解剖摩天大樓

錢煒

每天清晨，孫怡華都是第一批走進上海金茂大廈的雇員之一，但她并不是整幢大樓里最早開始工作的人。早晨8點15分，當她踏入光亮照人的電梯廳時，陸偉清已經(jīng)在大廈里走了超過兩公里路程，即將完成他當天的第一圈巡邏；黃斯俊正拿著進口的手持式PM2.5監(jiān)測儀測量寫字間空氣的顆粒物濃度；六點半就上班的保潔阿姨已經(jīng)結(jié)束了第一遍大清掃，開始了每25分鐘一圈的巡視保潔。而在數(shù)小時之前，一批專業(yè)人員帶著他們完成任務(wù)的清潔機器人，已經(jīng)在夜色中離開了大廈。

在1500公里以外的廣州，類似的一幕每天也在利通廣場上演。除此之外，在利通上班的人們，還會在刷卡通過門禁時抬起頭來，對站在閘機旁的邵明亮報以微笑。他們中的很多人都知道，這位身高1米92的客服主管，是一名退役的三軍儀仗隊隊員。與他的同行相比，邵明亮的身高與他所服務(wù)的這座建筑顯得更“般配”。

物業(yè)管理界有一句話“勵志”的話：建筑的高度無法永遠第一，但樓宇管理水平的高度卻可以保持第一。高421米的金茂大廈，在建成后的10年間都是“中華第一高樓”。但2008年，這項桂冠被492米高的上海環(huán)球金融中心奪去。隨著高達632米的上海中心大廈已在今年8月4日封頂，金茂在高度上的名次眼看還要下降。

摩天大樓的正式名稱叫做超高層建筑。40年前，高于100米的建筑就被稱作摩天大樓——國內(nèi)至今仍沿用這一定義。然而，更新、更權(quán)威的標準，來自世界高層建筑與城市人居學會（CTBUH），這個總部位于摩天大樓之都芝加哥的學術(shù)組織規(guī)定，建筑高度超過300米的才能被叫做超高層。因而，303米高的廣州利通廣場，在摩天大樓界只能算“入門級”。

曾經(jīng)，紐約帝國大廈以其381米的高度，在將近40年的時間里一直雄踞世界摩天大樓之首。如今這一高度早已過時，人類進入到所謂“超高”和“特超高”建筑（指高度超過600米的建筑）時代。帝國大廈的地位已被828米的迪拜哈利法塔取代。

摩天大樓不只是建筑，對于一座城市、一個國家和一個時代，摩天大樓都有象征意義。同濟大學復(fù)雜工程管理學院副教授李永奎說，“從設(shè)計、建設(shè)到運行，一切都是頂級的，摩天大樓就是建筑的奢侈品?！?h3>垂直交通

孫怡華的公司在金茂寫字樓第4區(qū)31層。在1層大堂，共有6部電梯專門去往這一區(qū)的30～40層。她最滿意的就是這里的電梯系統(tǒng)——幾乎從來不用等。過去，孫怡華在浦西一幢只有20層的寫字樓工作，每天上下班都要在電梯門口等上五六分鐘。

電梯是摩天大樓的命脈。

自1857年升降電梯首次出現(xiàn)在美國一棟5層樓的百貨商場開始，建筑才獲得了向高空不斷生長的自由。1885年，全球第一座摩天大樓在美國建成——高42米的芝加哥家庭保險大廈就安裝了電梯。這座建筑雖然僅有10層，卻標志著建筑的芝加哥學派真正開始。后來的摩天大樓從布局上來說，事實上幾乎都是芝加哥學派的翻版。

如今，摩天大樓就是一座垂直城市：每天，金茂大廈有大約6000名職員在其中辦公，6000名訪客和觀光客來此洽談或游覽，8000人在金茂購物、餐飲。為了運輸這么多人，大廈配備了79部電梯。高度居全國第四、廣州第一的廣州國際金融中心（俗稱廣州西塔）則擁有125部電梯；而在中國第一高樓上海環(huán)球金融中心的91部電梯中，甚至還有可以將小汽車運到樓頂?shù)奶厥怆娞荨?/p>

