成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用研究

■羅 微

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項(xiàng)目管理手段，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更為精細(xì)化的管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最大效益具有重要意義。成本預(yù)算管理主推精細(xì)化、規(guī)范化管理理念，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本配置進(jìn)行優(yōu)化，在項(xiàng)目建設(shè)施工前對(duì)總造價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)后期施工成本控制提供依據(jù)，爭(zhēng)取進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平。

1 成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用必要性

1．1 成本控制重要手段

成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項(xiàng)目建設(shè)最終效益。項(xiàng)目成本管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個(gè)部分，想要提高管理效果，就需要對(duì)三個(gè)方面進(jìn)行全面管理，控制項(xiàng)目施工成本，將其控制在預(yù)算內(nèi)，提高項(xiàng)目投資的有效性［1］。

1．2 成本管理計(jì)劃編制基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理人員需要基于項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需求，結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)成本控制來(lái)制定管理方案的編制，以此來(lái)作為項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。成本預(yù)算是成本計(jì)劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行預(yù)算時(shí)，預(yù)算人員應(yīng)提前對(duì)各類相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計(jì)算技術(shù)與計(jì)算方法來(lái)對(duì)建筑施工經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行定量或者定性分析，形成完整的成本預(yù)算計(jì)劃，提高項(xiàng)目管理整體效率。

1．3 確保成本管理合理性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，在整個(gè)階段中經(jīng)常會(huì)受到各種因素影響而項(xiàng)目投資效果。成本預(yù)算能夠?qū)?xiàng)目未來(lái)建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)遇到的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析各項(xiàng)影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預(yù)算方案與實(shí)際施工相結(jié)合，可以對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，保證項(xiàng)目管理的合理性與科學(xué)性［2］。

2 影響成本預(yù)算應(yīng)用因素分析

2．1 客觀因素

(1)應(yīng)用意識(shí)。成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用效果與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)用意識(shí)有著必然聯(lián)系，其應(yīng)用意識(shí)決定著成本預(yù)算在項(xiàng)目中應(yīng)用的程度，決定著項(xiàng)目管理最終獲取的效益。雖然現(xiàn)在更多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本預(yù)算在項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用的重要性，即便是應(yīng)用效果在好，應(yīng)用意識(shí)不明顯，使其不能得到有效的落實(shí)，也不可能得到預(yù)期的效果。

(2)管理人員專業(yè)能力。一方面，管理人員才是決定成本預(yù)算應(yīng)用效果的主要因素，其整體執(zhí)行能力以及管理水平影響了管理方案的落實(shí)程度。如果管理機(jī)構(gòu)不認(rèn)同成本預(yù)算管理，則管理方案也不會(huì)得到有效的執(zhí)行，最終導(dǎo)致管理流于形式，得不到效果。另一方面，即便是管理人員意識(shí)到位，但是如果其不具備良好的專業(yè)能力，也不可能取得良好的管理效果。成本預(yù)算管理人員不僅要熟練掌握項(xiàng)目預(yù)算與基礎(chǔ)財(cái)務(wù)知識(shí)，同時(shí)更需要全面了解項(xiàng)目施工工藝、材料市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，在加上豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)提升項(xiàng)目管理效果就有重要意義［3］。

2．2 客觀原因

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，并且新增工作單價(jià)處于洽商階段。如果前期設(shè)計(jì)管理不合理，再加上后期影響因素多，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)變更問(wèn)題，而設(shè)計(jì)變更就會(huì)改變工作量，新增工作量缺乏單價(jià)，如果不能與業(yè)主或者甲方有效洽談，將會(huì)造成成本預(yù)算執(zhí)行分析表與實(shí)際成本存在較大差異。

(2)市場(chǎng)材料單價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般規(guī)模都比較大，并且建設(shè)周期比較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)主要施工材料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的現(xiàn)象，而項(xiàng)目實(shí)施前成本預(yù)算編制主要是以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格為依據(jù)，如果后期市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，則會(huì)造成成本預(yù)算編制與實(shí)際不相符，導(dǎo)致同期同等工作量其實(shí)際工程成本不一致。

