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    基于重慶上海試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)稅改革研究

    2014-09-07 06:55:06張小岳
    關(guān)鍵詞:稅率稅收土地

    張小岳

    (鄭州大學(xué) 商學(xué)院,河南 鄭州 450001)

    2010年5月31日,《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》下發(fā),決定進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011 年 1 月 28 日,重慶、上海作為首批試點(diǎn)城市,展開(kāi)房產(chǎn)稅改革。2012 年 11 月 21 日,時(shí)任財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人發(fā)表文章指出“要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),研究逐步在全國(guó)推開(kāi)”。2013 年 1 月 16 日,時(shí)任總理溫家寶在財(cái)政部座談會(huì)上也明確指出了房產(chǎn)稅改革和推廣的必要性。因此,總結(jié)兩地試點(diǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),探討我國(guó)房產(chǎn)稅改革很有必要。

    一、開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的及定位

    (一)開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的

    如果將目標(biāo)定位于逐步取代限購(gòu)令等當(dāng)前采取的調(diào)控房?jī)r(jià)的措施,房產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)該具有抑制投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的投資性需求的作用,逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性;如果將目標(biāo)定位于逐步取代“土地財(cái)政”的新主體稅種,房產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)地方政府的收入目標(biāo)。我們不應(yīng)忘記的是:當(dāng)初開(kāi)征煙草稅時(shí),其目標(biāo)是通過(guò)稅收來(lái)抑制對(duì)煙草的需求。然而人們逐漸適應(yīng)煙草稅的存在,而將其看作一種正?,F(xiàn)象,抑制需求這一目標(biāo)也就再難以實(shí)現(xiàn),反而煙草稅成了一種純粹的增加稅收的手段。房產(chǎn)稅開(kāi)征是否也會(huì)面臨這種前景:一方面稅收部門(mén)會(huì)為了完成收入目標(biāo)而制定高稅率,進(jìn)而使房產(chǎn)稅演變成一種“苛捐雜稅”,使百姓的財(cái)富受到損害;另一方面房?jī)r(jià)管理部門(mén)也面臨著抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo),他們也會(huì)傾向于通過(guò)高稅率來(lái)抑制投機(jī)性需求。這兩方面的沖突要求我們首先確立開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的及相應(yīng)的政策取向。

    以國(guó)外已開(kāi)征房產(chǎn)稅的國(guó)家為例,幾乎不存在以抑制房?jī)r(jià)上漲開(kāi)征房產(chǎn)稅為目的的國(guó)家。同時(shí),我們也應(yīng)注意到,沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅抑制了房?jī)r(jià)的上漲。當(dāng)然這和房產(chǎn)稅稅率普遍不高不無(wú)關(guān)系,例如大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅稅率僅為1%到3%。所以,本文認(rèn)為我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的,也應(yīng)當(dāng)是抑制投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的投資性需求,逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性。只有這樣才能讓投機(jī)資金和大量資源重新投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中,促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

    (二)開(kāi)征房產(chǎn)稅的定位

    我國(guó)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)相對(duì)繁雜:在取得環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商需繳納契稅和耕地占用稅;在交易環(huán)節(jié),銷(xiāo)售方需承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等稅費(fèi),購(gòu)買(mǎi)方則需擔(dān)負(fù)印花稅、契稅。除以上稅費(fèi)外,開(kāi)發(fā)商還要繳納大量的土地出讓金,這也成為轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上的一大負(fù)擔(dān)。隨著近些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,關(guān)于用房產(chǎn)稅取代推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”的討論也愈發(fā)熱烈,支持者認(rèn)為可借此抑制投機(jī)需求,減少政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)。然而,想要擺脫長(zhǎng)期以來(lái)形成的依賴(lài)談何容易。況且,每年征繳少量的房產(chǎn)稅,所得到的財(cái)政收入相比直接獲取土地出讓金而言,明顯難以滿足地方政府的需要。

