房地產(chǎn)法教學(xué)改革問題研究

郭丹云，劉玉秋

摘要：房地產(chǎn)法的學(xué)科定位不明確，制約了課程設(shè)計(jì)和學(xué)科發(fā)展。建議以民事權(quán)利體系為線索展開課程設(shè)計(jì)模塊；建議采取情景教學(xué)激發(fā)學(xué)生的自主性；建議法律診所式課程設(shè)計(jì)為法學(xué)專業(yè)的必修課；建議房地產(chǎn)法課程與其實(shí)證研究并行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；私法性；診所法律教育

中圖分類號(hào)：G642.0？搖 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A？搖 文章編號(hào)：1674-9324（2014）15-0268-02

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的興起和房地產(chǎn)法制建設(shè)的發(fā)展，20世紀(jì)末房地產(chǎn)法課程在大學(xué)中開始逐步設(shè)立，這對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和繁榮有著重要的意義。隨著該學(xué)科的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)法教學(xué)中的問題也不斷凸顯，學(xué)科定位的不確定性造成課程設(shè)計(jì)的不規(guī)范，教學(xué)方式的傳統(tǒng)理論灌輸不能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，重形式輕效果不能培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。為了促進(jìn)該學(xué)科的研究?jī)r(jià)值，達(dá)到教學(xué)目的和效果，房地產(chǎn)法教學(xué)改革研究實(shí)有必要廣泛開展。

一、學(xué)科定位的不確定性造成課程設(shè)計(jì)的不規(guī)范

1.關(guān)于房地產(chǎn)法的學(xué)科定位不明確問題。房地產(chǎn)法學(xué)科的性質(zhì)定位存在經(jīng)濟(jì)法說、行政法說、民法說、獨(dú)立法律部門說和綜合法律部門說?！锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產(chǎn)管理法》因以“管理”二字，被認(rèn)為側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法的性質(zhì)，但有學(xué)者認(rèn)為該法律調(diào)整的范圍“主要是城市的國(guó)有房地產(chǎn)”，其法律性質(zhì)大多限于行政管理范疇。民法說的理由為，房地產(chǎn)法所調(diào)整規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)、交易和物業(yè)服務(wù)等過程中所發(fā)生的法律關(guān)系，基本屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系。獨(dú)立法律部門說認(rèn)為房地產(chǎn)法是有機(jī)統(tǒng)一的法律群體，綜合法律部門說則稱其跨民法、經(jīng)濟(jì)法和行政法等，乃綜合性的法律體系。由于房地產(chǎn)法學(xué)科定位不明確，教材的編制和更新也需要較長(zhǎng)的時(shí)間，使得教科書內(nèi)容參差不齊，方向不一，使得教師在課程設(shè)計(jì)上，對(duì)重點(diǎn)和難點(diǎn)的把握存在許多困惑。

2.建議以民事權(quán)利體系為線索展開課程設(shè)計(jì)模塊。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)法以私法屬性為主，隨著物權(quán)法出臺(tái)和商品房市場(chǎng)的急速發(fā)展，其私法屬性愈發(fā)鮮明。雖然部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系體現(xiàn)管理過程，但最終仍屬于民事范疇，如房地產(chǎn)備案登記、預(yù)告登記和房地產(chǎn)所有權(quán)登記等行為。另外，房地產(chǎn)被視為不動(dòng)產(chǎn)的研究，更體現(xiàn)其未來私法性質(zhì)的走向，利于房地產(chǎn)權(quán)利人保護(hù)其權(quán)利和利益。在教學(xué)模塊設(shè)計(jì)上，可以采取所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)等民事權(quán)利為線索進(jìn)行展開，也需兼具房地產(chǎn)法所體現(xiàn)的行政管理。在教學(xué)材料準(zhǔn)備上，教師應(yīng)查閱文獻(xiàn)資料和產(chǎn)業(yè)資訊，利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)及理論最新動(dòng)態(tài)。只有明確定位房地產(chǎn)法學(xué)科的性質(zhì)，才能科學(xué)地進(jìn)行教學(xué)設(shè)計(jì)，以達(dá)到教學(xué)效果的社會(huì)性要求。

二、傳統(tǒng)的理論灌輸造成學(xué)生課堂無興趣無主動(dòng)

1.強(qiáng)調(diào)知識(shí)的灌輸傳統(tǒng)教學(xué)模式問題。我國(guó)法學(xué)專業(yè)的房地產(chǎn)法課大多為選修課，且多媒體設(shè)備較少不能完全實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的課堂教學(xué)在房地產(chǎn)法教學(xué)中還具有一定的普遍性設(shè)計(jì)，學(xué)生忙于筆記，即使教師為配合講解而選擇案例，也多是教師分析學(xué)生理解。由于房地產(chǎn)法課程的實(shí)踐性較強(qiáng)，學(xué)生無任何經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所講內(nèi)容似懂非懂，對(duì)理論熱點(diǎn)也無甚明白，久而久之，造成學(xué)生課堂無興趣無主動(dòng)，造成學(xué)生專業(yè)無興趣無想法。究其原因，既存在我們對(duì)房地產(chǎn)法教育的實(shí)質(zhì)認(rèn)知有誤，還存在教師素質(zhì)薄弱、教學(xué)管理刻板等問題。筆者提出情景教學(xué)專題討論，以探尋房地產(chǎn)法課程教學(xué)的改革新思路。