這些抽象的數(shù)字，意味著超高層建筑里的垂直交通已經(jīng)變成了一個需要精心設(shè)計和管理的復(fù)雜系統(tǒng)，否則就會有損摩天大樓“高大上”的形象。例如，廣州的中信廣場在上班高峰期，等電梯的人從大堂一直排到大門口，令這座當時的“廣州第一高樓”頗為尷尬。

解決超高層建筑垂直交通的最普遍的辦法就是電梯分區(qū)運行。金茂辦公區(qū)從1層到50層，由低到高分了5個區(qū)，有26臺電梯為其服務(wù)。

更為新穎的理念，是在分區(qū)的基礎(chǔ)上再設(shè)置空中轉(zhuǎn)換層，就像地鐵的換乘站一樣。廣州利通廣場共有65層，設(shè)有一個轉(zhuǎn)換層，所有去往47層以上樓層的客戶，都需先在一樓搭電梯直接到47層，再換乘另外6部電梯去往更高的目的層?？偣?01層的上海環(huán)球金融中心擁有3個空中換乘大廳。

廣州西塔的電梯分區(qū)，組成宛如花瓣狀的圖形，其龐大的電梯系統(tǒng)就像一座迷宮，會讓人在賞心悅目中迷失道路。為了向訪客解釋電梯分區(qū)及換乘路線，他們專門制作了一本交通手冊，來訪者進了西塔需要邊閱讀手冊邊安排自己的在樓內(nèi)的行走路線。

全球物業(yè)管理最高端的五家公司被業(yè)界稱為“五大行”，世邦魏理仕是其中之一，其中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事杜日生說，如今，除純住宅以外，95%的超過300米的建筑都設(shè)有電梯轉(zhuǎn)換層。

轉(zhuǎn)換層的提出，除了提高電梯運行效率外，更重要的是為了節(jié)省空間。隨著大樓越來越高，需要的電梯數(shù)量也越來越多，電梯井道所占面積也隨之增加，造成樓層有效使用面積的降低。設(shè)置轉(zhuǎn)換層以后，不是所有的電梯都要以1層為起點，這樣，高區(qū)電梯下面垂直陰影部分的面積就可以用來辦公。

現(xiàn)代摩天大樓更像是三級火箭，其中功能不同的空間在大樓內(nèi)部從低到高順次排列——購物中心、辦公樓，酒店和公寓，而轉(zhuǎn)換層就是這些不同功能區(qū)的分界線。

極速體驗

孫怡華乘坐的4區(qū)電梯，每秒爬升4米。這一速度比60多年前的中國第一座摩天大樓、也是當時的亞洲第一高樓——上海國際飯店的電梯每秒提高了1米。如今，國際飯店偏安于外灘一隅，乘坐電梯到達它最頂層的“摩天廳”，狹促的空間里，只看見一群操著上海話的老年人圍坐在一起推杯換盞。

在外灘對面的浦東陸家嘴，從金茂大廈地下1層直達88層的觀光電梯，速度為9米/秒，乘客會有類似坐飛機時那樣的耳鳴感。不過，這樣的速度在摩天大樓里也只能算小字輩了。金茂旁邊即將完工的上海中心，電梯速度最快將達18米/秒，而廣州在建的最高建筑廣州東塔，據(jù)稱將設(shè)置速度高達20米/秒的電梯。

當然，如果不是為了體驗極速快感，電梯的速度并不是越快越好?！拔宕笮小敝械牧硪患抑倭柯?lián)行的物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級董事蘇永成介紹說，專門為企業(yè)總裁和貴賓使用的VIP電梯，速度就不能那么快，因為很多貴賓年齡偏大，心臟與耳朵會難以忍受過快速度帶來的不適。如果是觀光電梯，就可能采用更先進的電梯，讓游客們?yōu)槟μ齑髽堑母叨榷a(chǎn)生些許眩暈感。不過，由于客戶抱怨電梯速度過快而感到不適，北京的國貿(mào)三期只好調(diào)慢了電梯升降的速度。

在上海環(huán)球金融中心，從地下二層乘坐觀光電梯至430米高的95層轉(zhuǎn)換廳，只需66秒。如果你夠細心，會發(fā)現(xiàn)電梯在94層時很短地暫停了一下才升到目標層。這是因為，在你的上方，還有一個同樣大小的轎廂。要等上面轎廂里的人疏散完畢，你乘坐的轎廂才能升上去。這是環(huán)球金融中心為解決超大客流量而采取的另一個新辦法——雙轎廂電梯。這種類似于雙層巴士的電梯，最大的好處是利用同一個井道，讓兩個轎廂一起聯(lián)動，從而節(jié)省了超高層里寶貴的空間。雙轎廂電梯在環(huán)球一共有39部，在全國其他新建摩天大樓如廣州西塔也有使用。

