洛杉磯小鎮(zhèn)的中國買家

在美國人從全國各地趕回家奔赴圣誕聚會的時候，離洛杉磯市中心約40分鐘車程的東部小城羅蘭崗似乎并沒有太多圣誕的氣氛。這里的人們在青島海鮮城門口排隊等著吃頓海鮮大餐，在超市買速凍水餃回家過“冬至”，市中心的店面閃爍著印有漢字的霓虹招牌，加油站門口一個紅色箭頭指示著巷弄里算命小店的方位。

這個被國內(nèi)媒體熱炒的美國“二奶城”，乍看起來和任何一個外國城市里的“China Town”沒什么區(qū)別。

“我也不知道什么時候有了‘二奶城這個說法，好像已經(jīng)很多年了。當(dāng)時是有人開玩笑說的，結(jié)果就傳開了。如果這里是‘二奶城，那我們這些住在同一個小區(qū)里的人是什么？”當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀人陳梅對這個稱呼感到“忿忿不平”。而那個被媒體報道有“二奶”出沒的戒備森嚴的小區(qū)，正是她的住處所在。

從洛杉磯羅蘭崗市中心開車十幾分鐘，一個在棕櫚樹掩映下的氣派社區(qū)映入眼簾。門口警衛(wèi)盡忠職守，業(yè)主“刷臉”才可進入。獨棟別墅、綠樹、花園、草坪，這個小區(qū)具備所有“豪宅”該有的要素，戶與戶之間保持著合理、安全的距離。由于小區(qū)在半山腰，幾乎每戶都可以俯瞰羅蘭崗的景致?！爸袊蛻魜碚椅铱捶?，他們都要求有景。我剛開始還不明白為什么他們買房要有‘井，后來才知道他們是要有‘view（風(fēng)景）的別墅！”在羅蘭崗經(jīng)營一家房地產(chǎn)公司多年的斯各特似乎還沒有熟稔中文的精妙。他的買房客戶里，目前超過80%來自中國大陸。

開車在小區(qū)里轉(zhuǎn)上一圈，很難看到人影，但門口停著豪車的不在少數(shù)?！斑@里的入住率算高的了”。陳梅說這一片小區(qū)都蓋的比較早，早期在這里買房的中國客戶大多是自己住，或者是媽媽帶著孩子在這里住，爸爸則是中美兩邊跑。“所以‘二奶城的新聞出來后，很多住這里的中國媽媽都跟我抱怨，‘我明明是‘大奶，怎么就成‘二奶了？”陳梅告訴《中國新聞周刊》，也偶爾會有鄰居猜測誰家的女主人可能是“情婦”，但在崇尚隱私權(quán)的美國，一切僅止于猜測。

同樣居住在“情婦社區(qū)”的臺灣移民李小姐似乎對這個稱呼匪夷所思?！拔沂锹犝f媒體報道這里有中國大陸高官或者富豪的情婦。但就算有，比例也不大吧。至少平時我接觸的都是正常家庭比較多?！?/p>

“我知道有中國富豪給他的情婦在這個區(qū)域買了三棟別墅，因為她為他生了三個孩子。不過這種情況的確不是主流?！彼垢魈貙Α吨袊侣勚芸方榻B，學(xué)區(qū)和教育仍然是華人客戶買房考察的重點，其次是升值空間和是否有完善的華人社區(qū)，“很多中國富豪愿意在這里買房子，因為他們往往有安全上的擔(dān)心。選擇這種有安保的小區(qū)，是因為即使不來住也不擔(dān)心被盜。”

“中國新富”在洛杉磯

和洛杉磯的眾多衛(wèi)星城一樣，羅蘭崗的興起要歸功于大批在此生活、工作和買房的中國人。1980年以后，隨著中國的改革開放，越來越多的大陸人涌向海外，而加州成了他們落腳的首選。根據(jù)香港某購房搜索網(wǎng)站的統(tǒng)計，中國大陸買房者的搜索中，洛杉磯以僅次于紐約的搜索次數(shù)，排在美國城市的第二位。

位于洛杉磯西北部的阿卡迪亞（離羅蘭崗約半小時車程）、圣馬瑞諾是早期的華人聚居區(qū)，之后慢慢向東南部延展，隨著華人買房和居住需求的增加，位于洛杉磯最南部的爾灣地區(qū)以便宜的價格和更多的“新房”成為如今中國房產(chǎn)投資者的熱門選擇。