    2011 年,重慶征收房產(chǎn)稅約20.89億元,僅占當(dāng)年重慶稅收(1488.33億元)的1.4%;同期上海房產(chǎn)稅收為73.66億元,占當(dāng)年上海稅收(3429.83億元)的2.14%。由此可見(jiàn),依靠當(dāng)前的房產(chǎn)稅政策設(shè)置增加地方財(cái)政收入都難見(jiàn)成效,更談不上幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)。當(dāng)然這種現(xiàn)象與房產(chǎn)稅稅率不高及征稅對(duì)象覆蓋面較窄有關(guān)??墒羌词箤?duì)存量房普遍開(kāi)征房產(chǎn)稅,并提高稅率直到房產(chǎn)稅稅收足以替代土地出讓金收入,那豈不是“土地財(cái)政”的一個(gè)變種?依筆者看,當(dāng)前較為實(shí)際的解決之道是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紛雜繁多的稅費(fèi)體系進(jìn)行改革,簡(jiǎn)化合并不必要的稅種,避免稅費(fèi)重疊和多次征稅。同時(shí),對(duì)土地出讓金制度的改革也刻不容緩,避免購(gòu)房者一次性為數(shù)額巨大的土地出讓金買(mǎi)單,而是轉(zhuǎn)嫁到未來(lái)多年內(nèi)的房產(chǎn)稅中。因此,對(duì)于房產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位應(yīng)該是作為房地產(chǎn)行業(yè)已有稅費(fèi)的補(bǔ)充。

    二、重慶上海房產(chǎn)稅改革內(nèi)容概述及問(wèn)題分析

    (一)重慶上海房產(chǎn)稅改革內(nèi)容概述

    重慶、上海兩地房產(chǎn)稅改革出發(fā)點(diǎn)略有不同,政策相應(yīng)也有所不同。詳見(jiàn)表1。

    表1 重慶、上海房產(chǎn)稅改革政策對(duì)比

    我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅始于1986年,是根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》在全國(guó)范圍內(nèi)征收的,但征收范圍僅限于經(jīng)營(yíng)性房屋。由于一直沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅,房屋持有成本過(guò)低,投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,房地產(chǎn)金融屬性突出,空置率高,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)外逃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的重要調(diào)控手段,可以引導(dǎo)個(gè)人合理住房需求,抑制投機(jī)性需求,有利于調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配,也有利于地方稅體系的完善,幫助地方政府逐步擺脫“土地財(cái)政”,節(jié)約利用土地資源。

    (二)重慶上海房產(chǎn)稅改革問(wèn)題分析

    此次重慶上海開(kāi)始房產(chǎn)稅試點(diǎn)是我國(guó)第一次對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅。雖然此次房產(chǎn)稅改革在一定程度上實(shí)現(xiàn)了上述功能,卻也隨著稅收政策效應(yīng)的釋放,逐步暴露出諸多問(wèn)題。

    1. 征收對(duì)象和減免標(biāo)準(zhǔn)不合理。以上海為例,根據(jù)上海市暫行辦法規(guī)定,其房產(chǎn)稅征收對(duì)象和減免標(biāo)準(zhǔn)都以上海市戶(hù)籍作為界定依據(jù),明顯違背了稅收公平的原則。按照公平原則,無(wú)論是否擁有上海市戶(hù)籍,只要在上海市購(gòu)買(mǎi)房屋,其保有人理應(yīng)成為上海市政府提供的公共服務(wù)的對(duì)象。同時(shí),在繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題上,無(wú)論是否擁有上海市戶(hù)籍,都應(yīng)該承擔(dān)一樣的責(zé)任,即一視同仁地對(duì)所有在上海擁有房屋的居民征稅。

    2. 計(jì)稅基礎(chǔ)不合理。目前兩市都是將房產(chǎn)的成交價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ),會(huì)給房產(chǎn)稅的征繳制造很大漏洞和不公平。對(duì)于存量房,獲得的時(shí)間和方式的不同會(huì)造成成交價(jià)格很大的不同,而房產(chǎn)的價(jià)格是不斷變化的,成交價(jià)格也就難以衡量房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。因此,應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值做出評(píng)估,并依此作為征稅時(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí),這就產(chǎn)生了另一個(gè)問(wèn)題:目前我國(guó)仍缺乏公正、準(zhǔn)確和高效的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)這一重任,這也是房產(chǎn)稅仍難以在全國(guó)推廣的原因。