利通廣場盡管沒有它的小伙伴廣州西塔那么高，每天的人流量也有六七千，相當于緊挨著這座摩天大樓的一個城中村——獵德村的總?cè)丝凇?/p>

雖然沒有雙轎廂電梯這種高科技的新玩具，但他們在細節(jié)上做文章。利通物業(yè)團隊首席運營總監(jiān)石弘華解釋說，在大廈建設(shè)時，他們就與電梯廠家協(xié)商，要求為大廈定制特殊形狀的電梯?！白屴I廂更扁平一些，電梯門也隨之加大，就能縮短每個人從自己站立的位置走出電梯的時間，提高運行效率?！睂嶋H上，就連電梯制造廠也沒有遇到過這樣特殊的要求。

顯然，對于摩天大樓里的電梯乘客來說，平穩(wěn)“著陸”要比極速體驗更重要。為了安全，很多摩天大樓的電梯都是“留一手”的：如果發(fā)生困梯事件，電梯艙都留有可用于“對接”的側(cè)門。調(diào)度系統(tǒng)就會自動指令最貼近的另一部電梯迅速從旁邊與之對齊，然后打開側(cè)門，這一情景猶如飛船在太空中的“交會對接”，可以迅速將故障電梯內(nèi)的乘客轉(zhuǎn)移至另一部電梯。

然而，“交會對接”也并非總能夠?qū)崿F(xiàn)。2012年4月10日，上海環(huán)球金融中心的一部電梯突發(fā)故障，從52樓到1樓自動往返五個來回才?？肯聛恚畮讉€驚恐的乘客被困其中。

每一座摩天大樓都不希望電梯發(fā)生這樣的事故。為此，他們需要做大量日常的預(yù)防性維修。利通廣場的工程人員施業(yè)波每天早晨7點就要趕到大廈，在租戶們上班之前，預(yù)先啟動每一部電梯，檢測它們的運行情況是否正常。接下來的時間里，他要與電梯公司的技術(shù)人員一道，輪流檢查和保養(yǎng)每一部電梯。按照行業(yè)規(guī)定，高層建筑的電梯與扶梯必須做到每兩周檢查一次。但在摩天大樓里，由于電梯數(shù)量太多，因而這項工作實際上每天都在進行。

電梯是摩天大樓常規(guī)的交通工具，但是，在火災(zāi)發(fā)生的時候絕對不允許人們使用普通電梯逃生，只有消防隊員可以乘坐專用的消防電梯到達需要救援的樓層。根據(jù)規(guī)定，消防電梯能在其他電源都被切斷時采用專用電源運行。而且，不管建筑有多高，消防電梯從首層到頂層的運行時間不得超過60秒。

等待救援

陸偉清曾經(jīng)是上海市金山區(qū)消防局的一名救火隊員，如今他是金茂大廈24名基干消防隊的領(lǐng)班。他早晨7點半上班，連續(xù)工作12個多小時，其間需要沿固定路線巡查6圈，每圈3公里，平均每天的行走距離有20公里。到了晚上8點半下班時，有隊員接替他，繼續(xù)按此模式在樓內(nèi)巡邏。

巡邏時，陸偉清手里拿一個小金屬棒。每經(jīng)過一個消防栓，他都要拿金屬棒底部去觸碰消防栓上的一個金屬圓片，以此完成巡邏“打卡”。與此同時，后臺的監(jiān)控系統(tǒng)就會顯示他經(jīng)過此處。巡邏不允許乘電梯，只能爬樓梯。

這種連軸轉(zhuǎn)的消防巡邏，需要檢查很多細節(jié)問題，例如樓層公共走廊有沒有被貨物占用堵塞、車庫里有沒有車漏油、樓道的消防門有沒有關(guān)好等等。尤其是最后一點，在很多寫字樓里常常被忽略。