羅蘭崗位于發(fā)端區(qū)域和新興區(qū)域的中間，屬于性價比較高的地段。不少華人從原來聚集的阿卡迪亞、蒙特利公園市等移居至此，以羅蘭崗和緊鄰的哈崗、核桃市和鉆石吧、奇諾崗等城市為中心，這片區(qū)域被稱為東區(qū)。由于地理位置尚可，生活成本相對較低，華人商家逐漸云集羅蘭崗，而來自中國大陸，香港和臺灣的新移民也紛紛選擇在此居住。

2014年12月22日，美國羅蘭崗市，距離羅蘭崗市中心不遠的山上別墅區(qū)，可以俯瞰羅蘭崗全景。攝影/蘇潔

如今，這個城市居住著4.9萬人，其中超過50%是亞裔，華人占到了三成。與華人超過半數(shù)的阿卡迪亞等地區(qū)相比，這里仍有較大的發(fā)展空間?！斑@里的房價，90萬美元到100多萬美元，可以買到兩三百平方米的住宅，而且學(xué)區(qū)也不錯?！彼垢魈亟榻B。

“學(xué)區(qū)”仍是洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀針對華人客戶的銷售重點。房產(chǎn)咨詢師林美芬告訴《中國新聞周刊》，有不少中國孕婦在美待產(chǎn)期間，就開始給孩子物色當(dāng)?shù)氐摹皩W(xué)區(qū)房”，以備將來用?！耙灿胁簧俑改付荚趪鴥?nèi)，買套房子請了個保姆，就把孩子送過來上學(xué)了?！?/p>

根據(jù)美國《世界新聞》報道，更有錢的中國人，為了彰顯地位，則會選擇在洛杉磯白人中產(chǎn)階級居住的區(qū)域比如橘子郡或紐波特，甚至白人富豪熱愛的比佛利山莊等地買房，曾經(jīng)，到這里買房的基本是臺灣人。如今人們把這些中國大陸買房者稱為“中國新富”。

根據(jù)洛杉磯當(dāng)?shù)孛襟w報道，目前“中國新富”所熱衷投資的房子均價在200萬美元左右，他們更了解美國房產(chǎn)市場，也很愿意和朋友或者同鄉(xiāng)買同一個社區(qū)的房子。

“中國新富”買房愛用現(xiàn)金，而且基本一次性付清。在阿卡迪亞生活了28年，做了近10年房產(chǎn)經(jīng)紀的Lily親眼見證了這一變化?！?0多年前來加州的中國人，基本還是窮人。買房子都是貸款，或者一點點攢錢，也是為了自己住。后來我看著身邊的白人鄰居慢慢搬走，華人鄰居慢慢越來越多。2000年以后大陸來買房的中國人更多了，近幾年我接待的客戶絕大多數(shù)買房都是一次性付清的，而且不少人買了也不住。”Lily說，前幾年她的鄰居900多萬美金賣了一套別墅給中國客戶，對方付完款之后就沒有再出現(xiàn)。

對于這樣的中國買家，洛杉磯的房產(chǎn)經(jīng)紀會提供特別的售后服務(wù)。以斯各特的公司為例，他們會“代客出租”?！艾F(xiàn)在我們賣出的房子，有超過一半的客戶是不會回來住的，我們會為他們尋找租客。這樣收的租金基本可以彌補每年要交的房產(chǎn)稅。”

20多年前，來洛杉磯買房的基本是上海、北京或廣東等地的客戶。如今，越來越多來自中國二三線城市的富豪選擇在此買房。為了迎合市場需要，斯各特甚至在中國成都開了個分公司?！昂芏嗳苏f中國房產(chǎn)市場已經(jīng)飽和了，甚至二三線城市的市場也開始停滯。對于我們來說，這也許意味著機會。”

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會2014年7月8日發(fā)布的報告，2013年4月至2014年3月的一年間，國際買家在美國購房總額達922億美元，相比前一年的682億美元，同比大漲35%。同期，中國人在美購房總額達220億美元，相比前一年的123億美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。

斯各特介紹，為了吸引更多客戶，他將推出針對“中國新富”的短期投資項目，比如投資50萬美元買一套小房子，幾年之內(nèi)或許有10%甚至20%的增值空間。他甚至愿意幫助客戶申請貸款，因為“中國投資客越來越聰明，他們知道美國貸款利率低，希望借此降低投資成本”。在他看來，現(xiàn)在的中國投資客更愿意買有增值空間的房子，而非所謂的“錢多人傻”。

