建筑師和樓盤銷售

項仙法

摘 要：本文主要圍繞居住產(chǎn)業(yè)銷售樓書和相關(guān)展示品的標準和建筑師在銷售過程中的職責和作用進行探討，簡單說明國內(nèi)外一些國家的樓書制作過程及在銷售過程中出現(xiàn)的問題，本文著重闡述樓書應體現(xiàn)的建筑設計的主要內(nèi)容，并提示建筑師應注意的各個方面的設計問題和應尊崇的職業(yè)道德，舉例說明有問題的設計造成的后果，最后還建議各相關(guān)單位、部門對銷售樓書的把關(guān)。

關(guān)鍵詞：設計； 銷售； 監(jiān)管

1.售樓說明書的性質(zhì)和要求：筆者認為樓書和相關(guān)展示品既是房產(chǎn)廣告、也是房產(chǎn)的產(chǎn)品說明書、是買賣合同的重要組成部分、是一個法律依據(jù)，具有不可更改性。樓書的廣告屬性已經(jīng)深深地烙在了房地產(chǎn)公司和銷售人員的腦海，對其產(chǎn)品說明書的屬性還是缺乏認識，造成了很多房鬧、法律糾紛、鄰居矛盾等社會問題，有礙社會和諧和公平。現(xiàn)有國家相關(guān)法規(guī)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》事實上已遠遠不能遏制房產(chǎn)銷售過程中出現(xiàn)的越來越多的糾紛。所以有必要對此進行深入研究，頒發(fā)更加詳細、完善的法規(guī)。本文主要圍繞居住產(chǎn)業(yè)銷售樓書和相關(guān)展示品的標準和建筑師在銷售過程中的職責及作用進行探討。

2.現(xiàn)有樓書存在的問題：我國銷售樓書普遍存在著大而虛的問題，例如描繪樓盤美輪美奐、真假難辨；樓盤距離、位置不準確，只用車程表示；做難以兌現(xiàn)的宣傳；口頭承諾太多；違反國家政策；隨意修改樓盤名稱或名稱和樓盤規(guī)模不相稱；有些沒產(chǎn)權(quán)的房子也拿來銷售；有些只銷售使用權(quán)；有些沒達到物業(yè)銷售要求就拿來銷售。以上種種導致銷售以后的糾紛頻繁出現(xiàn)，其中很多問題是由建筑師設計不當或違反規(guī)范、條例造成的，還有法規(guī)的不完善或沒及時依據(jù)實際情況修訂造成不少糾紛的解決無法可依。隨著購房者維權(quán)意識的提高、對各種法規(guī)條例越來越熟悉，當房價下跌很多人成為負資產(chǎn)時矛盾會更加突出。因此，保證樓書和相關(guān)展示品的準確性、全面性和規(guī)范化，對解決房產(chǎn)銷售的糾紛、建立社會公平和保持社會和諧起著重要的作用?？墒钱斍暗匿N售樓書很少經(jīng)過設計師的審閱和認可，而最清楚設計產(chǎn)品的人恰恰是設計師，因此發(fā)揮設計師在制作樓書等過程中的作用極其重要。本文著重探討和建筑師相關(guān)問題。

3.國外一些成熟國家的樓書制作過程及出現(xiàn)的問題：國外比較發(fā)達的國家一般都是精裝修交房。香港也出現(xiàn)很多問題，所以政府規(guī)定：售樓書要統(tǒng)一標題為“售樓說明書”，禁絕構(gòu)想圖，售樓書中的物業(yè)立體繪圖必須由認可建筑師制作。在新加坡，銷售公司在樓書制作過程中，必須提供以下資料供建筑師確認：樓書的總平面及綠化景觀設計、效果圖、模型、建筑單體組合平面、戶型平面、建筑及裝修材料、配套設施、建筑設備、層高等數(shù)據(jù)、相關(guān)的文字說明；售樓部的戶型設計、布置和樣品要取得建筑師的認可；要求建筑師、景觀師一起去選才；在選才時要考慮材料的耐久性、供貨的可靠性。我們曾經(jīng)碰到在銷售時，有買家會把現(xiàn)場的樣品和模型拍下來，并保管好樓書以便核對。交房時發(fā)現(xiàn)樣品和模型的品牌、質(zhì)地、型號、色彩等不一樣時買家可能會要求業(yè)主整改、賠償、向政府部門投訴或起訴。