你可以把摩天大樓想象成一架超級大的飛機，容納數(shù)千至上萬名“乘客”的空間是全封閉的，所有窗戶都打不開。假設(shè)你在80層打開窗戶，辦公桌上的文件和物品就會被風統(tǒng)統(tǒng)吸到外面去。在超高層建筑里，由于室內(nèi)外溫度不同，大樓內(nèi)外會有壓力差：低處樓層的氣壓比室外低，風由外向內(nèi)吹；在高處樓層，內(nèi)部氣壓比外面高，風從內(nèi)向外吹。因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，電梯井道、樓道就像個大煙囪，火苗迅速上竄，產(chǎn)生“煙囪效應(yīng)”。為避免這種情況出現(xiàn)，在消防樓梯里，專門設(shè)有正壓送風裝置。因此，超高層的消防門需要始終保持在關(guān)閉狀態(tài)。

由煙囪效應(yīng)帶來的一個另一個問題是，超高層建筑的一層往往有較強的風倒灌進來。由于冬天風太大，只裝了一個旋轉(zhuǎn)門的北京國貿(mào)三期，有時連電梯門都難以合上。上海環(huán)球金融中心的一層安裝了雙層密封門，人一走進去，第一道門就迅速在身后合上，第二道門再打開，就解決了這個問題。

火災(zāi)，一直是高層建筑的心頭大患。直到今天，全球最高的消防云梯也只能到達130米。這樣的高度，在超高層建筑面前簡直是形同擺設(shè)。因而，除了極其嚴格的防火措施，超高層建筑應(yīng)對火災(zāi)的最主要辦法還是靠自救。

另一方面，甚至可以說，高層建筑技術(shù)的每一步發(fā)展，都由火災(zāi)帶來的慘痛教訓而促成。不要說采用鋼鐵框架、防火材料、箱式結(jié)構(gòu)的芝加哥學派是在1873年的一場大火以后產(chǎn)生的，就是現(xiàn)代所有高層建筑（更不用說摩天大樓）普遍采用的自助噴淋系統(tǒng)，也是在1876年紐約布魯克林劇院一場導致296人罹難的大火以后，開始被紐約市政府強令采用的。

在上海金茂大廈，自備的8000多個感應(yīng)探頭能夠及時捕獲火情，并經(jīng)由消防監(jiān)控中心，迅速以二氧化碳滅火或噴淋滅火方式啟動自救。

上海環(huán)球金融中心把整個大樓分成400個區(qū)域，建有4套緊急疏散系統(tǒng)。這4套系統(tǒng)下面有26個呼叫站、2400個不同型號的揚聲器，在發(fā)生突發(fā)事件時，這一系統(tǒng)能發(fā)出清晰的疏散廣播，引導全樓人員疏散。

接下來的問題是，人應(yīng)該疏散到哪里去？金茂大廈曾經(jīng)做過一次試驗，從88層觀光層至地面，走消防扶梯共有1980級，讓年輕力壯的消防隊員往下跑，最快的一名也需要35分鐘。如果真的發(fā)生火災(zāi)，老弱婦幼要走下來的時間更長。而且，屆時各樓層都有人員向下疏散，消防樓梯內(nèi)會非常擁擠，還容易發(fā)生踩踏。

因此，如果孫怡華在上班時遭遇火情，她的最優(yōu)選擇不是拔腳就從31層往樓下跑，而是只需下1層樓梯，然后迅速推開消防門，就能找到一處安全的空房間。這不是一處普通的房間，它里面設(shè)有獨立的送風系統(tǒng)，墻上掛有數(shù)十個防毒面具，可容納近700人在里面呆上1個多小時。在金茂大廈寫字樓區(qū)域，這樣的避難區(qū)在30層與15層各設(shè)有兩處。在酒店區(qū)域，每層設(shè)一處避難間，每處可容納25人。整幢大廈共有避難區(qū)36個。

最新建設(shè)的摩天樓往往會拿出整整一層來做避難層。共有103層的廣州西塔共有5條從外部看起來顏色較深的“腰帶”，這5條“腰帶”到了晚上更是發(fā)出炫彩的亮光。其實，這5個樓層再加上頂層的直升機坪，都是西塔的避難層。每層可容納2000人的避難層全部用耐火材料建成，鋼梁表面包裹著一層凹凸不平的白色涂料，有了它的保護，鋼梁在3小時內(nèi)不會被高溫炙烤變軟。