    3. 稅基偏窄、稅率較低。目前上海市的征稅對(duì)象是新購(gòu)房屋,重慶市的征稅對(duì)象是別墅和高檔住宅,這就造成了兩市征稅范圍偏窄的現(xiàn)狀。同時(shí),兩市實(shí)際執(zhí)行的房產(chǎn)稅稅率大多在 0.5% 和 0.6% 之間波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,大多數(shù)開(kāi)征房產(chǎn)稅的國(guó)家的稅率都在增長(zhǎng),均值從20世紀(jì)80年代的1.54%增長(zhǎng)到本世紀(jì)初的3.48%,另外只有少數(shù)幾個(gè)國(guó)家低于1%,如日本和韓國(guó)。由此可見(jiàn),稅基偏窄、稅率較低是造成目前兩市房產(chǎn)稅收入低下局面的原因,長(zhǎng)此以往,也會(huì)影響各地政府在全國(guó)進(jìn)一步推廣房產(chǎn)稅時(shí)的積極性。

    三、房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的必要性分析

    (一)增速迅猛的房?jī)r(jià)和租金需要更加完善的稅制來(lái)加以調(diào)控

    房產(chǎn)稅的開(kāi)征所造成的影響最可能體現(xiàn)在大量房源的待售和出租,而這都會(huì)提高市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。但從理論分析,對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)需求源于這樣一個(gè)邏輯:房產(chǎn)增值額與持有期的房租之和大于銀行同期存款利息與持有期房產(chǎn)稅之和。如果現(xiàn)實(shí)中這一邏輯成立,則投機(jī)行為不可避免,而且房產(chǎn)稅也可以通過(guò)房?jī)r(jià)和租金轉(zhuǎn)嫁給對(duì)房屋有實(shí)際需求的居民,房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的目標(biāo)仍然難以實(shí)現(xiàn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)房屋的年租金回報(bào)率大致在2%到4%之間波動(dòng)。依據(jù)上文的分析,逐步提高的房產(chǎn)稅稅率特別是累進(jìn)稅率的設(shè)置都會(huì)對(duì)當(dāng)下較為流行的“以租養(yǎng)房”現(xiàn)象產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的影響。這將產(chǎn)生兩方面好處:一方面,房?jī)r(jià)和租金得以控制甚至下降;另一方面,房屋空置率下降,包括土地資源在內(nèi)的眾多資源得以節(jié)約和有效配置。

    (二)地方政府財(cái)政赤字?jǐn)U大,當(dāng)前收入可持續(xù)性差,需要新稅種

    眾所周知,自從分稅制改革以來(lái),地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)極不相符,導(dǎo)致如今的地方財(cái)政背負(fù)了巨大的債務(wù)。地方政府為增大GDP數(shù)據(jù),迅速擴(kuò)張的例子比比皆是。巨量的投資支出,使得各地政府為彌補(bǔ)財(cái)政收入不足,紛紛依靠出賣(mài)土地或是以土地作為抵押貸款。2012年,國(guó)有土地出讓金雖比上年下降14%,但仍達(dá)到28517億元,占全國(guó)財(cái)政收入(117210億元)的24.33%。巨量且直接的土地出讓金收入對(duì)于各地政府都是難以割舍的一大收入來(lái)源,然而這卻導(dǎo)致了不合理的財(cái)政收入結(jié)構(gòu),耕地大量浪費(fèi)、違規(guī)批地、違規(guī)拆遷以及收入管理不規(guī)范等問(wèn)題也層出不窮,特別是其不可持續(xù)性注定了這一問(wèn)題的嚴(yán)重性。通過(guò)大量國(guó)外實(shí)踐,將房產(chǎn)稅作為地方主體稅種,為地方財(cái)政尋求穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收來(lái)源已被證明是切實(shí)可行的,也是幫助我國(guó)走出“土地財(cái)政”困局的一條出路。