2.建議采取情景教學(xué)激發(fā)學(xué)生的自主性。采取情景教學(xué)為主，是以房地產(chǎn)主體為線索，在開發(fā)商、買受人和主管行政部門之間，由學(xué)生選擇扮演，完全參與。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程起始點(diǎn)，進(jìn)行知識(shí)的了解、利益的追逐、矛盾的碰撞、糾紛的解決和司法的較量，最終掌握了問題的焦點(diǎn)、難點(diǎn)和重點(diǎn)。在情景教學(xué)中，學(xué)生就是當(dāng)事人主體，不僅充分調(diào)動(dòng)其學(xué)習(xí)興趣，還能充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。在情景教學(xué)后，還可以進(jìn)行專題辯論，先由小組代表闡述看法，交換意見，然后自由辯論，最后才由教師進(jìn)行綜合分析和小組點(diǎn)評(píng)。在必要時(shí)，教師可以輔之典型案例，以幫助學(xué)生更加透徹地理解和學(xué)習(xí)。教師也可以采納與所講章節(jié)相符的學(xué)生家庭中的自主案例，當(dāng)然，這對(duì)教師的理論水平和實(shí)踐能力要求較高，也才能做到房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容與時(shí)俱進(jìn)。

三、實(shí)踐性教學(xué)重形式輕效果

1.實(shí)踐環(huán)節(jié)重形式輕效果。我國(guó)法學(xué)教育傳統(tǒng)的理論灌輸，缺失對(duì)學(xué)生進(jìn)行分析具體案件和解決糾紛能力的培養(yǎng)，使得法學(xué)教育機(jī)構(gòu)畢業(yè)的學(xué)生還不能勝任法律實(shí)踐活動(dòng)。在法學(xué)教育明確了職業(yè)化道路之時(shí)，大學(xué)普遍增設(shè)增加實(shí)訓(xùn)課程、認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)等實(shí)踐環(huán)節(jié)，且多安排在大三和大四階段。然而，該階段學(xué)生正面臨考研、考公務(wù)員以及司法考試重壓下，使實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)多流于形式，也使得我國(guó)大學(xué)法學(xué)教育仍是一種單純的知識(shí)傳授，不能完成法律職業(yè)訓(xùn)練。

2.建議法律診所式課程設(shè)計(jì)為法學(xué)專業(yè)的必修課。診所法律教育是美國(guó)法律教育不斷反思與創(chuàng)新的成果，為我國(guó)法學(xué)教育打開了新的思路，也為房地產(chǎn)法的實(shí)踐課開展提供了具體的辦法和操作指導(dǎo)，但是，我國(guó)診所法律實(shí)踐性教學(xué)不具有學(xué)生參與的普遍性，因?yàn)橘Y金和場(chǎng)所限制，只能有少數(shù)學(xué)生獲得機(jī)會(huì)，使得法律診所式課程高高懸起，只是大學(xué)校園中的點(diǎn)綴。筆者建議法律診所式課程設(shè)計(jì)為法學(xué)專業(yè)的必修課，使法學(xué)專業(yè)的廣大學(xué)生能夠得到職業(yè)能力較好的培養(yǎng)。診所法律教育能較好培養(yǎng)學(xué)生處理法律問題的能力：房地產(chǎn)法學(xué)涉及多門法律交叉學(xué)科內(nèi)容，如合同法、物權(quán)法、土地管理法、擔(dān)保法等。學(xué)生在處理事實(shí)問題后，還將處理法律問題，如選擇使用法律規(guī)范，形成自己的法律意見，還要進(jìn)行開庭時(shí)的法庭陳述和辯論。診所教育中的模擬法庭訓(xùn)練，不僅要求學(xué)生具備房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，還需要具備綜合思維、語言表達(dá)能力及對(duì)當(dāng)事人和法官等心理的判斷，使學(xué)生在完全參與中獲得綜合職業(yè)能力的較好訓(xùn)練。

四、房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)缺失對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的認(rèn)知

1.房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)缺失對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的認(rèn)知。如前所述，法律診所式課程設(shè)計(jì)為我國(guó)法學(xué)教育打開了新的思路，也為法學(xué)實(shí)踐課開展提供了具體的操作辦法和指導(dǎo)，但并不能真正解決中國(guó)房地產(chǎn)糾紛問題，其主要原因是我國(guó)法的移植大多由法律精英們?cè)O(shè)計(jì)和完成，沒有考慮其本土化特性。因而“這種選擇和移植中并沒有開通真正表達(dá)民眾和社會(huì)需求的渠道”。房地產(chǎn)法律設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)法本土特性缺少緊密聯(lián)系，尤其是我國(guó)《合同法》的普遍適應(yīng)性，還不能保護(hù)壟斷特殊領(lǐng)域的房地產(chǎn)消費(fèi)者。

2.建議房地產(chǎn)法課程與其實(shí)證研究并行。建議房地產(chǎn)法課程與其實(shí)證研究并行，使學(xué)生真正走入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅把房地產(chǎn)法理論與實(shí)踐相結(jié)合，還能訓(xùn)練其談判和溝通技能，甚至包括妥協(xié)技能。筆者建議從房地產(chǎn)具體信訪糾紛的法律效果和社會(huì)效果入手，采取問卷法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法、訪問法等，指導(dǎo)學(xué)生注意“直接或間接觀察而發(fā)現(xiàn)的確定性事實(shí)因素”，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)，重視歸納，培養(yǎng)學(xué)生腳踏實(shí)地，以事實(shí)及具體問題為出發(fā)點(diǎn)，采取解決問題為目標(biāo)的法學(xué)研究方法和立場(chǎng)。這種方式的實(shí)踐教學(xué)，不僅培養(yǎng)了學(xué)生的研究能力和分析能力，還培養(yǎng)了學(xué)生解決實(shí)踐問題的能力，是“精英與大眾化的統(tǒng)一”。

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作者簡(jiǎn)介：郭丹云（1966-），女，遼寧撫順人，本科，碩士，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法。endprint