4.建筑師的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)：以建筑師的專業(yè)素養(yǎng)應該能更準確描述自己的設計作品，特別是具體的數(shù)據(jù)，營銷人員對產(chǎn)品的認識是有限的，所以銷售樓書理應經(jīng)設計人員確認。設計人員應如實準確如實核對樓書，應充分體現(xiàn)自己的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，主動杜絕不法行為。有些建筑師為了取得業(yè)務有下列各種不當行為：迎合客戶偷面積；留有空間讓住戶自己分隔加層；經(jīng)常把飄窗的的下部樓板延伸出去以驗收后把窗臺下的墻打掉以擴大室內(nèi)面積；有的陽臺做得很大以便以后封起來；有的在頂部做很大的構(gòu)架以便業(yè)主自己搭建；有的一味追求銷售面積而壓縮必要的交通、設備等面積以致不符合規(guī)范要求。銷售人員利用這些可能實現(xiàn)但又得不到確切認可的好處去吸引顧客，經(jīng)常因為得不到兌現(xiàn)產(chǎn)生糾紛。

5.樓書中應正確體現(xiàn)的設計和用材

5.1建筑師應自覺嚴格遵守國家和地方相關(guān)法規(guī)。由于沒遵守法規(guī)或想打擦邊球，在各地政府不斷頒布詳細嚴格的法規(guī)后，很多設計者沒及時獲知新的要求導致很多問題，如設計二套分開的產(chǎn)權(quán)房使用時并作一套的設計；因為內(nèi)部開有連通口不能通過驗收；飄窗不符合飄窗的定義要計算面積導致樓盤面積超而修改；飄窗過深超過有關(guān)規(guī)定；不符合地方對陽臺面積和尺寸的限制，不符合地方部門對建筑層高規(guī)定等等。還有，很多設計人員認為圖紙審查通過，經(jīng)過消防部門批準就萬事大吉，其實不然，設計人員對建筑的質(zhì)量是要終身負責的。

5.2區(qū)位圖、總平面圖、指標的準確性：

區(qū)位圖：樓盤區(qū)位應有詳細明確的地名、周邊道路和通達的主要道路的名稱、地鐵站的名稱，并應在正規(guī)的成比例的地圖上準確表示，距離應表示為離樓盤出入口距離或主要道路的里程，可以附帶用車程或步行時間表示；

總平面：樓書應有總平面圖，總平面圖應以規(guī)劃批準的總平面和施工總平面為基礎；顯示各建筑、道路、設備用房、配套用房、垃圾站、停車場地、高壓線、主要地下地上管線和其它設施等；應標有各建筑的樓號、層數(shù)、名稱；場地內(nèi)外各種主要建筑和設施的距離尺寸；顯示用地范圍外50m內(nèi)的周圍環(huán)境。分期建設的要明確分期。

技術(shù)經(jīng)濟指標：容積率、占地率、綠地率、汽車泊位數(shù)、自行車庫配置、配套用房情況等。

5.3面積計算要準確：面積應經(jīng)過有資質(zhì)的面積計算單位計算。設計人員應核對樓書中各套型、各房間、配套設施、公攤的面積范圍是否和設計吻合；設計人員應注意修改圖紙要保證各部分面積符合相關(guān)法規(guī)要求，并和樓書上所顯示的面積差距應在允許的范圍內(nèi)。

