淺析土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之土地流轉(zhuǎn)

張 斌

（正元地理信息有限責(zé)任公司 濰坊分公司，山東 濰坊261021）

0 引言

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的集體所有或國(guó)家有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地流轉(zhuǎn)方式可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其權(quán)益受法律保護(hù)。

1 土地流轉(zhuǎn)原則

第一條 堅(jiān)持依法自愿有償原則。 土地流轉(zhuǎn)行為符合法律規(guī)定;承包方有權(quán)自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)對(duì)象和流轉(zhuǎn)形式，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)或者阻礙流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有。

第二條 堅(jiān)持規(guī)模效益原則。鼓勵(lì)承包方聯(lián)合與合作，采用先進(jìn)科技和生產(chǎn)手段，加大技術(shù)、資本等生產(chǎn)要素投入，著力提高規(guī)模效益。

第三條 堅(jiān)持平等協(xié)商原則。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方是平等的主體，其流轉(zhuǎn)形式、價(jià)格、期限由雙方協(xié)商議定。

第四條 堅(jiān)持共同受益原則。承包方流轉(zhuǎn)土地可獲取流轉(zhuǎn)費(fèi)和從事非農(nóng)收入，而接轉(zhuǎn)方可通過擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模增加農(nóng)業(yè)收入。

第五條 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。 接轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)者，不能損害生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營(yíng)，要加強(qiáng)土地投入和養(yǎng)護(hù)，培育地力，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力。

2 土地流轉(zhuǎn)程序

土地流轉(zhuǎn)雙方需在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂書面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，以明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 此外還應(yīng)依法向政府主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，需要公證的，可到政府公證部門辦理公證手續(xù)，以利于保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法利益。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期滿，無論是否延期，有關(guān)農(nóng)戶都應(yīng)及時(shí)向集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行匯報(bào)，以利于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)所屬農(nóng)用地的正常管理。 基層政府在管理上應(yīng)簡(jiǎn)化程序，規(guī)范收費(fèi)，以免加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

3 土地流轉(zhuǎn)方式

在目前的農(nóng)村中，存在著轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、代耕代種、土地托管、租賃、入股、返租倒包、繼承等九種土地流轉(zhuǎn)形式。 對(duì)于已經(jīng)明確規(guī)定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，而對(duì)于法律沒有作出明確規(guī)定的，當(dāng)事人可以自行約定，但約定的內(nèi)容不能法律的基本原理。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、互換等。 ”

1）轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓是承包人將自己所承包的土地全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)營(yíng)， 原承包人與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系全部或部分終止，由第三方繼續(xù)向集體經(jīng)濟(jì)組織履行承包合同的流轉(zhuǎn)。

2）出租。 出租是承包人將其承包的土地租給他人（既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的成員也可以是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員） 經(jīng)營(yíng)，但自己仍保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的法律地位，仍與發(fā)包方保持承包合同關(guān)系，承租人根據(jù)同承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的租賃合同享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不是物權(quán)法上的主體。出租主要適用于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人暫時(shí)脫離或無力進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但又不想放棄其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況。 承租雙方可以對(duì)租金、期限、權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行協(xié)商。 由于其有較大的靈活性，在農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)中占有比較大的比例。

3）互換。互換是指為方便農(nóng)戶耕種與集體管理，或發(fā)展專業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶之間對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的交換。[6]互換同轉(zhuǎn)讓相類似，實(shí)際上是一種相互轉(zhuǎn)讓，但與轉(zhuǎn)讓不同的是，農(nóng)戶進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換時(shí)，各承包人不解除與集體經(jīng)濟(jì)組織的合同關(guān)系，仍然按照各自原來的承包合同分別向原發(fā)包方履行義務(wù)。 互換作為集體內(nèi)部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，不僅成本低，交易便捷，且方便土地經(jīng)營(yíng)，更為建立統(tǒng)一規(guī)劃的土地經(jīng)營(yíng)區(qū)起到了舉足輕重的作用。

