遵義市租地建公園探討

賀捷

摘 要 隨著生態(tài)文明建設(shè)的大力推進(jìn)，各地各城市均在大力興建公共園林，由于各地公共財(cái)產(chǎn)的差異，建設(shè)公共林園的措施辦法各有不同。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)期望公共財(cái)政能拿出大筆的經(jīng)費(fèi)來征地建園是不現(xiàn)實(shí)的。為了破解這一難題，貴州省遵義市紅花崗區(qū)政府采用租地建園的形式，先后修建了2座公園，為拓展建園的思路做出了有益的嘗試，對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)興建公共園林、很有借鑒意義。

關(guān)鍵詞 租地建園；公共園林；貴州省遵義市

中圖分類號：F292 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B 文章編號：

1 背景

2003年，地處貴州省遵義市中心城區(qū)的紅花崗區(qū)總面積622.3 km2，人口50.47萬，全區(qū)園內(nèi)生產(chǎn)總值68.07億元，年財(cái)政收入2.16億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6 546元，農(nóng)民人均收入2 603元，各項(xiàng)事業(yè)百廢待興，加之區(qū)政府及相關(guān)職能部門為了拉動(dòng)遵義市南城的開發(fā)建設(shè)而搬遷，興建海爾大道以及眾多的國有企業(yè)停產(chǎn)破產(chǎn)，需要安置下崗職工等等，區(qū)政府不得不舉債興市，但急需用錢的地方太多，南城又必須興建1座生態(tài)公園來拉攏聚集人氣，來促進(jìn)南城的開發(fā)，政府卻無力承擔(dān)征地建公園的資金，最后，紅花崗區(qū)政府選擇了自己目前財(cái)力能夠承擔(dān)的租地建公園的方式，興建了現(xiàn)在的“南嶺公園”。隨后遵義市對老城區(qū)紅軍街進(jìn)行改造，原遵義市動(dòng)物園因?yàn)榈靥幚铣呛诵牡囟?，也需要搬遷，于是紅花崗區(qū)政府再次沿用了租地建園的方式，興建了現(xiàn)在的遵義市動(dòng)物園?！澳蠋X公園”租地33.3 hm2，遵義市動(dòng)物園租地13.3 hm2。紅花崗區(qū)政府在財(cái)力有限的條件下，選擇租地建園既實(shí)現(xiàn)了建設(shè)的目標(biāo)，同時(shí)，也規(guī)避了巨額的舉債壓力，相對于征地費(fèi)用，租地費(fèi)用少之又少，是政府財(cái)力能夠承擔(dān)的，政府財(cái)政壓力很小，從而為其他事業(yè)的發(fā)展，騰出了空間。

2 調(diào)查與分析

2.1 被租地農(nóng)民的想法

公益用地征地相對價(jià)格較低，相同的地段，如果政府征地后出讓用于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，那么土地出讓金的價(jià)格就能達(dá)到征地價(jià)格的10倍以上，農(nóng)民看到了這部利益，自然就不愿意出讓土地，而是惜地待用，期望有機(jī)會(huì)能夠自己來開發(fā)或等待有朝一日能夠獲得更高的征地價(jià)格。

相對于土地被征用而言，土地租賃是農(nóng)民更愿意接受的，調(diào)查絕大多數(shù)農(nóng)民傾向于土地被租用。絕大多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為：與土地被征用相比，出租土地使用權(quán)后，土地歸屬于自己。而由于是租用土地，政府在土地使用上就會(huì)充分考慮農(nóng)民的利益，就會(huì)給予他們更多的重視和關(guān)懷。

2.2 政府的作為

城市公共園林建設(shè)，既要尊重科學(xué)，也要精打細(xì)算。對欠發(fā)達(dá)而言，就是要用有限的財(cái)力，既要保護(hù)好現(xiàn)有森林資源，避免被蠶蝕，同時(shí)也要發(fā)展提高公共園林的品質(zhì)。在租地建園的過程中，政府既要考慮有限財(cái)力的使用效率，同時(shí)，也要充分保障被租地農(nóng)民的實(shí)際需要和利益，適當(dāng)?shù)刈尷诿?，租地建園就能夠達(dá)成合作共贏的良好效果。具體做法如下。

