鐵總開始盤活資產(chǎn)閑置土地不排除用于房產(chǎn)開發(fā)

文 | 金 徽

鐵路系統(tǒng)龐大的土地資產(chǎn)和附屬公司資產(chǎn)將迎來評估。

日前，中國鐵路總公司發(fā)布了《中國鐵路總公司土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)選聘招標(biāo)公告》和《資產(chǎn)評估項(xiàng)目招標(biāo)公告》，分別涉及土地資產(chǎn)的評估和路局及其附屬公司的資產(chǎn)評估。

之前，國務(wù)院對鐵路投融資體制改革已明確“鐵總依法盤活利用原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地。”有鐵路系統(tǒng)人士向記者表示，在鐵路高負(fù)債、建設(shè)任務(wù)重壓的背景下，這項(xiàng)計劃有利于準(zhǔn)確評估鐵路資產(chǎn)以確定經(jīng)營模式，同時盤活資產(chǎn)有利于緩解鐵總債務(wù)和建設(shè)壓力。待評估結(jié)束后，鐵路資產(chǎn)的變賣與經(jīng)營將成為現(xiàn)實(shí)。

更有行業(yè)分析人士指出，土地和資產(chǎn)評估招標(biāo)的開啟是一個強(qiáng)烈的信號，原先閑置的鐵路沿線土地將開始產(chǎn)生價值，不排除大規(guī)模用于房地產(chǎn)開發(fā)。

鐵路土地閑置量大

本次招標(biāo)范圍包括全國18個鐵路局、3個直屬專業(yè)運(yùn)輸公司，包括中鐵快運(yùn)股份有限公司、中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司、中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司和鐵道科學(xué)研究院。

本次招標(biāo)對投標(biāo)人資格進(jìn)行了嚴(yán)格要求，要求土地評估機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立法人資格，具備中國土地估價師協(xié)會認(rèn)證的全國范圍內(nèi)A級資信；在冊的土地估價師人數(shù)須在10名及以上，正常執(zhí)業(yè)3年以上，并具有大型中央企業(yè)改制土地評估經(jīng)驗(yàn)等。

有地方鐵路系統(tǒng)人士向記者表示，鐵路的土地除了線路、站點(diǎn)使用外，還包括各系統(tǒng)的生產(chǎn)和管理用地、員工生活居住用地、后勤保障用地等?！拌F路有大量的地產(chǎn)，其中不排除有些閑置、待開發(fā)與調(diào)節(jié)的部分?！?/p>

公開資料顯示，像廣深鐵路、大秦鐵路、*ST國恒都有大量土地儲備。宏源證券研報稱，廣深鐵路土地所有權(quán)總面積約1200萬平方米，廣深沿線站段所占面積大約400萬平方米。“廣深沿線腹地經(jīng)濟(jì)較好，沿線部分站點(diǎn)利用率低，開發(fā)空間大，根據(jù)初步估算，沿線站段土地增值空間超100億元。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多鐵路沿線及站點(diǎn)土地處于閑置狀態(tài)，在部分省份的地鐵、城軌建設(shè)中曾寄望借助“以地養(yǎng)鐵”的模式，但遭遇推廣難題，主要是涉及部門較多，制度和法規(guī)上存在障礙。

鐵路資產(chǎn)盤活開啟

去年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》，明確指出，“加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用。支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)。中國鐵路總公司作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地，可采取授權(quán)經(jīng)營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用?！?/p>

新一輪的土地改革也為鐵路土地盤活提供了契機(jī)。十八屆三中全會強(qiáng)調(diào)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市等。

另據(jù)媒體報道，截至2013年9月30日，中國鐵路總公司總資產(chǎn)為4.84萬億元，負(fù)債3.06萬億元，巨額負(fù)債已嚴(yán)重拖累鐵路發(fā)展。

一方面鐵總負(fù)債累累，另一方面又有大量的資產(chǎn)被閑置。無論是債務(wù)壓力還是建設(shè)形勢，盤活資產(chǎn)、籌集資金都將成為鐵總工作的重中之重。

上述鐵路系統(tǒng)人士稱，重新對鐵路進(jìn)行資產(chǎn)評估是進(jìn)一步深化改革，而這次的資產(chǎn)評估包括地產(chǎn)部門是一大進(jìn)步?！凹热昏F總實(shí)行公司制，就應(yīng)按現(xiàn)代公司制的法則與規(guī)律運(yùn)行，清晰的資產(chǎn)評估不僅應(yīng)該進(jìn)行，而且應(yīng)比較準(zhǔn)確地評估所有資產(chǎn)，也好確定資產(chǎn)的經(jīng)營模式?！?/p>

有行業(yè)分析人士也指出，土地和資產(chǎn)評估招標(biāo)的開啟是一個強(qiáng)烈的信號，這意味著政策終于開始松動，原先閑置的鐵路沿線土地將開始產(chǎn)生價值，不排除大規(guī)模用于房地產(chǎn)開發(fā)。

在今年召開的全國鐵路工作會議上，鐵路沿線土地資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)也被列為2014年鐵路改革的重點(diǎn)任務(wù)之一。有消息人士稱，鐵總正在研究鐵路土地綜合開發(fā)問題，由國土部等部門聯(lián)合規(guī)劃制定政策，但最終好處歸鐵總。

上述鐵路系統(tǒng)人士也表示，既然是資產(chǎn)經(jīng)營，就不會存在交通用地不可開發(fā)的道理，相關(guān)的法規(guī)障礙可以解決，“鐵路的一些好地段應(yīng)該在資產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮作用?！?/p>