買房者若持續(xù)觀望地產(chǎn)商將死得很慘

石話++陳不聞

在筆者看來，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升，已經(jīng)脫離了廣大老百姓所能承受的范圍，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨重大轉(zhuǎn)變之時購房顯然是不明智的。

房貸沒那么簡單了

王淵懸著的心終于落了下來。

經(jīng)過10個月的等待，他向銀行申請的房貸在5月中旬落到了開發(fā)商的賬面上。在36歲的光景上，王淵在闖蕩多年的北京，終于有了人生第一套房子，也在這里有了一個家。

或許是出于巧合，就在銀行通知他放款的前一天，傳出了央行敦促各銀行確保個人首套房貸款的新聞。緊接著，銀監(jiān)會也在6月做出了類似的表態(tài)。但各家銀行并未立刻行動。

在等待的過程中，王淵總共損失了十幾萬元錢——申請的八五折利率優(yōu)惠沒有了。他除了重新與銀行簽訂合同沒有其他選擇，還被告知“要簽趕緊簽”。作為獲取貸款的一個條件，他不得不從銀行購買了5萬塊錢的理財產(chǎn)品。

既便如此，王淵仍感到自己是幸運(yùn)的。作為一家公司的品牌總監(jiān)，他收入和信貸資質(zhì)不錯，排號比較靠前，他的一些鄰居直到現(xiàn)在仍然處在等待放款的狀態(tài)。

就在王淵去年買下房子的前后，中國的貨幣政策經(jīng)歷了一個大考驗——金融市場 遭遇了史上未有的“錢荒”。2013年6月，上海銀行間同業(yè)拆借隔夜利率飆升至14.33%，創(chuàng)造了中國改革開放以來的歷史記錄，這個數(shù)字在一個月前僅為4%左右，它是市場資金面的風(fēng)向標(biāo)。

央行沒有出手相救而造成了這種緊張感，背后真正的原因在于，新一屆政府力圖挽回金融危機(jī)后4萬億信貸刺激對經(jīng)濟(jì)造成的“惡果”——它不僅造成了產(chǎn)能過剩，讓大量錢流入央企和地產(chǎn)業(yè)，也讓銀行業(yè)不再安心服務(wù)，而是把拆借來的錢通過杠桿投資與期限錯配、買入返售等手段，投入收益更高的市場。而這其中的高收益市場，則有不少是通過金融產(chǎn)品手段包裝的房地產(chǎn)貸款。

一個越來越明顯的信號是：央行力圖戒除信貸成癮的不良嗜好，通過定向降準(zhǔn)等方式改善資金面緊張的情況。

在大家都玩錢的情況下，實(shí)業(yè)很難貸到錢。個人房貸業(yè)務(wù)對于銀行而言利潤微薄，在互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊之下，銀行吸儲成本也在不斷上升，房貸生意在銀行眼里幾乎等同于賠錢的買賣。

比王淵等待資金更焦急的是開發(fā)商。沒有了錢，一切就都停止了。

抗不住倒掉的地產(chǎn)商——深圳光耀

深圳光耀地產(chǎn)的5月是灰暗的。

這家全國百強(qiáng)地產(chǎn)公司在短短半年間陷入了瀕臨倒閉的危機(jī)中。從2014年年初開始，這家公司資金鏈斷裂，多處項目因欠款而停工。

現(xiàn)在，當(dāng)你在百度搜索這家公司，會得到一個刺眼的橙色警告框：“由于失信已被列入國家失信被執(zhí)行人名單?！?/p>

47歲的廣東惠州人郭耀名是中國無數(shù)個地方版地產(chǎn)商人的縮影。

他在2002年創(chuàng)立了光耀地產(chǎn)，當(dāng)時正值中國房地產(chǎn)的起步升溫期。就像另一些放開壟斷準(zhǔn)行的市場一樣，它稚嫩而充滿誘惑力，一些人成為地產(chǎn)商人或許僅僅是為了投機(jī)，但他們中也有許多人不乏為中產(chǎn)階級蓋好房子的初心，就像已經(jīng)成為全球最大地商公司的萬科、創(chuàng)建綠城的宋衛(wèi)平一樣。