（1）政府根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃將相對集中的林業(yè)用地規(guī)劃為公益林地，同時(shí)，將公益林地納入山體公園的總體規(guī)劃，明確了公益林地的發(fā)展方向，避免了在城市建設(shè)中不可多得的林業(yè)用地被蠶蝕。（2）政府與相關(guān)村委會(huì)簽訂土地租賃合同，明確四至界畔，土地租賃期限，即到期續(xù)約的原則，租賃期內(nèi)政府根據(jù)物價(jià)因素的變化，每5年按適當(dāng)設(shè)定的增長率提高一次土地租賃金。在租賃期內(nèi)農(nóng)民不得干涉政府對公園的建設(shè)管理和經(jīng)營。（3）政府對租賃范圍內(nèi)的少量住戶：愿意搬遷的給予搬遷戶在政策上的支持及合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，不愿意搬遷的農(nóng)戶，則要求其對房舍廁所及其他場所進(jìn)行符合公園整體建設(shè)規(guī)劃所需要的基本改造，并約定農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)范圍及環(huán)境保護(hù)責(zé)任。（4）政府對公園的建設(shè)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃布局，包括休閑設(shè)施，游樂設(shè)施、游道景觀、地物地貌、林相改造，管護(hù)場所的建設(shè)等，政府根據(jù)自身的財(cái)力，建設(shè)可以一步到位，也可分步實(shí)施。（5）政府在公園的管護(hù)經(jīng)營用人上，同等條件下，優(yōu)先使用被租地農(nóng)戶剩余勞動(dòng)力。

2.3 征地建園和租地建園的費(fèi)用比較

遵義市城區(qū)范圍內(nèi)土地的征地價(jià)格：一般為區(qū)域土地平均年純收益的20～40倍，單價(jià)為每667 m2 5萬～10萬元不等，按照高低算術(shù)平均價(jià)格計(jì)算為每667 m2征地費(fèi)用7.5萬元，5 a前，南嶺公園土地租賃的價(jià)格為每年每667 m2地1 000元，2014年，增長到每年每667 m2地1 300元，按現(xiàn)有土地租賃價(jià)格計(jì)算，取平均征地的土地費(fèi)用為每667 m2 7.5萬元計(jì)，如果這些錢用于土地租賃，可租用土地使用權(quán)的年限為57.7 a，租地費(fèi)用只相當(dāng)于征地費(fèi)用的1.733%，租地費(fèi)用還低于銀行1 a期同期存款年利息為1.9%～2.1%，的標(biāo)準(zhǔn)。如果地方政府采取負(fù)債貸款的方式來征地建設(shè)公園的話，銀行則根據(jù)還款期限的長短來確定貸款利息，即使政府能夠拿到優(yōu)惠貸款，年利息至少也會(huì)在3%～5%，那么征地建園和租地建園相比，僅僅利息費(fèi)用征地就比租地費(fèi)用高出2～3倍，還本金還另當(dāng)別論。

此外，如果采用征地建園的方式，那么建園區(qū)域的地上附著物，包括林木等等，也需對農(nóng)民作適當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其費(fèi)用甚巨。因此，租地建園和征地建園相比，不僅費(fèi)用少之又少，政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)得起，負(fù)擔(dān)小，政府易于接受和操作，而且還化解了征地的矛盾，使農(nóng)民易于接受。

2.4 租地建園的優(yōu)點(diǎn)及不足

有效地鞏固和保護(hù)了城市中不可多得的林地資源，避免了林地資源的蠶蝕。以有限的財(cái)力迅建擴(kuò)大了公共園林的建設(shè)面積，改善了環(huán)境，提高了園區(qū)周邊市民的生活品質(zhì)。讓利于民，較好地解決了失地農(nóng)民的安置問題，使失地農(nóng)民每年既有合理穩(wěn)定的土地收益，又能從公園的人氣聚集中獲取商機(jī)，開展以滿足休閑游客需要為目的的多種經(jīng)營，促進(jìn)了建園區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。然而，租地建園也有些許不足之處。

由于租地建園簽訂的租期有限，而且簽訂的合同只能由政府來簽，方才在農(nóng)民心中更有可信度，同時(shí)，也更有權(quán)威性，而對具體的職能管理部門林業(yè)或園林部門而言，就必要接受相應(yīng)的約束，特別是在公園的經(jīng)營管理、用人上。另一方面，在土地租金隨年增長，可能造成糾紛。

3 結(jié)語

加快城市公共園林的建設(shè)，是城市生態(tài)文明建設(shè)的必然要求，隨著城市農(nóng)民對土地價(jià)值認(rèn)識(shí)的覺悟，大面積地征地建設(shè)公共園林變得困難重重，而且所需投入巨大。對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，租地建設(shè)公共園林是一條投入少、見效快的有效途徑，同時(shí)，還化解了經(jīng)費(fèi)短缺，征地矛盾突出的難題，達(dá)到了政府和農(nóng)民合作建設(shè)公共園林雙贏的效果。

（責(zé)任編輯：劉昀）