為了安全

2001年發(fā)生在紐約世貿(mào)中心的“911”事件，震動了整個世界。這一空前慘烈的恐怖襲擊通過電視畫面即時展現(xiàn)在全世界面前，又因為發(fā)生在紐約而成為改變歷史的重大事件。甚至有人從安全角度考慮，發(fā)出了“人類不要再建摩天大樓”的呼吁。而實際上，十余年過后，重新屹立于原址的新世貿(mào)中心一號樓541.3米的高度已經(jīng)封頂，預(yù)計今年年內(nèi)完工，將成為西半球最高的建筑。

蘇永成說，由于鋼結(jié)構(gòu)遇高溫容易變形，后來新建的超高層建筑，為了防止“911”式的飛機撞擊，開始在鋼結(jié)構(gòu)外面加厚混凝土，并加防火材料，導致原本只需1噸的材料，變成了3噸。而已經(jīng)建成的超高層建筑，則想方設(shè)法加強自身的安全。

現(xiàn)在，設(shè)計建造一棟摩天大樓，早已不再是“蓋樓”這一簡單的概念。摩天大樓是一項跨學科的復(fù)雜綜合性設(shè)計，用在飛機設(shè)計上的流體力學、空氣動力學，甚至風洞試驗，都要在超高層建筑的設(shè)計中用上。

摩天大樓這個建筑的巨無霸似乎并不介意自己的“體重”太大，隨著高度的增加，它甚至還要采取措施為自己“增重”。這樣做的目的，就是為了減少這些身材“苗條”的超高層建筑“隨風搖曳”的幅度。

一般來說，在正常的風壓狀態(tài)下，如果距地面高度為10米處的風速為5米/秒，那么在90米的高空風速就可達到15米/秒。若在高達300～400米的高空，風力將更大。當風速達到30米/秒以上時，摩天大樓就會產(chǎn)生晃動。以廣州西塔為例，盡管它利用自身結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢來抵消風的影響，但是在遭遇大風時，它的樓頂位移仍會有幾個厘米，最大位移會達到75厘米。

越來越多的摩天大樓會采用一種被稱作超高層建筑“定海神針”的裝置——風阻尼器，來減小大樓在風中的擺幅。

上海環(huán)球金融中心就有兩臺風阻尼器，分別用鋼索懸吊了重100多噸的配重物，懸掛在395米處的90層。當強風來襲時，阻尼器使用傳感裝置來探測風力大小和建筑物的搖晃程度，通過計算機經(jīng)驅(qū)動裝置，使配重物體朝著風的反方向運動，從而降低建筑物的搖晃程度。其原理就像身處搖晃小船上的人，將身體朝小船晃動的反方向移動，來取得平衡。

如果你有足夠的好奇心，想親眼看看阻尼器長什么樣，那就只有去臺北101大廈了。為了讓這座曾經(jīng)的世界第一高樓在頻發(fā)的強臺風中能保持“穩(wěn)重”，101大廈在88層至92層之間懸掛了一個直徑5.5米，重660噸的金色鋼球，這是世界上最大的、也是唯一向公眾開放的風阻尼器。除了用于抵消高空強風和臺風造成的搖晃，臺北101大廈內(nèi)的這個巨大鋼球，也可以在地震中減緩大樓晃動的幅度。

為了保證安全與舒適，人們需要對一幢摩天大樓采取種種難以計數(shù)的措施——重達數(shù)百噸的“鎮(zhèn)樓之寶”風阻尼器是其中之一，機警可愛的搜爆犬則扮演了另一種角色。

在金茂的地下，外來車輛進入車庫時，都需要停車接受檢查。這時，搜爆犬就會上前嗅查車胎輪轂與后備箱。如果嗅到爆炸物，它們不會亂吠，而是安靜地坐下來，望著訓犬員，以此來向主人“報告”異常的發(fā)現(xiàn)。

自2002年開始，金茂租用3只搜爆犬負責地下車庫的安保。而環(huán)球金融中心則擁有24只搜爆犬。搜爆犬多由金毛、拉布拉多等品種擔任，形象可愛，它們在摩天大樓的商務(wù)氛圍里成為一種輕松的點綴。當這些經(jīng)歷過特殊“職業(yè)生涯”的狗狗退役時，申請領(lǐng)養(yǎng)它們的市民甚至需要一番激烈的競爭才能如愿。