5.4戶型平面：戶型圖各使用部位的尺寸應齊全；要準確表示其中的墻、柱、上翻梁、室內(nèi)高差、門窗、可能影響住戶使用或觀瞻的可見管線等的位置大??；陽臺和空調(diào)板連成一體時要劃分使用范圍；錯層露臺應采取防止視線干擾和雨水飄入的措施。如不認真處理以上問題，會產(chǎn)生下面提及的一些問題。近幾年設計的戶型中有很多只設錯層露臺而無另外陽臺的設計，由于二層高的露臺雨水很容易飄進來，有些業(yè)主要求在露臺上加頂蓋，可是，如加頂蓋顯然違反了不計面積的規(guī)定，也因為住戶自己后加的頂蓋不統(tǒng)一而影響市容，可如果不讓加頂蓋則該戶實質(zhì)上無陽臺，這不符合住宅的基本要求，所以很多地方相關(guān)部門已經(jīng)不允許做錯層露臺了；有些戶型在頂層時由于建筑外墻后退，因而只設計了露臺而無陽臺，造成雨天沒地方晾曬衣服；有些戶型緊靠窗有雨水管道，可樓書上未標明，住戶覺得影響觀瞻要求移位或賠償損失；很多凸窗因凈寬度超過規(guī)范要求造成開窗不方便；陽臺邊放空調(diào)室外機位因沒對二者加以劃分導致陽臺面積多算或用戶以陽臺內(nèi)部不可以放空調(diào)機位為由要求整改；通過住戶室內(nèi)的公共管線裸露，不符合臥室的隔音標準；衛(wèi)生間的水平管線過低影響使用；平面由于沒準確表示墻柱的位置和大小，和樓書上的顯示很不同，業(yè)主要求賠償?shù)取?

下列設施不應布置在住宅套內(nèi)：

a.公共功能的管道，包括給水總立管、消防立管、雨水立管、采暖（空調(diào)）供回水總立管和配電和弱電干線（管）等，布置在開敞式陽臺的雨水立管除外。

b.公共的管道閥門、電氣設備和用于總體調(diào)節(jié)和檢修的部件，戶內(nèi)排水立管檢修口除外。

c.采暖管溝和電纜溝的檢查孔。

D.屋頂上人檢修孔。

5.5 建筑用材：建筑外墻的材料和色彩要明確，特別是有些開發(fā)商覺得原來的外墻顏色不好看就隨意修改；保溫材料的不確定時應注明可能的選擇；在選才時要考慮材料的耐久性，應選有可靠的供貨且不會將要停產(chǎn)的品種，以免造成訂了貨后應貨不夠，沒地方補貨或維修時沒地方購買配件；門窗、幕墻的材料、色彩應明確并不應改變，玻璃的性質(zhì)、厚度要符合規(guī)定，模型和效果圖的色彩和玻璃劃分要和實際建筑吻合。

5.6明確用戶自理部分：對毛胚房要明確以下用戶自理部分，部分墻體、內(nèi)門、衛(wèi)生潔具、廚房臺面和潔具、太陽能熱水器、上閣樓的樓梯和護欄等。有些房子驗收時發(fā)現(xiàn)以下問題：沒安裝必要的電燈（沒法檢驗是否通電）、沒對現(xiàn)澆砼地板進行找平（裸露的不平整的現(xiàn)澆板）、沒安裝水龍頭、上閣樓的樓梯的留洞太小以致做不出符合要求的樓梯、衛(wèi)生間的防水材料未加保護等問題。不要以為設備安裝了以后，住戶裝修時也會拆掉按裝自己新買的是浪費，驗收時是要按驗收標準驗收的，有些住戶會拿毛胚房出租。

5.7配套設施、公共交通部分：由設計人員核定物業(yè)用房、社區(qū)配套用房、會所、遠動健身場所、兒童娛樂設施、電信、煤氣、信報箱等的位置和面積，應注意共享電梯、消防電梯廳（前室）的公共用途性質(zhì)。

5.8各主要設施的使用性能和年限：下列數(shù)據(jù)應正確標示并和施工圖紙一致：土地使用年限、主體結(jié)構(gòu)類型及使用年限、防水等級、防火等級、抗震設防烈度、保修年限、電梯設置情況等。

