房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施探討

■樊曉麗 ■河南省滎陽(yáng)市住房保障和房地產(chǎn)中心，河南 鄭州 450100

1 房地產(chǎn)測(cè)繪的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

一是房地產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移和糾紛裁決的依據(jù)。它為房地產(chǎn)管理建立了一個(gè)立體管理平臺(tái)，它對(duì)城市房屋的過(guò)去、現(xiàn)在、位置、形狀、結(jié)構(gòu)、高度、面積、權(quán)利人的各種信息，都有一個(gè)詳細(xì)準(zhǔn)確的表述;二是房地產(chǎn)測(cè)繪的成果是為進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估、征收房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押及保險(xiǎn)服務(wù)等方面提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)信息;三是房地產(chǎn)測(cè)繪不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、水利、交通、通信、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，是保證信息共享、避免重復(fù)測(cè)繪、重復(fù)投入的重要措施;四是房地產(chǎn)測(cè)繪屬大比例尺地圖測(cè)繪，但它不同于通常意義上的大比例尺地形測(cè)量。它具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內(nèi)容繁多，圖表復(fù)雜，并具有一定意義上的政府行為。它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的重要基礎(chǔ)資料。

2 嚴(yán)格測(cè)繪資質(zhì)審查，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)

按照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》的規(guī)定，從事測(cè)繪活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的測(cè)繪資質(zhì)證書(shū)。各級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)要依照《測(cè)繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于人員規(guī)模、技術(shù)水平、儀器設(shè)備、生產(chǎn)能力等的規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)測(cè)繪的單位資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查論證。房地產(chǎn)測(cè)繪單位依法取得資質(zhì)證書(shū)并在房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后方可從事房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推行人員執(zhí)證上崗制度。

3 制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依

2000年《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的出臺(tái)對(duì)統(tǒng)一房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)起到了很大的作用。但我國(guó)地域遼闊，各地的房屋結(jié)構(gòu)樣式不同，有的極具民族特色。因此，各地應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》結(jié)合本地實(shí)際制訂具體的實(shí)施細(xì)則，制定有關(guān)的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程，為房產(chǎn)面積的測(cè)算提供更具操作性的技術(shù)規(guī)則，有效地降低面積測(cè)算中對(duì)建筑面積的認(rèn)定特別是對(duì)公共建筑面積的分?jǐn)傉J(rèn)定的自由裁量權(quán)，極大地減少房產(chǎn)面積的爭(zhēng)議和糾紛，切實(shí)保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保證本地房地產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范開(kāi)展。

4 成立房地產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的監(jiān)督管理

各地房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)行政管理，實(shí)施房地產(chǎn)測(cè)繪單位和個(gè)人的資質(zhì)、資格管理，在資格備案、房地產(chǎn)測(cè)繪計(jì)劃、成果檢查驗(yàn)收、成果鑒定等方面行使管理職能，健全測(cè)繪執(zhí)法監(jiān)督體系，大力加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理、監(jiān)督機(jī)制，搞好房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，加大房地產(chǎn)測(cè)繪成果管理的力度。

5 建立新建項(xiàng)目備案制度，對(duì)重大測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)

城市新建項(xiàng)目應(yīng)在立項(xiàng)后向房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)登記備案，由房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)組織編制房地產(chǎn)測(cè)繪計(jì)劃，對(duì)重大測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，統(tǒng)一監(jiān)督完成。

6 對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行嚴(yán)格的審核、驗(yàn)收，確保質(zhì)量

嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.2－2000)規(guī)定的房地產(chǎn)測(cè)繪成果最終驗(yàn)收制度，實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度，即過(guò)程檢查、最終檢查和驗(yàn)收。由委托人(開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品組織實(shí)施最終驗(yàn)收，驗(yàn)收人員可由委托單位邀請(qǐng)的有關(guān)技術(shù)專(zhuān)家組成，也可委托由國(guó)家認(rèn)定的房地產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。驗(yàn)收的主要內(nèi)容有:測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性、面積測(cè)算的依據(jù)及方法等。

7 推行房地產(chǎn)測(cè)繪公示制度，接受社會(huì)監(jiān)督

一是房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)要通過(guò)各種媒體對(duì)商品房面積計(jì)算的相關(guān)知識(shí)及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行宣傳普及，讓廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人熟悉面積計(jì)算方法和面積糾紛處理方法。二是為了切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，起用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄在政務(wù)信息網(wǎng)上予以公布，公布的內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱(chēng)、測(cè)繪成果編號(hào)和通過(guò)審核的日期等。實(shí)行測(cè)繪成果資料目錄通告制度使各相關(guān)權(quán)利人特別是購(gòu)房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購(gòu)房屋的樓盤(pán)竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過(guò)核準(zhǔn)，以便到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。三是建立房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的信用檔案，將各類(lèi)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等情況記入測(cè)繪機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公開(kāi)、公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

8 加大違規(guī)處罰力度，創(chuàng)建公平公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

房地產(chǎn)測(cè)繪成果涉及房產(chǎn)權(quán)屬管理，直接關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪行政管理部門(mén)要不定期開(kāi)展房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)檢查，堅(jiān)決查處無(wú)證測(cè)繪、超級(jí)測(cè)繪、弄虛作假等違規(guī)行為。逐步建立和完善適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要的房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系，推動(dòng)房產(chǎn)事業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

9 結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，確?；A(chǔ)信息的完整性與準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)管理的要求，也是城市建設(shè)與發(fā)展的要求。建設(shè)部［2000］166號(hào)文《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行＜房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范＞加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》明確提出“各地要結(jié)合地方政府機(jī)構(gòu)改革，按照房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的要求，積極推進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪體制改革，使房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理與測(cè)繪經(jīng)營(yíng)行為分離，房地產(chǎn)測(cè)繪單位成為獨(dú)立的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體”。通知發(fā)出后，全國(guó)各地相繼施行房地產(chǎn)測(cè)繪單位脫鉤改制，實(shí)行測(cè)、管分離。但由于房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)有待培育和規(guī)范、執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有偏差、房地產(chǎn)測(cè)繪行政管理缺位、房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的法律、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)蓉?zé)任不明確等等造成近年來(lái)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)較為混亂。因此，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪的全面管理，是各地房地產(chǎn)測(cè)繪行政管理部門(mén)的重要職責(zé)和首要任務(wù)，各地要從嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、統(tǒng)一測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范測(cè)繪隊(duì)伍、完善監(jiān)督機(jī)制等工作著手，推動(dòng)房地產(chǎn)測(cè)繪工作走向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化。

［1］韓再晨;付云鵬;淺談房地產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證［J］;黑龍江科技信息;2011年11期.

［2］陳威昊;不同的管理模式對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的影響［J］;中國(guó)地名;2011年03期.

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