(3)項(xiàng)目決算時(shí)間滯后。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)中存在的各種變更問(wèn)題，在編制預(yù)算方案時(shí)，需要長(zhǎng)時(shí)間與業(yè)主或者甲方進(jìn)行協(xié)商，而工作量的計(jì)量以及有關(guān)單價(jià)的確認(rèn)又會(huì)對(duì)決算造成重大影響。另一方面，工程竣工驗(yàn)收受建設(shè)單位、監(jiān)理單位以及質(zhì)監(jiān)部門等多方面因素影響，竣工驗(yàn)收材料往往需要多層審核，整個(gè)過(guò)程花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目決算時(shí)間滯后。項(xiàng)目完成工作量以及相關(guān)單價(jià)不能得到業(yè)主與甲方確認(rèn)，就會(huì)導(dǎo)致分包方工程款項(xiàng)不能及時(shí)結(jié)算，會(huì)對(duì)成本預(yù)算造成不良影響。

3 成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用措施

3．1 健全管理體系

(1)建立完善預(yù)算管理組織以及責(zé)任體系，在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層帶領(lǐng)下，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際需求，確定成本預(yù)算主管部門，做好項(xiàng)目管理規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)各相關(guān)部門相互聯(lián)系，對(duì)職能進(jìn)行合理分配，確保成本預(yù)算管理順利實(shí)施。(2)建立房地產(chǎn)預(yù)算管理制度，采取授權(quán)與成本管理機(jī)制，明確預(yù)算編制，企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理制度與流程管理制度。各機(jī)構(gòu)在相互配合的基礎(chǔ)上還應(yīng)保證權(quán)責(zé)分明，保證整個(gè)管理工作有條不紊的進(jìn)行。(3)建立預(yù)算管理評(píng)估考核體系，基于成本預(yù)算管理工作的復(fù)雜性，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)出發(fā)，設(shè)計(jì)一套目標(biāo)明確、權(quán)責(zé)分明的評(píng)估考核指標(biāo)體系，并且將管理人員績(jī)效與管理效果掛鉤，以此來(lái)激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。

3．2 提高預(yù)算參與人員專業(yè)能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理需要多項(xiàng)數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實(shí)性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報(bào)成本預(yù)算時(shí)，應(yīng)以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并以市場(chǎng)單價(jià)為依據(jù)，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度來(lái)進(jìn)行編制，確保成本預(yù)算的合理性。另外，為滿足項(xiàng)目管理需求，要求所有參與成本預(yù)算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，熟練掌握各項(xiàng)與成本預(yù)算相關(guān)的知識(shí)，控制好各項(xiàng)數(shù)據(jù)的來(lái)源，嚴(yán)禁應(yīng)用虛假數(shù)據(jù)。

3．3 加強(qiáng)與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門聯(lián)系

成本預(yù)算管理部門應(yīng)該與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門進(jìn)行聯(lián)系，形成項(xiàng)目整體管理體系，達(dá)到事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后考評(píng)的模式，爭(zhēng)取不斷提高管理效果。其中，成本預(yù)算與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的聯(lián)系，通過(guò)對(duì)預(yù)算成本的對(duì)比，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，做好項(xiàng)目建設(shè)中每一個(gè)階段的管理工作。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要組成部分，成本預(yù)算在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，對(duì)改善管理結(jié)果，提高項(xiàng)目建設(shè)綜合效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合成本預(yù)算管理應(yīng)用中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際需要確定切實(shí)可行的管理措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

［1］何驚宇.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀及對(duì)策［J］.考試周刊，2010，(25)：59-60.

［2］王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理［J］.科技信息，2011，(07)：32-33.

［3］楊寧.試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.山西建筑，2010，(08)：15-16.