4 土地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議的解決原則

第一條 在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，承包方間就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛，依照合同約定，雙方當(dāng)事人可通過協(xié)商解決。

第二條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解小組，對(duì)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生的各類糾紛進(jìn)行排查，隨時(shí)做好調(diào)解工作。

第三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管部門是本行政區(qū)域內(nèi)土地承包、流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)土地承包合同糾紛調(diào)解，幫助當(dāng)事人解決糾紛。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁活動(dòng)。

第五條 當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁應(yīng)當(dāng)提交仲裁申請(qǐng)書， 載明申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人的基本情況、仲裁請(qǐng)求和所依據(jù)的事實(shí)，并提供相應(yīng)的證據(jù)。

第六條 進(jìn)入仲裁程序后，區(qū)縣仲裁部門應(yīng)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解成功后，雙方當(dāng)事人應(yīng)在調(diào)解書上簽名或按手印，調(diào)解不成的，應(yīng)及時(shí)給予仲裁。

第七條 當(dāng)事人不服仲裁裁決的， 可以在接到裁決書30 日內(nèi)向人民法院起訴，逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

第八條 當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解、仲裁或經(jīng)協(xié)商、調(diào)解、仲裁不成的，可向人民法院起訴。

第九條 區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府均應(yīng)建立健全糾紛調(diào)處聯(lián)動(dòng)機(jī)制。 發(fā)揮農(nóng)業(yè)行政、合同管理、土地管理和勞動(dòng)保障等職能部門作用，啟動(dòng)多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)糾紛問題。

第十條 流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同后，單方出現(xiàn)反悔，當(dāng)雙方協(xié)商未果時(shí)，合同繼續(xù)生效，任何一方不得擅自變更或解除合同。

第十一條 因當(dāng)事人過錯(cuò)造成流轉(zhuǎn)合同不能履行的，而有過錯(cuò)的當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)事人雙方都有過錯(cuò)的，由當(dāng)事人雙方分別承擔(dān)各自應(yīng)付的違約責(zé)任。

第十二條 發(fā)包方應(yīng)根據(jù)承包方對(duì)土地的不同需求，設(shè)立農(nóng)戶自種區(qū)和土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)區(qū)，對(duì)個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的，可采取互換承包地的辦法，妥善解決個(gè)別承包地塊不愿流轉(zhuǎn)和連片流轉(zhuǎn)的矛盾。

第十三條 承包土地流轉(zhuǎn)后，遇有國(guó)家征占土地，對(duì)新增加的地上物及青苗補(bǔ)償歸接轉(zhuǎn)方，而土地及原有的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償歸承包方。

5 土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)存問題

1）通過其他方式承包，并經(jīng)依法登記取得的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其流轉(zhuǎn)缺乏全面法律規(guī)范。

2）通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)發(fā)包方同意，同時(shí)對(duì)受讓方作了一定的限制。

3）林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承應(yīng)屬家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式之一。

4）《農(nóng)村土地承包法》已規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，為什么不能允許家庭承包中耕地和草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承呢？

5）在流轉(zhuǎn)方式上，仍存留債權(quán)讓與的痕跡。

6）流轉(zhuǎn)登記制度不嚴(yán)密，存在前后矛盾的立法主張。

7）各流轉(zhuǎn)方式之間內(nèi)涵外延界定不清，存在交叉重疊現(xiàn)象。

6 結(jié)束語

通過對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的淺析，我們對(duì)土地流轉(zhuǎn)有了基本的認(rèn)識(shí)，對(duì)存在的問題，制度還需要改善，更加明確土地所有人在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的地位。

［1］李明秋，王寶山.中國(guó)農(nóng)村土地制度創(chuàng)新及農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制研究[M].北京：中國(guó)大地出版社，2004：284.

［2］王利明.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的若干問題探討[J].中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào)，2001（6）.

［3］張德?lián)P.廣東農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)與形式[J].南方農(nóng)村，2004（2）.

［4］劉瑩.淺議土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)[OL].中國(guó)私法網(wǎng).