5.9室內(nèi)裝修：

5.9.1樓書中應明確裝修標準。精裝修材料和設備一旦選定并作出承諾在沒征得業(yè)主書面同意的就不可以改變；不要以為給更好的材料業(yè)主就不會找你麻煩，例如：原來用的面磚改為大理石，業(yè)主可能要求換回原來的材料；設備的品牌、型號采用更好的也可能產(chǎn)生糾紛

5.9.2 樣板房的選型、設計、選才和施工要特別嚴格注意，有樣板房時要明確是否其它戶型用材均和樣板房一樣、其它不同戶型的布局和配置有哪些不同，如材料可能改變時在樓書中說明。

5.9.3設計師選才時要注意符合相關(guān)的法規(guī)：如室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量十個國家強制性標準、《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》、《建筑玻璃應用技術(shù)規(guī)程》、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》、《建筑室內(nèi)吊頂工程技術(shù)規(guī)程》、《民用建筑歌聲設計規(guī)范》、建筑照明設計規(guī)范等。選才時也要注意材料厚度、重量、透水性能。

5.9.4樣板房細部設計：廚房和衛(wèi)生間的門應留有通風縫或局部做百葉；廚房內(nèi)冰箱和煤氣灶距離應符合GB 4706.28-2008等規(guī)范要求、水池和煤氣灶距離宜超過400mm；廚房下柜內(nèi)應采取防潮措施；廚房的臺面高度宜為800-850mm、寬度宜為600mm、下柜轉(zhuǎn)角處開門應便于深處取物；凸出構(gòu)件、吊燈的高度（2m以上）、安裝牢度要符合要求；潮濕地面材料要防滑；防止裝飾邊角傷人； 衛(wèi)生間的浴盆和臥室的床靠窗布置時要考慮窗臺的高度是否夠安全；玻璃的選用要符合《建筑玻璃應用技術(shù)規(guī)程》。

5.10 景觀綠化的配置：水池、運動健身游樂設施、硬質(zhì)景觀的設計、花草、樹種的位置、大小要和樓書上的基本一致，并應符合相關(guān)法規(guī)要求。小區(qū)的景觀水池深度超過500mm；小區(qū)內(nèi)水體需要采取安全防護措施（如設置欄桿）；無護欄的園橋和汀步周圍2m范圍內(nèi)水深大于0.5m；種植設計要注意樹太高了會影響日照，注意不要遮擋住戶或交通視線；要植物傷人的問題；樓書上寫明是花園和花池時要符合防水、排水、荷載、覆土厚度等要求。

5.11 可能的變更：因政府部門要求或拆遷等可能存在的改變應加以明確。

5.12 規(guī)范的符合性：和樓書相關(guān)的內(nèi)容是否符合最新版本的規(guī)范，是否符合當?shù)氐囊?，當二者不一致時取其嚴格的要求。

5.13 贈送面積：贈送的部分也應符合相關(guān)的法規(guī)要求。不少糾紛是因為贈送的不符合要求，如贈送的車庫層高不夠、坡道不夠?qū)?、無采光通風，這種情況房間名稱可改為儲藏室以符合功能要求；贈送的露臺欄桿不夠高、有些難以進入、有些有上翻梁影響使用。

5.14 工程分期：工程分期建設要保證前期交付使用的各期建筑使用功能上的完整性，并盡可能使以后各期施工時不影響前期已交付使用的業(yè)主。

6.樓書的審批、管理：我國政府關(guān)于銷售樓書的法規(guī)不夠詳細，沒有相關(guān)的管理審批部門。隨著越來越多的房子建成并交付使用，在銷售過程中出現(xiàn)的問題頻現(xiàn)，制定銷售樓書的實施細則已經(jīng)很有必要和十分緊迫。本人覺得銷售樓書應由開發(fā)商委托銷售公司（部門）編寫，并應經(jīng)開發(fā)商的項目經(jīng)理、設計院的設計師和面積測繪師核準或認可，交由縣級以上政府主管部門備案或批準。