那些年，跨界地產(chǎn)的企業(yè)

董萍

2014年6月7日，水井坊發(fā)布公告稱，因本公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，決定注銷成都興千業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“成都興千業(yè)”）。至此，水井坊完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，水井坊涉足地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)十年，但僅僅成就一個(gè)項(xiàng)目，獲利甚微。水井坊在回復(fù)記者采訪時(shí)稱，公司戰(zhàn)略發(fā)展要求公司進(jìn)一步集中優(yōu)勢資源，做大做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營的能力。水井坊清算成都興千業(yè)后，沒有子公司或參股公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而水井坊只是大批實(shí)業(yè)企業(yè)跨界房地產(chǎn)失敗的縮影?？缃鐚?shí)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)成功者寥寥，而且越來越難以和主流房企競爭。業(yè)內(nèi)人士分析，這將利好整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

十年僅成一個(gè)項(xiàng)目

水井坊公告顯示，成都興千業(yè)成立于2004年7月，注冊資本2000萬元，水井坊持股70%。其股權(quán)結(jié)構(gòu)為，四川水井坊股份有限公司持股70%，四川千業(yè)投資有限公司持股20%，成都全興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股10%。截至清算終了日，成都興千業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)總額2681萬元，負(fù)債總額109萬元，所有者權(quán)益2572萬元。

截至2013年年報(bào)，該公司是水井坊唯一一家業(yè)務(wù)類型為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”的主要子公司、參股公司，成都興千業(yè)此前僅承辦了溫江區(qū)向陽路215號地塊項(xiàng)目。

注銷之后，水井坊涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的只剩下成都蓉上坊營銷有限公司，營業(yè)收入為622.64萬元，主要是“全興蓉上坊”房地產(chǎn)項(xiàng)目車位以及商鋪銷售實(shí)現(xiàn)收入。

盡管水井坊2004年就開始涉足地產(chǎn)行業(yè)，但除了酒廠工程項(xiàng)目外，成功開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目僅有一個(gè)?！叭d蓉上坊”房地產(chǎn)項(xiàng)目是水井坊開發(fā)的一個(gè)住宅項(xiàng)目。資料顯示，該項(xiàng)目分蓉上坊一期、二期，于2009年前后開盤售罄，總建筑面積21萬平方米，其中蓉上坊二期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67108.96萬元。

2009年2月18日，四川水井坊股份有限公司發(fā)布公告稱，旗下控股子公司（成都聚錦商貿(mào)有限公司）在成都市郫縣共擁有36.7萬平方米的工業(yè)用地，因政府調(diào)整規(guī)劃，將變更為住宅用地。為此，成都聚錦商貿(mào)有限公司需補(bǔ)交土地出讓金4.24億元。

然而，水井坊并未對該項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。2011年11月，水井坊發(fā)布公告稱，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略并結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離賬面土地成本為5.3億元的郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對此，水井坊公告稱，決定要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以集中精力發(fā)展白酒主業(yè)。

2013年7月，水井坊董事會(huì)審議通過，決定暫緩邛崍新產(chǎn)品開發(fā)基地及技術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)。該項(xiàng)目是水井坊2011年1月審議通過的，當(dāng)時(shí)決定在成都邛崍中國名酒工業(yè)園內(nèi)投資實(shí)施公司新產(chǎn)品開發(fā)基地及技術(shù)改造項(xiàng)目，到2013年年底，該工程的曲酒項(xiàng)目一期一區(qū)已完工，已完成預(yù)轉(zhuǎn)固并投入使用3.1億元，水井坊稱，暫緩是“因宏觀形勢及市場情況發(fā)生較大變化”。

實(shí)際上，2013年在白酒遭遇禁酒令陷入行業(yè)調(diào)整期之后，水井坊處境更加艱難，因此加速了其剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2013年上半年水井坊將旗下子公司成都聚錦貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2014年6月水井坊注銷控股子公司成都興千業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

“水井坊涉足房地產(chǎn)，至少有兩個(gè)考慮。第一，是為主業(yè)提供營業(yè)場所。隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場變熱和土地增長，企業(yè)租賃營業(yè)場所的成本在增加，所以很多企業(yè)有意通過自主拿地和項(xiàng)目開發(fā)來開發(fā)辦公場所。從提供主業(yè)空間的角度看，這樣做是有一定合理性的。第二，此類企業(yè)在主業(yè)業(yè)績較好的情況下，也會(huì)有投資房地產(chǎn)的沖動(dòng)。尤其是對于白酒業(yè)來說，此前的市場估值看好，產(chǎn)品銷售很順暢，所以有比較充裕的資金，會(huì)加快區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“然而隨著反腐倡廉制度下，白酒行業(yè)受到重創(chuàng)，一方面主業(yè)反哺副業(yè)的能力減弱，另一方面可能也會(huì)拖累主業(yè)的發(fā)展。水井坊在地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張上會(huì)有比較大的牽制，可以看出，其實(shí)在土地市場上沒有優(yōu)勢，很難獲取新的地塊，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難以擴(kuò)張?！?/p>

跨界地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出

實(shí)際上，水井坊只是眾多跨界企業(yè)的一個(gè)縮影。

2004年，水井坊涉足地產(chǎn)，跨界風(fēng)起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006-2010年，英利集團(tuán)、奧康、寶鋼、民生能源等紛紛以自建或者投資方式進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。

2011年至2012年，跨界風(fēng)正勁。包括杉杉、雅戈?duì)枴⒌貖W、國美、阿里巴巴、長城床墊等各界大腕分別以投資或者合作的方式涉足房地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此間在房地產(chǎn)領(lǐng)域亮相的行外資金超過500億元。

