我在美國當(dāng)包租婆

上世紀(jì)80年代，本人新婚不久，既未有兒防老，難免思量積谷防饑。不忿美國征稅太重，所以想方設(shè)計如何合法省稅及存糧。老公認(rèn)為買股票及基金好，不頭痛。我不贊同，覺得風(fēng)險高，常取笑他“股票當(dāng)墻紙嫌它不夠?qū)?，?dāng)廁紙又嫌它硬”，還是買木頭好（美國房子俱木造），砸到頭上還會痛，較實在。還有最大好處是左邊口袋的錢付銀行房貸利息，Uncle Sam（政府）在年底又會乖乖的奉還于右邊口袋（房貸抵稅）。何況衣食住行乃人生四大必需，老公管吃（餐館），我自然要管?。ㄙ彿渴兆猓?。

專選公寓樓

那時候老公打理自己的餐館，我在銀行上班，兼顧電油站及旅館，所以買的物業(yè)一律要求不太老舊的，怕沒時間整理及維修，另一條件是要公寓不要獨立屋，中上地區(qū)。我的房屋經(jīng)紀(jì)常問我為什么不要獨立屋，我說一個房子租不出，我便要獨力支付所有費用，但公寓比獨立屋價格差不了多少，如分拆開來其實比獨立屋便宜，一棟7單位的公寓樓總不會全空吧？若有一兩間未能如期租出，有其他五六戶的分擔(dān)，我的壓力便大大減少。他又問為何不選高尚住宅區(qū)？我告訴他有錢住高尚住宅區(qū)的大多收入高，有買屋能力，一旦找到合心水的住房就會自購他遷，我不希望常換租客。

那時越南和柬埔寨人多以難民身份入美，據(jù)說他們可享美政府7年救濟(jì)金及房屋醫(yī)療等福利津貼；我的公寓樓選在交通便利的地區(qū)，他們坐巴士及走路都可上學(xué)及上街購物，所以很受歡迎。

其次是我購房目的，旨在抵稅，祈求收支平衡，并不希望在租金盈利，因此我的租金比同地區(qū)的單位都便宜50到100美元不等，首付亦放20%，房貸每月不是很多，親友都不明原因，認(rèn)為我不是腦袋進(jìn)水，就是笨得可以。孰不知，我放了首付本金后，每個月都是房客們替我供屋養(yǎng)房，30年后房子就歸我所有，加上房子增值及折舊真不容小覤。便宜租金是牢牢的吸引住戶長居的理由，我也接受政府租房資助， 有了政府作后盾，更不怕房客欠租及遲繳。

租約我自己擬定，兩個月按金，一個月上期，月初3天需支付房租，違者罰款 25美元。第5天仍未全繳合約作廢，立即搬走，違約者需支付所有訴訟費及賠償，我一律用30天的租約 ，而不要長期合約， 為的是怕遇上惡棍易請難送。而且兩個月押金足夠我有時間請他退房，第5天仍賴著不走者，向法院備案，3天內(nèi)刑警自會執(zhí)法將之逐出。

房客由我挑選

房客由我挑選，除了有合法居留及身份證 （ID 及駕照） 外，尚要有工作證明糧單，最重要的是上兩任房東聯(lián)系，通常我不太在乎前任的話，他若希望壞租客快走，當(dāng)會隱惡揚善，大說好話，其實是巴不得他早走早著。但前、前房東再無利害關(guān)系，說話更為可信。糧單薪金讓我了解他收入能否支付房租，加上僱主的評價，新房客的人品大概可知一二，心中有底，不中亦不遠(yuǎn)矣。

我當(dāng)時實在太忙，不能配合所有租客的時間遂一收租，又孤寒舍不得聘請租務(wù)公司管理，所以就委托每幢房子其中一戶能信賴的房客代收，租金收齊后就打電話知會，通常我會于每月第5天銀行下班后從North Park 28街開始，一直收到College 63街，真是忙得不亦樂乎，生活很充實。