    (三)調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的另一財(cái)政手段

    2013年1月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次公布2003年至2012年的基尼系數(shù)。其中2012年為0.474,延續(xù)了自2008年的0.491以來(lái)的下降走勢(shì)。盡管如此,這一數(shù)據(jù)仍處在令人擔(dān)憂的程度,我國(guó)整體上仍存在著明顯的貧富差距。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂分析稱(chēng),“這些數(shù)據(jù)、這個(gè)曲線說(shuō)明了我們國(guó)家加快收入分配、縮小收入差距的緊迫性。因?yàn)?.47到0.49之間的基尼系數(shù)不算低?!狈慨a(chǎn)稅是保有人在保有環(huán)節(jié)為房產(chǎn)所必須付出的代價(jià),全面開(kāi)征房產(chǎn)稅必然會(huì)提高投資者的投資成本,進(jìn)而起到調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的作用。

    四、國(guó)外房產(chǎn)稅征收的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

    (一)選擇房產(chǎn)稅作為地方主體稅種,構(gòu)成地方收入的主要來(lái)源

    就近些年而言,國(guó)外一般將房產(chǎn)稅的征管權(quán)劃歸地方政府,房產(chǎn)稅在其地方政府財(cái)政收入中都占據(jù)了舉足輕重的地位。如美國(guó)地方政府財(cái)政收入中,大約有30%來(lái)源于房產(chǎn)稅收入。而在英國(guó),住宅稅也一直是最大的地方稅種和最重要的地方稅源。

    (二)對(duì)房屋的保有人征繳房產(chǎn)稅

    開(kāi)征房產(chǎn)稅的多數(shù)國(guó)家都是將房產(chǎn)的保有人作為納稅人。如美國(guó)的法律明文規(guī)定擁有房產(chǎn)的自然人和法人為納稅人。而在荷蘭則略有不同,其房產(chǎn)稅的納稅人不僅包括擁有人,還包括使用人。另外,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在房產(chǎn)稅納稅人中還加入了承租人。

    (三)房產(chǎn)稅征稅范圍廣,稅源充足

    目前各國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅征稅范圍的界定不完全相同,其中有一些國(guó)家對(duì)城市和農(nóng)村的房產(chǎn)統(tǒng)一征繳房產(chǎn)稅,如美國(guó)和加拿大。與此同時(shí),這些國(guó)家不僅對(duì)房產(chǎn)征稅,而且對(duì)土地一并征稅,從而使得地方稅收相對(duì)充足。如美國(guó)采取的是對(duì)土地開(kāi)征地產(chǎn)稅的做法,其計(jì)稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與一個(gè)系數(shù)的乘積;而加拿大則以房產(chǎn)和土地的評(píng)估價(jià)值之和為計(jì)稅基礎(chǔ)。

    (四)擁有相對(duì)完善的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

    征繳房產(chǎn)稅,不僅應(yīng)當(dāng)建立完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu),還應(yīng)當(dāng)建立完備的財(cái)產(chǎn)登記制度。如荷蘭建立了兩個(gè)專(zhuān)門(mén)收集與房產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)的信息兼登記管理部門(mén),為了監(jiān)督房產(chǎn)稅的征收是否有效,地方政府可以將納稅人申報(bào)的數(shù)據(jù)與這兩個(gè)部門(mén)的數(shù)據(jù)比較,以保證房產(chǎn)稅稅收征管的準(zhǔn)確高效。