中國房地產(chǎn)可以被稱做一個市場，是從1998年起才真正起步的，計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房和雙軌制走向終結(jié)，商品房開始出現(xiàn)。新興而饑渴的房地產(chǎn)市場變得異常繁榮，連續(xù)幾年增長高于GDP兩倍以上。市場的其他一些環(huán)節(jié)也陸續(xù)變得完善，2004年，政府出臺了“71號令”，經(jīng)營性土地結(jié)束了依靠政府與國企關(guān)系協(xié)議拿地的歷史，公開面向市場競價出讓—當(dāng)然，地方政府是唯一的土地出讓者。

一批房地產(chǎn)公司隨之誕生，獲取土地的最大決定因素，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商的資金實(shí)力。

光耀地產(chǎn)在這股浪潮中發(fā)展壯大，但它在資金獲取和市場拓展上顯得更為大膽，這讓它在成立之后的5年內(nèi)成為廣東省惠州市房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)的榜首。

在一段時間內(nèi)，政府宏觀層面的刺激曾向房地產(chǎn)業(yè)傳達(dá)著積極的信號。

讓光耀地產(chǎn)和它的同行們獲得更大的發(fā)展機(jī)會的，是金融危機(jī)之后政府推出的4萬億信貸刺激——2008年年底，各地政府陸續(xù)出臺各項政策扶持樓市發(fā)展，房價開始步入直線上升期，房子甚至成為人們理財?shù)闹匾侄巍?/p>

在大量的資金和購房需求的涌動下，中國樓市自此進(jìn)入前所未有的快速增長期。2009年，原本居于廣東一隅的光耀地產(chǎn)也開始發(fā)力，擴(kuò)張的版圖延展至珠三角、長三角及環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈，并在深圳、北京、上海、天津、惠州等大中城市頻繁現(xiàn)身。

這家公司在2010年的房地產(chǎn)銷售收入擴(kuò)增至40億元，當(dāng)時它曾雄心勃勃地對外宣布：接下來兩年的銷售總額將達(dá)到80億與150億元，成倍增長。

但這個目標(biāo)最終并沒有實(shí)現(xiàn)。光耀地產(chǎn)在2010年之后至少3次欲借殼上市都未成功，它在資金上也很快遇到問題。

看到房價過熱，中央政府開始采用史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段干預(yù)這一市場，2010年4月，新“國十條”開始重點(diǎn)打擊投機(jī)購房者，禁止第三套及以上購房需求，大幅提高第二套購房首付比例，同時，大部分一線城市都針對外地人購房進(jìn)行身份與手續(xù)上的限制。

與此同時，政府對開發(fā)商融資進(jìn)行明確限制，規(guī)定“股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利”；另一項政策則提到“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”。

這些限制開發(fā)商獲取貸款的政策在接下來的兩三年中不斷發(fā)酵，讓光耀地產(chǎn)式的開發(fā)商遇到資金阻力。

銀行向光耀地產(chǎn)等開發(fā)商關(guān)閉了大門，后者中的一些鋌而走險，開始嘗試各種辦法融資。

市場在2010年限購令之后的表現(xiàn)，向它們傳遞了一個正向的信號—行政調(diào)控并未使房價有所降低，與此相反，被抑制的需求反而讓房子成為緊缺資源，樓市價格在全國范圍內(nèi)經(jīng)歷了一場過山車式的漲幅。

“信托、融資擔(dān)保公司、銀行貸款、網(wǎng)貸公司、小貸公司，以及民間融資，只要能借到錢，都去試試。”一家上市地產(chǎn)公司原區(qū)域銷售總監(jiān)說。

這其中，“民間借貸更快一點(diǎn)?！惫庖禺a(chǎn)品牌總監(jiān)鄒先生說。他承認(rèn)，正是這種大膽冒進(jìn)，造成了公司眼下的被動局面。

對于光耀地產(chǎn)來說，現(xiàn)在的主要問題集中在民間借貸。高額利息占用了公司很大一部分流動資金。郭耀名對外披露的數(shù)據(jù)顯示，民間借貸大致占了光耀地產(chǎn)整個融資規(guī)模的1/3。這家公司從2011年開始借了大量的民間資本，約15億元左右，利息就高達(dá)十幾億元。

從去年延續(xù)至今的宏觀層面的貨幣緊縮政策，成為了壓死駱駝的最后一根稻草，它讓光耀地產(chǎn)們一下陷入困境?！叭ツ晗掳肽暌詠淼腻X荒，以及銀行信貸的持續(xù)收緊，對我們的影響很大?！惫f。

在信貸渠道變窄之后，開發(fā)商的運(yùn)營資金很大部分依靠業(yè)主的按揭貸款。與其他開發(fā)商一樣，光耀地產(chǎn)面臨的問題是：房子賣出去了，款卻不能快速回收，王淵一波三折的貸款經(jīng)歷，正是它們資金鏈緊繃的真實(shí)寫照。

