的樓價(jià)維持強(qiáng)勢，倘若中國股市未來幾年爆發(fā)牛市，相信會為樓市提供新動力，當(dāng)股樓一起升至高位，才是危機(jī)將至之時(shí)。去年3月份，我寫了一篇文章《股樓高峰才會導(dǎo)致危機(jī)》，正是表達(dá)了如此觀點(diǎn)。

隨著滬港通測試，開通日期臨近，資金紛紛涌入，中國股市反復(fù)上升。反映A股市場整體走勢的巨潮A股指數(shù)（399317）近日連續(xù)扯紅旗，出現(xiàn)6連升。情況與2010年7-11月走勢類似。預(yù)計(jì)滬港通10月份開通，按理在國慶前行情不會結(jié)束。2010年7-11月行情歷時(shí)4個月，這次行情自6月份起計(jì)算，4個月便是10月份，因此小心國慶之后行情結(jié)束。此前，許多人擔(dān)心資金問題，因?yàn)闇罟墒斜ＷC金日益縮水，有人更是預(yù)計(jì)上證指數(shù)在2100點(diǎn)前便止步掉頭下跌。但老投資者一定知道，有行情就有資金。果然，行情啟動，保證金一周便多了2000多億。特別是新股發(fā)行價(jià)參考二級市場平均市盈率，中了新股便等于中了彩票。假設(shè)100萬元投資，50萬投資二級市場，50萬參與新股抽簽。每只新股獲利平均1%，一年抽中12只新股總資金收益率已達(dá)6%（假設(shè)二級市場投資持平），再加上無新股認(rèn)購時(shí)資金用于逆回購，再多加0.5-1%。真是余額寶亦投降。