陸偉清在金茂大廈日復(fù)一日重復(fù)的工作中，偶爾也有“花絮”，他說，“我們的工作，說大也大，說小也小。”比如，在巡邏中會碰到各種奇怪的狀況。一天晚上，一位喝得酩酊大醉的老外睡在大廈門口。陸偉清根據(jù)他扔在地上的皮夾子里的名片，得知他是大廈里的客戶，便趕緊將他攙扶到室內(nèi)，同時打電話給他公司的緊急聯(lián)絡(luò)人。年底各大公司“打尾牙”的時候，是這類事情的高發(fā)期。

在“高大上”的大樓里工作，即使是保潔阿姨也有非常旺的“手氣”。在金茂大廈，清潔工平均每天撿一部手機，不時還能拾到大鉆戒或其他貴重物品。但在大廈里丟的東西一般來說都能失而復(fù)得，保安部經(jīng)理姜翔南說，“這里是高素質(zhì)人群的聚集地，保潔阿姨也有高覺悟?！?h3>潔凈之地

同樣是為金茂大廈做清潔，沈師傅所做的工作要比保潔阿姨驚險得多。作為專業(yè)的外墻清潔工，十幾年前他第一次清洗上海一棟10層的樓，當時，他系上安全帶，從樓頂一開始往下滑，兩腿就直發(fā)軟?，F(xiàn)在，沈師傅已經(jīng)為數(shù)不清的高樓大廈做過清洗，其中包括上海的東方明珠、金茂大廈，以及大陸第二高樓南京的紫峰大廈。站在懸掛在幾百米高空的擦窗機上，他的感覺和站在平地上差不多，偶爾瞟一眼腳底下的風景，也不會有什么驚嘆。

在上海環(huán)球金融中心，外立面安裝了約4萬塊玻璃。為不同樓層設(shè)計的擦窗機多達20臺，由高空作業(yè)清潔隊30多名隊員包干。根據(jù)需要，各區(qū)域的清潔頻率都不相同：辦公區(qū)域每兩個月1次；酒店每月1次；為了確保觀光效果，位于大廈100層的觀光廳是清潔頻率最高的樓層——需要每月清洗兩次。

為了給大樓的外墻“洗澡”，廣州利通廣場從意大利進口了一臺臂長最大可達35米的擦窗機，為國內(nèi)最大。由于擦窗工作有一定危險，按規(guī)定，遇大風不能擦，在酷暑、嚴寒、霜凍、雨雪等氣候條件下也不能擦。因此，除去這些時間，擦窗機實際上一直都在工作，即使這樣，一年下來也只能給大廈“洗”上兩遍“澡”。假如擦窗機圍繞利通廣場連續(xù)不停地工作，也需要兩個半月才能將全部玻璃擦洗一遍。

真正的物業(yè)管理，應(yīng)當從設(shè)計階段就開始。蘇永成當年接手廣州西塔的物業(yè)時，大廈已幾近完工。他當即發(fā)現(xiàn)一個難題：大廈形狀宛如一個倒扣的水杯，這個“杯底”的內(nèi)部要如何清潔？大廈從70層開始到103層最頂部的“杯底”有一個中庭，高度達138米，沒有任何機械裝置可以從內(nèi)部伸到這個高度。后來，蘇永成從馬戲團的空中雜技表演獲得靈感，在空中拉兩道保險網(wǎng)保護安全，再讓清潔工站在臨時搭建的走道上去擦這個倒扣的“杯底”。

每當霧霾籠罩長三角時，孫怡華就會慶幸自己在金茂大廈上班。這時，她眺望窗外，雖然看不到“風景這邊獨好”，卻可以享受到這里“空氣獨好”。

“今日上海PM2.5當前指數(shù)為97，空氣質(zhì)量為良。今日上午9：00～10：00，測得金茂大廈辦公區(qū)PM2.5平均值為13微克/立方米?！泵刻欤攲O怡華開始工作后不久，她訂閱的“金茂集團”公號就會向她發(fā)送一條類似這樣的微信。與此同時，這條信息也在大廈一層大堂的顯示屏上滾動播出。