租金一律只收支票Money order 或 Cashier's Check， 不要現(xiàn)金。被委托的房客除收租外并兼顧公共空間，如停車場、走廊及樓梯打掃、電燈短路，報告維修需要等，我會給予租金優(yōu)惠。他們是我眼線，雙方都開心樂意。我有專門維修公司負(fù)責(zé)水電工程師，一通電話便替我上門解決，再寄賬單支付，因為我的樓不算舊，所以沒大修理，否則可慘了。

也怕失火

記得有一年40街失火， 我剛從36街電油站回來經(jīng)過，立即在后座二樓打911 接消防局，那接線生居然問我：“是哪類火災(zāi)？氣體、液體、金屬、電器/電線？Class A，B，C，D……”氣得我七孔生煙，告訴她 ：“我只知火已燒到眼前， 告知地址，請立派消防車?！?丟下電話逃命， 到樓下才發(fā)現(xiàn)有房客尚在屋內(nèi)午睡，不知走火，匆匆拍門叫醒逃生。

鄰居白人東主早已率領(lǐng)員工幫忙救火，消防隊抵達(dá)時火已撲滅。我那幢房子是三合一，前幢商用可作花店或影樓，后面一幢兩層樓作住宅，所以左方是白人開設(shè)的豪華轎車服務(wù)，右方是藥品制造商。消防員后來調(diào)查，是有人與后街大廈住戶結(jié)怨，用啤酒瓶盛汽油想燒毀仇人的車子，但轎車公司的狗吠，嚇得失手而把汽油彈丟到午睡的住戶后院引起火警。

住戶的單車及花棚被燒，有消防局證明保險統(tǒng)賠，沒損失尚給我更換新的棚頂，真可謂因禍得福。第二天帶了新滅火器還給鄰居并登門道謝，他很詫異， 說他名叫“德”（Doug），問我知不知道他是誰？我說我只知道他是好人，因為他昨天幫忙救火。他說：“ 小姑娘，有聽過 Hells Angels（地獄天使嗎）？”我只知Hells Angels是摩托黨，其他不很清楚，所以就回答他，社會上有好人壞人，公道自在人心，我倒愿意結(jié)交他這地獄里的天使，而放棄認(rèn)識那些天堂里的魔鬼。他聽后欣然收下滅火器，從此幫忙看顧保護(hù)我這物業(yè)，我很幸運及感恩。

總括來說，當(dāng)房東除了房子地段環(huán)境好之外，還要租金合理，配上完美的租約和足夠的押金，睦鄰友善，動之以情，曉之以理，房東住客都能相安，投資亦有很好回報。

儲備金做急用是必須的

切記，3至6個月的儲備金以做急用是必須的，我們稱為cushion， 有墊褥就算跌倒也不太痛。有幸我10年來當(dāng)房東從未有住房空出，租客都幫忙競告親友，候租名單一大堆。上世紀(jì)90年后很多越南華僑紛紛冒出頭來，開餐廳、旅行社、電子廠、超級市場及金鋪等，更廣置華廈，且那時有了兒子，開車帶著他去收租，常有住客告之，你真好彩躲過了，數(shù)分鐘前兩街之隔才發(fā)生槍戰(zhàn)，或某天鄰座大廈遭人持械打劫……促使我出售物業(yè)的念頭，再者在銀行看見很多大公司遷往他州，又有很多人開始失業(yè)，建筑商的樓盤擱置，我想我的收租大勢已去，只有鳴鼓收兵，急流勇退。

美政府真不是蓋的，各位如要出售物業(yè)，最好先資詢會計師， 我1991年出售兩套房， 除了全年薪金扣稅及每季的預(yù)算稅外，另要補交聯(lián)邦稅7萬多美元， 加州稅4萬多美元，合共差不多13萬美元。因為政府除了本金得利之外，以前你想交或不愿扣除的折舊統(tǒng)統(tǒng)一次要回。如果你把小屋換大屋，到你賣大屋時所有獲利均要回吐，真把我膽汁也吐出來。

小市民實不夠格與官爭，在我沾沾自喜之時，原來政府正在把我養(yǎng)肥再宰矣。再后來賣的房子，盡量讓買主向我貸款一部分，

投資物業(yè)與個人自住不能混為一談，所以收租的物業(yè)一律當(dāng)投資論，反正美政府永遠(yuǎn)都是萬稅，萬稅，萬萬稅。