    五、房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的建議

    (一)房產(chǎn)稅改革要法治先行

    十八屆三中全會(huì)《決定》正式提出:“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?!边@是中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問(wèn)題。法律專(zhuān)家表示,這個(gè)提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅開(kāi)征的合法性、公平性的訴求,是稅制改革中的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)稅從立法開(kāi)始是一大進(jìn)步。這一改革應(yīng)是先對(duì)房地產(chǎn)稅立法,而非簡(jiǎn)單修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例,解決房產(chǎn)稅開(kāi)征程序正當(dāng)性不足的問(wèn)題,使推進(jìn)的部門(mén)不再只是財(cái)稅部門(mén),人大也加入進(jìn)來(lái)。作為一項(xiàng)直接增加普通納稅人負(fù)擔(dān)的稅種,在各方達(dá)成共識(shí)后再確定改革方向和步驟,并落地加以實(shí)施,而非繼續(xù)簡(jiǎn)單擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。根據(jù)《決定》的表述可以推斷,在房產(chǎn)稅法出臺(tái)之前,我國(guó)不可能全面推開(kāi)征收房地產(chǎn)稅,但依法定程序可以增加試點(diǎn)城市的數(shù)量。考慮到家庭住房基本需求和公眾切身利益,即使下一步對(duì)所有的房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅,制度設(shè)計(jì)必須要考慮合理的扣除面積范圍,讓公眾能夠接受。推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法,使立法過(guò)程成為形成社會(huì)共識(shí)的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程可能是半年、一年、兩年甚至更長(zhǎng),一旦立法機(jī)關(guān)通過(guò)立法程序表決通過(guò)房地產(chǎn)稅法,就視為代表民眾的意見(jiàn),有利于執(zhí)行。

    (二)擴(kuò)大稅基,提高稅率

    重慶、上海兩地的改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明,稅基偏窄、稅率較低是當(dāng)前房產(chǎn)稅稅收數(shù)額少的主要原因。逐步將征稅范圍擴(kuò)大到所有個(gè)人住房,提高稅率,并設(shè)置累進(jìn)稅率,不僅是國(guó)外常采用的辦法,也是我國(guó)增加稅收切實(shí)可行的辦法。在實(shí)際操作時(shí),可以按照普通房屋、高檔房屋、別墅這幾個(gè)等級(jí)設(shè)置依次增高的稅率,再按照一個(gè)居民或一個(gè)家庭擁有的房屋數(shù)設(shè)置累進(jìn)稅率。以此來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配、節(jié)約社會(huì)資源的目的。

    (三)賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)受地域條件影響十分嚴(yán)重,中國(guó)地域廣闊,市場(chǎng)條件受地區(qū)資源限制而千差萬(wàn)別。這就要求各地獨(dú)立制定符合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的房產(chǎn)稅政策,而不能簡(jiǎn)單地采取全國(guó)一個(gè)政策的方式。在各地政府對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r更為熟悉的基礎(chǔ)上,中央應(yīng)適當(dāng)賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán),并充分考慮到當(dāng)?shù)氐木用袷杖胨健⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)價(jià)值和土地資源等情況來(lái)制定稅收政策。本文認(rèn)為,房產(chǎn)稅的立法也應(yīng)采用全國(guó)性基本法規(guī)和地方性法規(guī)相結(jié)合的方式。只有如此,才能更好地適應(yīng)我國(guó)不同地區(qū)的各種條件差別,充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的稅收職能和社會(huì)調(diào)解職能。

    (四)將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍

    關(guān)于房產(chǎn)稅征稅范圍,本文建議應(yīng)當(dāng)將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍。對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)是否應(yīng)該劃入征稅范圍,筆者認(rèn)為由于中國(guó)地域廣闊且多山、多丘陵的條件限制,如果一個(gè)一個(gè)村莊的走訪、一戶(hù)一戶(hù)的評(píng)估價(jià)值,并將此過(guò)程定期重復(fù),其成本將難以估量,甚至?xí)?dǎo)致收不抵支的情況。中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快車(chē)道上,隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展,越來(lái)越大的農(nóng)村被城市吸收合并,這將直接擴(kuò)大征稅范圍,保證了房產(chǎn)稅收的持續(xù)增長(zhǎng)。

    (五)突破數(shù)據(jù)、技術(shù)障礙,建立健全房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