這是金茂的獨家服務(wù)。今天，盡管金茂的高度排名已經(jīng)從全國第一跌落到第五，但它卻是中國摩天大樓歷史的開創(chuàng)者。

金茂大廈的外方設(shè)計師Adrian Smith回憶說，“他們（中方）告訴我，這必須是一幢88層的大樓，因為中國領(lǐng)導人鄧小平當時就是站在這塊土地上，宣布了這里將是中國新的金融中心。鄧小平那年88歲，那天是1988年8月?！?/p>

金茂集團副總裁丁建軍說，“金茂代表了中央政府開發(fā)浦東的決心，是國家意志的體現(xiàn)?！?5年前，還在讀研的丁建軍在上海浦西一家外企做兼職。透過正對著浦東的辦公室窗戶，丁建軍看到對面的大樓在一天天長高，當時他只是遙想日后在這座大樓竣工時，一定要去頂層俯瞰上海灘。而在丁建軍研究生畢業(yè)時，金茂建成運營，他因緣際會加入了這座大樓的管理團隊，并且最終成為這幢上海地標建筑的實際運營者。

這樣的出身，讓金茂始終按照“金標準”來進行管理。新鮮空氣進入大廈，要預(yù)先經(jīng)過三層過濾系統(tǒng)。1600多臺末端空氣動力箱自動檢測著樓內(nèi)各區(qū)域的溫度、送風量，5800只通風口閥門控制著各區(qū)域的送風量，保證每秒精確地輸送給每人9.5升的新風。

新風機每三個月更換一次濾網(wǎng)，每年雇傭?qū)I(yè)清潔公司使用小機器人來清洗空調(diào)風道。置身金茂大廈的每一個人享受著空調(diào)口送出來的清新空氣，卻并不知道為此要采取這么多瑣碎的措施。丁建軍說，“使用機器人來清潔空調(diào)是非常昂貴的，每平方米12塊錢，每清洗一層就要2萬元人民幣?！?/p>

每天上午10點以前，黃斯俊和她的空氣質(zhì)量小組成員，都會在大廈5個辦公區(qū)里每區(qū)隨機挑選一個樓層，測量和記錄走廊、電梯廳與辦公室內(nèi)三個點的PM2.5濃度，再匯總計算出平均值發(fā)布。金茂大廈的室內(nèi)PM2.5濃度常年保持在10～15之間，在上?？諝赓|(zhì)量指數(shù)超過500爆表的時候，大廈里的PM2.5均值只有35。

吸煙，是超高層建筑室內(nèi)空氣質(zhì)量的“頭號殺手”，一根煙就能增加近10倍的PM2.5含量；而且，吸煙也是引發(fā)火災(zāi)的重要原因。因而，超甲級寫字樓全面禁煙，其要求之嚴就像飛機里一樣，但在實際中往往難以執(zhí)行。石弘華說，“如果發(fā)現(xiàn)有客戶抽煙，我們采取的措施就是，通報給抽煙者所在的公司，并要求公司全體人員觀看禁煙教育片?！?h3>精細管理

今天坐在空調(diào)房間里上班的孫怡華們應(yīng)該感到幸運。在20世紀初，每到夏天，依靠白熾燈照明的高樓室內(nèi)都熱得像火爐。與此同時，在肺結(jié)核的威脅下，紐約市民還為了“喘氣的權(quán)利”而要求所有建筑不要恣意向高處延伸。

假如沒有空調(diào)技術(shù)，即使電梯“節(jié)節(jié)高升”，也不可能把高樓引向“摩天”。只有等到空調(diào)系統(tǒng)發(fā)明并廣泛使用以后，摩天大樓才成為大都會的主宰。

金茂大廈是國內(nèi)最早采用變風量（VAV）空調(diào)系統(tǒng)的超高層建筑，隨后新建的摩天大樓也大多采用了這種設(shè)備。過去，中央空調(diào)的末端裝置是用水做冷媒，一旦溢水就會造成天花板滴水。而VAV式中央空調(diào)采用集中處理，一次風控溫，辦公區(qū)吊頂內(nèi)無供水管及凝結(jié)水管，就避免了這一問題。

VAV空調(diào)的另一大好處，是可以統(tǒng)一控制。每一區(qū)域的空調(diào)，何時開、何時關(guān)、風機轉(zhuǎn)速頻率是多少、冷凍機開多少，都由后臺的智能控制系統(tǒng)決定。大廈管理者可以通過系統(tǒng)來調(diào)低空調(diào)的運轉(zhuǎn)功率，甚至關(guān)掉一部分空調(diào)，這就有利于省電，但為此，工程人員需要精確掌握大廈里所有客戶的活動規(guī)律和需求。