神秘的“中國客戶”

對于中國投資客的樂觀和熱情，總伴著一絲謹慎。

在洛杉磯的很多房產(chǎn)經(jīng)紀眼中，“中國客戶”往往是有錢且神秘的一群人。斯各特的公司服務(wù)的中國客戶中，超過一半是來自中國各地的商人，也有很大一部分在政府部門工作。很多人對自己的背景諱莫如深。

“中國的客戶不太喜歡談自己的職業(yè)或背景，我們也不會主動問。有的時候他們買到房子開心了，會聊一下。有時候已經(jīng)簽好合約了，又因為一些原因他們沒辦法把錢從中國打出來。所以后來業(yè)內(nèi)形成了一個共識，就是中國客戶的帳戶有多少錢不重要，重要的是他們能不能成功把這筆錢轉(zhuǎn)到美國帳戶?！痹诼迳即壈⒖ǖ蟻喪凶龇慨a(chǎn)經(jīng)濟的Lily對《中國新聞周刊》介紹，兩個月前一個中國客戶和她簽好了合同，回國就準備匯錢。結(jié)果回國后這個客戶打了個電話，說“身邊的人被查了，怕受牽連，暫時不方便往外匯錢”。

也有幸運的時候。有一次一個爽快的神秘買家發(fā)來郵件，看了幾套房子的照片后就打定主意買下了，不久他從中國飛來美國完成了交易。自始至終，Lily也不知道對方到底是干什么的。與此相對，也有的中國買家則特別愿意“自我介紹”，這些人基本“在美國都有很大的生意”。

由于中國買家的“難以預(yù)料”，當(dāng)年紅極一時的“中國看房團”也逐漸銷聲匿跡。2009年2月，中國首批赴美購房團從北京飛往洛杉磯。這個40人的購房團抵達洛杉磯時，受到了各家媒體的關(guān)注和跟蹤報道，但最終為“0”的成交額讓所有人大跌眼鏡。斯各特的公司在2009年后也組織過幾次看房團，但成本高收益低?！昂芏嘀袊蛻舳枷矚g貨比三家。他們參加看房團的目的往往不是真的買房。我們投入了很大的精力和成本，最后比較得不償失。”

然而，即便有著諸多問題，中國買家仍被看作是推動洛杉磯樓市的“核心力量”?！?008年美國經(jīng)歷的經(jīng)濟危機，樓市基本都處在低迷狀態(tài)。從那時候起國際投資者，尤其是中國投資者開始大舉進入。而隨著中國樓市的逐漸飽和，這些中國投資人對美國市場的感興趣程度增加，尤其是在2010年以后。”美國的房地產(chǎn)咨詢師約翰·吉特爾森告訴《中國新聞周刊》。

對于“依賴”中國購房者的問題，洛杉磯當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會有過討論?！斑^度依賴這個群體的穩(wěn)定性和持久性，對于洛杉磯樓市的健康發(fā)展是不利的。誰也不知道明天中國會發(fā)生什么?！?014年1月，在加利福尼亞房地產(chǎn)協(xié)會的會議上，來自沃爾納特地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀波特·薩爾瓦表示。

2013年是特別的一年。在這一年里，包括斯各特的公司在內(nèi)的洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀，都經(jīng)歷了中國買家的突增?！叭ツ旯镜匿N售量增加了三成。我們猜測，這有可能跟中國政府的反腐行為有關(guān)。據(jù)說有關(guān)政策將要收緊?！?/p>

華人社區(qū)更完善，“豪宅”更多的阿卡迪亞地區(qū)，也經(jīng)歷了同樣的狀況。據(jù)Lily介紹，去年出現(xiàn)了接近20個中國買家爭一套房子的情況?！暗搅?014年這種情況已經(jīng)沒有了，房子要在網(wǎng)上掛更長時間才會有人來出價?！盠ily表示，雖然她如今并不了解中國社會，但也知道政府政策的變化隨時影響著她的生意。

相比2013年，2014年中國人買房的成交量下降了不少。不過似乎沒有人擔(dān)心這個情況會持續(xù)太久。今年11月，在中國出席亞太經(jīng)合組織工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會的美國總統(tǒng)奧巴馬送出大禮：中國赴美商業(yè)旅游簽證延長至十年。中國人將有更多機會來旅游、經(jīng)商，以及買房子。

斯各特相信，中國大陸人在美國的房地產(chǎn)消費將很快超過220億美元。