與此同時(shí)，也有很多企業(yè)悄然退出房地產(chǎn)。獐子島、酒鬼酒、金種子、飛樂股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)等跨界上市公司宣布離開或打算撤離房地產(chǎn)行業(yè)。

2012年，喜之郎、中國人壽、九華集團(tuán)、南寧糖業(yè)、復(fù)星國際、茅臺(tái)等紛紛跨界。相反，上市藥企中恒集團(tuán)宣布將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士分析，2006-2012年的跨界地產(chǎn)潮，一方面是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)的暴利，誘使許多其他領(lǐng)域的企業(yè)冒進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，與其原有核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營有關(guān)。如茅臺(tái)投資自營店是為了白酒業(yè)的發(fā)展。寶鋼涉足鋼結(jié)構(gòu)住宅建設(shè)，是借其產(chǎn)品特點(diǎn)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

而2013年后，退出成為主流。2013年，TCL公告稱，將把旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給花樣年集團(tuán)，聚焦核心業(yè)務(wù)。實(shí)際上，此前惠州TCL房地產(chǎn)公司在惠州、武漢擁有7個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司，2013年前三季收入2.5億元，凈利潤2130萬元。步TCL集團(tuán)后塵，2014年3月，惠州本土另一家電子信息類“大佬”德賽集團(tuán)也著手轉(zhuǎn)讓德賽房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

“2006年前后實(shí)業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，最主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)‘低風(fēng)險(xiǎn)高收益這一關(guān)系的誘惑，尤其是在樓市調(diào)控之前，房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率，使得這一趨勢更為明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。endprint

“201 1年處于行業(yè)調(diào)整期，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長、資金回籠時(shí)間長，所以部分企業(yè)開始理性思考，紛紛退出。”中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉分析。

跨界成功者寥寥

實(shí)際上，實(shí)業(yè)跨界成功者只是個(gè)案，而失敗者是沉默的大多數(shù)。

“實(shí)業(yè)企業(yè)并非不想進(jìn)入房地產(chǎn)，而是不太適應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)有自身的規(guī)律、運(yùn)作方式，非行業(yè)內(nèi)人士難以把握。實(shí)業(yè)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)成功的案例寥寥無幾?！辟Y深房地產(chǎn)專家韓世同分析稱。

“實(shí)業(yè)企業(yè)的資源和關(guān)系在地產(chǎn)界大都用不上，對地產(chǎn)流程又不熟悉，規(guī)則也不太清楚，容易犯錯(cuò)。例如辦不下來手續(xù)、拖慢流程等。而且一旦違規(guī)無從補(bǔ)救。地產(chǎn)公司則有專門的對策和解決方法。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)需要建筑、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等多領(lǐng)域的專業(yè)人才，實(shí)業(yè)企業(yè)很難一下子聚攏?！表n世同說。

即使1997年就開始跨界地產(chǎn)，目前房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)收入已經(jīng)占其半壁江山，雅戈?duì)柨缃绲禺a(chǎn)，也被外界屢屢指責(zé)為“不務(wù)正業(yè)”，影響主業(yè)，不利于公司定位，從而影響公司估值等。

“此類主業(yè)為非房的企業(yè)，在土地市場上都會(huì)有比較激進(jìn)的做法。如在杭州杭商院地塊上，雅戈?duì)柛哒{(diào)拿地，但最后還是得退地。這也說明此類企業(yè)做房地產(chǎn)還是有點(diǎn)不成熟?！贝饲?，嚴(yán)躍進(jìn)曾對雅戈?duì)栠M(jìn)行過跟蹤研究。

“雅戈?duì)栕畲蟮娜觞c(diǎn)在于，產(chǎn)品比較零散，很難形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，而且也難以樹立一個(gè)房地產(chǎn)品牌的市場形象。另外，在樓市調(diào)控的這幾年，浙江很多城市都受到調(diào)控的顯著影響，這也使得雅戈?duì)柕漠a(chǎn)品去化面臨壓力?！?/p>

即使是跨界相對成功的美的地產(chǎn)，2014年銷售沖刺200億元的銷售規(guī)模，并以上市為目標(biāo)，在頗受關(guān)注的同時(shí)也飽受質(zhì)疑。

跨界實(shí)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)成功者寥寥，而且越來越難以和主流房企競爭。克而瑞機(jī)構(gòu)的企業(yè)拿地排行數(shù)據(jù)顯示，2009年1～12月，尚有4家跨界地產(chǎn)的企業(yè)榜上有名。其中，雅戈?duì)柧幽玫嘏判邪?9位、格力地產(chǎn)居26位，金科實(shí)業(yè)居36位，郎詩置業(yè)居49位。而在2014年1～6月的拿地排行榜上，除了金隅股份（建材）外，其他拿地前50強(qiáng)全部是主業(yè)為房地產(chǎn)的企業(yè)，非主流房企基本都被淘汰出局了。

“非房地產(chǎn)企業(yè)的退出將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多重影響：其一，非房地產(chǎn)企業(yè)的退出將會(huì)釋放土地資源和市場空間給專業(yè)地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司或出現(xiàn)爭奪市場份額的小潮流；其二，整個(gè)房地產(chǎn)市場由專業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)營，業(yè)內(nèi)產(chǎn)品開發(fā)、營銷相對更為專業(yè)，并且專業(yè)地產(chǎn)公司對市場信息把握準(zhǔn)確，能夠利好整個(gè)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展?！敝煳募握J(rèn)為。

（據(jù)《時(shí)代周報(bào)》）endprint