管理到如此精細的程度，是因為空調(diào)乃是一幢摩天大樓的第一用電大戶，占到總用電量的50%～60%，多則高達80%。在摩天大樓的運行成本里，電費可以占總成本的30%。金茂大廈一天的日常運行能耗開支就要17萬元人民幣，而上海環(huán)球金融中心一年的運行成本要一個多億。因此，節(jié)能減耗，是所有摩天大樓管理者們的永恒命題。

對于摩天大樓運行成本的高昂，業(yè)主一般都閉口不談，但這筆賬仍可以參照公開的數(shù)據(jù)來估算：帝國大廈每年要消耗4千萬度電，超過美國一個小鎮(zhèn)的總耗電量，其電線將近500英里長，足夠從紐約延伸到底特律。迪拜哈利法塔在夏天制冷需求最高峰時，需要約1萬噸冰塊融化所提供的制冷量，高峰期的電力需求高達36000度，相當于同時點亮36萬個100瓦的燈泡。

金茂的物業(yè)團隊每個月都要召開分析會，拿出當月電、煤氣、水等各項數(shù)據(jù)，與上年同期對比，細摳出可以節(jié)能降耗的地方。去年，金茂將大廈里所有的抽水馬桶都更換了一遍，將13升水箱換成6升，僅此一項，就節(jié)水2.5萬噸，用水量比2012年同比下降了11%。2013年，電與煤氣也與上年相比節(jié)約了4%。

2013年9月，金茂大廈獲得美國綠色建筑協(xié)會頒發(fā)的既有建筑“領(lǐng)先能源與環(huán)境設(shè)計”（LEED）金級認證。而廣州利通廣場在建設(shè)時就獲得了LEED的認證，石弘華說，在獲得建設(shè)環(huán)節(jié)的LEED認證以后，利通正在準備申請運行階段的認證。

在建筑環(huán)保及可持續(xù)性評估領(lǐng)域，LEED是目前全球最完善和最有影響力的評估標準。在擁有該認證的寫字樓辦公，可以提升企業(yè)形象。很多外企情愿接受經(jīng)LEED認證的寫字樓比同等檔次的辦公場地貴5元/平米的租金。因此，摩天大樓們爭前恐后地申請LEED認證，也是為了在競爭中擁有更多的砝碼。

由于建成時間早，金茂大廈的物業(yè)團隊由建設(shè)方自己組建，他們也曾與歐洲公司合作，學習管理經(jīng)驗。而如今，新建的摩天大樓則更倚重國際“五大行”成熟的管理體系。廣州西塔與利通廣場的管理，就分別有仲量聯(lián)行與世邦魏理仕兩家公司參與，其主管都是香港人。

當摩天大樓在美國興起時，多用作大型企業(yè)的總部大廈，只具有單一的辦公功能。如今，摩天大樓往往兼具商場、寫字樓、酒店等多種功能。在過去十年間竣工的世界10大摩天大樓中，有8座大樓是綜合用途；現(xiàn)在幾乎所有在建的摩天大樓均規(guī)劃用于綜合用途。

這給物業(yè)管理帶來了新的挑戰(zhàn)：以前，垂直交通的設(shè)計只需要考慮各類人員如何最快到達內(nèi)部的某一層；而如今，一位客戶可能需要在大廈內(nèi)部往返交通，比如從商場到辦公區(qū)；或者，從17層行政部到30層財務(wù)部。

杜日生用“內(nèi)在捕獲率”這樣一個術(shù)語來代替上述問題。這個詞原本是指一個城鎮(zhèn)居民從家到商場、再到工作場所的路徑長短，用來反映一個小鎮(zhèn)規(guī)劃的科學性。如今，杜日生用這個詞來形容摩天大樓的垂直交通，“我們目前正在研究，如何讓一幢大廈的‘內(nèi)在捕獲率達到最優(yōu)，降低人們在大廈內(nèi)部換乘電梯的頻率?！?/p>

說到底，今天的摩天大樓，不再是一個水泥盒子，而是一個復(fù)雜的垂直社區(qū)。