    開(kāi)征房產(chǎn)稅的困難之處在于房產(chǎn)的價(jià)值隨著相關(guān)地段設(shè)施完善、人口流動(dòng)和通貨膨脹等情況的變化而處在動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中,如何在這一過(guò)程中定期準(zhǔn)確評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值就成了當(dāng)下最大的難題。高效準(zhǔn)確地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值僅靠政府財(cái)稅和房產(chǎn)管理部門(mén)所掌握的數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。此時(shí),政府部門(mén)與民間專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司聯(lián)合建立全國(guó)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)就顯得尤為必要。建立健全房屋評(píng)估機(jī)制是房產(chǎn)稅改革成功與否的關(guān)鍵。當(dāng)前,房產(chǎn)稅征收過(guò)程中因?yàn)槿狈r(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù),稅務(wù)部門(mén)通常采用市場(chǎng)成交價(jià)格作為計(jì)稅基礎(chǔ),這就為稅制留下了不小的漏洞。目前,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理混亂,例如資產(chǎn)評(píng)估師由財(cái)政部管理,房地產(chǎn)評(píng)估師由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理,土地評(píng)估師由國(guó)土資源部管理?;靵y的管理方式造成的是評(píng)估結(jié)果的差異和紛爭(zhēng),評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也受到影響。因此,建議由各省市稅務(wù)部門(mén)建立專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu),并引入民間機(jī)構(gòu),加以監(jiān)督。此外,行之有效的評(píng)估申訴制度也應(yīng)當(dāng)一同建立起來(lái),以保證征稅的公平。

    (六)注重房產(chǎn)稅的公平、透明以及支出用途

    一項(xiàng)新的稅種得以順利開(kāi)征,其對(duì)全體民眾的公平、透明是必不可少的。同時(shí),能否享受到更多、更好的公共產(chǎn)品也是確保百姓支持稅制改革的關(guān)鍵。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅改革中遇到的大部分阻力來(lái)自于權(quán)貴階層,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開(kāi)征建立在公開(kāi)每一位居民的房產(chǎn)信息基礎(chǔ)上,這將揭開(kāi)權(quán)貴階層的隱身衣。因此,房產(chǎn)信息的搜集是當(dāng)前的難點(diǎn)所在,它的解決與否關(guān)系稅收公平和透明的實(shí)現(xiàn)?,F(xiàn)代稅收理論認(rèn)為,稅收主要用于保障政府更好地提供公共產(chǎn)品,要求財(cái)政民主、稅收法治。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明,作為地方政府主要稅收來(lái)源的房產(chǎn)稅,應(yīng)當(dāng)主要用于當(dāng)?shù)毓仓С?,只有這樣,房產(chǎn)稅的開(kāi)征才能獲得民眾的支持。

    (七) 房產(chǎn)稅與其他稅種的協(xié)調(diào)

    房產(chǎn)從無(wú)到有,再到轉(zhuǎn)手交易,可以分為三個(gè)階段:取得、交易和保有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地并開(kāi)發(fā)時(shí),主要繳納契稅、耕地占用稅等,支付土地出讓金等費(fèi)用,此時(shí)費(fèi)用占比較大。在房產(chǎn)交易過(guò)程中,銷(xiāo)售方需繳納的主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi),購(gòu)買(mǎi)方需繳納的主要有印花稅、契稅等稅種,此時(shí)稅種較多,稅負(fù)也較重。取得和交易環(huán)節(jié)的稅收大多是對(duì)房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的征稅。根據(jù)稅收學(xué)基本原理,對(duì)于供給缺乏彈性的產(chǎn)品,其稅負(fù)易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以當(dāng)前房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收的大量稅費(fèi)都通過(guò)房?jī)r(jià)、租金等轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)存量房開(kāi)征的房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅,這將進(jìn)一步加大購(gòu)房者的稅負(fù)。相應(yīng)的,為了維持百姓的生活水平,減少流通環(huán)節(jié)的征稅就顯得尤為必要。因此,房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)在簡(jiǎn)化整合房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上逐步推廣,避免增加民眾額外的負(fù)擔(dān)。比如,將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅,將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅,并取消房地產(chǎn)方面的不合理的政府收費(fèi)。總之,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)已經(jīng)紛雜不堪,在這種情況下,直接新征一項(xiàng)房產(chǎn)稅必然增加納稅人的負(fù)擔(dān)。因此,房產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)建立在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)調(diào)整的基礎(chǔ)上,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的目的。

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