過高的房價，貸款不易獲取，成交量大幅下降，以及利率不斷上浮，讓市場突然充滿了觀望的氣氛。來自萬科董事長王石和李嘉誠等大佬們的警告或行動，也讓人們對樓市的未來充滿疑問。一些來自第三方機(jī)構(gòu)的聲音則進(jìn)一步加重了預(yù)警，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在6月對中國的房地產(chǎn)市場下滑風(fēng)險給出了量化指標(biāo)，認(rèn)為中國的GDP增速將下降1%，并可能導(dǎo)致銀行業(yè)出現(xiàn)問題。

這對于流動資金短缺的開發(fā)商來說，無疑雪上加霜。

郭耀名一直對外強(qiáng)調(diào)，只要3億至5億元資金公司就能活過來。他打算賣掉一塊地來解決問題。但是，眼下放眼整個惠州，開發(fā)商們都自顧不暇，哪還有理想的接盤者。

剛剛過去的5月23日，宋衛(wèi)平賣掉了他親手創(chuàng)辦的綠城。這一事件向人們明示，地產(chǎn)商的資金緊張已不是中小開發(fā)商的個別現(xiàn)象。

中國樓市險象環(huán)生

在樓市出現(xiàn)全面萎靡跡象之前，一個真實(shí)的狀態(tài)是，在許多資金短缺的中小開發(fā)商周圍，圍繞著各種各樣的中間人，他們“神通廣大”，又被冠以“資金掮客”的名稱。他們游走于銀行、信托、融資擔(dān)保公司以及小貸公司，甚至是新興的網(wǎng)貸公司之間，只需要一塊地，以及良好的分傭制度，他們總能想辦法搞定貸款。

在這背后，那些被稱為“影子銀行”的金融機(jī)構(gòu)，把開發(fā)商的貸款，包裝成理財產(chǎn)品、金融產(chǎn)品，甚至分配給多個民間資本。

“如果把中國所有的理財方式看成一支足球隊，投資陣型里面，住宅是最典型的守門員，后防線是商業(yè)地產(chǎn)，中場是影子銀行的產(chǎn)品，前鋒理論上是海外基金、私募股權(quán)。把這個陣型擺出來，你會發(fā)現(xiàn)中國現(xiàn)在的狀態(tài)更像是全在中場空傳球，他們不往后倒，也不往前進(jìn)攻，這種狀態(tài)導(dǎo)致的是大家都在用影子銀行去賺那點(diǎn)利息，沒有人做實(shí)業(yè)，沒有人沉下去，沒有人進(jìn)攻，還是對環(huán)境的防御性狀態(tài)。”某資深地產(chǎn)人士說。

資金的套利空轉(zhuǎn)引起了監(jiān)管層面的警覺，錢不再那么容易源源不斷地流向開發(fā)商，這也就意味著開發(fā)商要獲得融資，就需要付出更高的成本。

相比于提供給個人的房貸業(yè)務(wù)，這些套利是更大的生意。即使行事更為謹(jǐn)慎而體面的銀行，存款分流的壓力也在加大它們的經(jīng)營壓力——來自于監(jiān)管的季度放貸額度控制，決定了它們向個人房貸業(yè)務(wù)的資源傾斜有限。

那些活躍在地產(chǎn)商周圍做更大生意的機(jī)構(gòu)，往往行事低調(diào)，比如更加隱秘的投資機(jī)構(gòu)，它們參與地方政府的“土地整理”，從規(guī)劃開始，便加入其中成為操盤手。

一塊地的生意是這樣形成的：市政府為了城市的發(fā)展和土地變現(xiàn)，要對現(xiàn)在市區(qū)的舊城進(jìn)行改造，或者建設(shè)新項目，這通常涉及幾平方公里的土地。

項目的第一階段是新城區(qū)的策劃與規(guī)劃。

假如這座城市位于經(jīng)濟(jì)區(qū)域的重要交通樞紐，有森林公園、山、水和湖，它的賣點(diǎn)和可規(guī)劃的空間就非常之大。

善于包裝的人可能將這座城市包裝為“山水生態(tài)新城”。它被配以美好的憧憬：未來這里既是“甜城”，又是“古郡”，還有“悠閑慢生活”。

進(jìn)行城市規(guī)劃時，它被定位為“發(fā)展城郊主題型旅游”及“滿足改善型需求的居住功能”。在布局上，主城區(qū)主要滿足公共服務(wù)、商貿(mào)物流與新型工業(yè)和居住。市政府為它描繪了發(fā)展愿景：“這里是城市的未來、中軸線、商業(yè)中心和旅游度假圣地?！?/p>

“以前開發(fā)商可以通過疏通關(guān)系修改規(guī)劃，現(xiàn)在很難了。我們有一個項目，已經(jīng)好幾年了，也沒有辦下來?！鼻笆龅禺a(chǎn)人士說。

接下來，哪些板塊是住宅，哪些板塊是商業(yè)，哪些板塊是綜合體，一一被規(guī)劃列出。

這些步驟結(jié)束后，所有的問題都最終回到一個問題——錢。

無論是舊城改造，還是新項目建投，都需要資金的投入，這往往并不是小數(shù)目，以地方的財政收入投入到大規(guī)模建設(shè)，猶如杯水車薪，并不現(xiàn)實(shí)。

地方政府的慣常做法是向銀行貸款。

當(dāng)巨額的地方債務(wù)平臺暴露出越來越多的問題——要依靠賣地來向銀行還款，這意味著進(jìn)入把經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)捆綁的循環(huán)怪圈——在監(jiān)管機(jī)構(gòu)與中央政府的授意下，銀行再次向它們提出額度控制。這也意味著，找銀行貸款進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)，變得越來越具有不確定性。

但是，政府手中握有未來可以變現(xiàn)的資產(chǎn)——土地，這對投資機(jī)構(gòu)來說，就是可以盤活的現(xiàn)金。

這個故事中的主角是國有企業(yè)下的投資公司，也可能是PE或其他類型的投資公司。市政府項目負(fù)責(zé)人通過中間人找到它，希望對方可以為項目找錢。而在更廣泛的地方政府融資中，它們也嘗試發(fā)行債券，或者與類似PE一樣的金融機(jī)構(gòu)來獲得項目資金，但前者的審批速度往往更慢，審批門檻更高。

這些項目所涉及的資金動輒百億元。項目負(fù)責(zé)人給投資公司提出要求：項目投入資金的收益要低于眼下市場通用的資金成本。

找錢對精通“錢術(shù)”的投資機(jī)構(gòu)來說，并不是個大問題，它們自有辦法——以小資金撬動大市場，滾動開發(fā)。

在這個故事中，如果第一期土地整理的資金需求約為40億元。

投資機(jī)構(gòu)找到常常合作的信托公司，后者將為上述項目發(fā)行一個10億元的信托計劃。

作為合作方，投資機(jī)構(gòu)投入5億元作為風(fēng)險資金——如果信托計劃不能如期兌付或信托計劃破產(chǎn)，它們將是最后被賠償?shù)耐顿Y者——也就是說，融資額事實(shí)上為5億元，市政府的信用成為信托計劃最有說服力的擔(dān)保，而即將整理出來的土地，則可能被用做抵押物。

但這顯然不是免費(fèi)的午餐。

精明的生意人是這么賺錢的：信托向普通投資者與機(jī)構(gòu)投資者支付的收益為7%至8%，最高可達(dá)10%。

10億元資金到位后，信托公司把這部分資金以12%左右的收益率賣給信托公司成立的基金公司進(jìn)行資金管理。

這樣一來，信托公司從中除了賺到發(fā)行費(fèi)以外，還有利差。投資機(jī)構(gòu)更是賺到投資所得、利差，以及涉及項目可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用。

10億元的資金開始滾動投入到第一期土地的整理中，土地一塊一塊地被整理出來。隨后，市政府邀請開發(fā)商參加土地拍賣的通氣會，進(jìn)行項目的介紹，重點(diǎn)要讓開發(fā)商相信，這些土地能值更多的錢。

隨后便是公開的土地拍賣環(huán)節(jié)了。賣掉一塊，地方政府就可以償還一部分融資。

余下的30億元缺口也并不是什么問題，新的信托計劃在需要時將被發(fā)行，一部分用于償還上一期的信托計劃，另一部分又被投入到新項目中去。

在中國的信托市場，發(fā)新償舊已不是什么新鮮事，這正是投資機(jī)構(gòu)善于利用的杠桿融資。

遇到市場不好時，地方政府寧愿多付一些利息，也要爭取把土地賣個更高一些的價格，不要擔(dān)心這些利息的來源——它們有政府信用，還有地塊，再發(fā)行一個新的信托計劃并不是件難事。在這個邏輯里，地總是會有人買的。

直到土地全部準(zhǔn)備好、賣掉，開發(fā)商漸次入場，新的住宅、商業(yè)綜合體矗立起來，新的城市誕生。

在這個過程中，地王的紀(jì)錄不斷被刷新，開發(fā)商拍到的地塊地面價，與板塊的新樓盤均價持平，已不是什么新鮮事。

算上開發(fā)成本、資金成本，你能想象，在這個扭曲的價格面前，開發(fā)商為了活下來并賺到錢，就只能把這個已經(jīng)堆高的成本推向市場，由購房者承擔(dān)。而一旦購房者像眼下一樣停止購房，開發(fā)商因資金鏈問題減少拍地，政府的融資鏈條也就面臨緊張，甚至斷裂。

一份針對中國12個主要城市的地產(chǎn)報告顯示，過去5年時間里完工的房產(chǎn)中，這些城市的平均空置率為15%，其中一線城市的房屋空置率為10%；但二三線城市則處于13%到17%之間。

這些印著各種漂亮標(biāo)簽，現(xiàn)在卻因缺乏人氣被稱為鬼城的二三四線新城，成為中國房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年畸形發(fā)展的一個縮影。

“我們開公司的4年里經(jīng)歷了多少泡沫，三四線城市、城市綜合體、城投債、民間高利貸、影子銀行，依次啪啪啪破了。先是高利貸滅了鄂爾多斯、榆林；然后三四線房地產(chǎn)，一些Shopping Mall死掉了?，F(xiàn)在輪到了寫字樓?！币晃毁Y深地產(chǎn)人士說。

“住宅那么貴不就是戶口、學(xué)區(qū)房的因素么，現(xiàn)在讀書未必要通過高考了，選擇多起來了?！痹诒本?，一些學(xué)區(qū)房附近二手房屋的價格一度高得離譜。

買房和賣房的小縮影

對于趙爽來說，學(xué)區(qū)房依然是一個非?，F(xiàn)實(shí)的問題。

她和她的老公自畢業(yè)后已經(jīng)在北京打拼了十年，分別供職于一家互聯(lián)網(wǎng)公司和外企，工作穩(wěn)定，但北京對趙爽來說一直充滿了不確定性。

他們的家庭收入足以在北京買一套大一點(diǎn)的房子。但在過去幾年中，夫妻倆一直在以北京還是昆明老家作為最后歸屬的問題上爭執(zhí)不下。

趙爽按照老公的意思回到昆明工作過4個月的時間，但她已經(jīng)適應(yīng)不了那樣慢的生活節(jié)奏，以及薪水和生活品質(zhì)等方面的種種落差。

3年半以前，兒子的降生，讓她堅定了留在北京生活的決心。趙爽還記得兒子出生后的半年里，他們一家三口與前來照顧孫子的婆婆一起擠住在趙爽之前執(zhí)意購買的一個不足60平方米的開間里。中間隔著一道簾子，婆婆只能打地鋪。在她居住的小區(qū)，周圍不乏有著類似經(jīng)歷的鄰居。

他們想的是到城區(qū)買一套學(xué)區(qū)房，同時改善一下住房條件。但是，北京市不久前公布了學(xué)區(qū)房新政策的思路。作為外地人，買了學(xué)區(qū)房，并不一定能入學(xué)。

作為沒有北京戶口的外地人，她原本打算去東城區(qū)或崇文門買新房，讓兒子順利完成幼升小。但東城區(qū)目前規(guī)定父母雙方必須都要在東城區(qū)工作才可就近入學(xué)。這些變化讓她的換房之旅充滿風(fēng)險，也讓像趙爽一樣的公司人再次感到被這個城市排斥在外。

與此同時，在各種打擊樓市投機(jī)的政策下，趙爽改善住房的需求也一同被打擊了。她在年初就把房子掛了出去，但直到現(xiàn)在也乏人問津。

趙爽們或許需要等待更久的時間。

在筆者看來，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升，已經(jīng)脫離了廣大老百姓所能承受的范圍，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨重大轉(zhuǎn)變之時購房顯然是不明智的。

當(dāng)然，如果購房的目的是自住的話，“什么時候都不晚”。因為任何事物都有價格與價值之別，只有購買并使用才能產(chǎn)生價值，價格才能成立。反之，如果空有價格沒有價值，終有“竹籃打水一場空”的一天。

編輯 倚天