『城 中村』買房能否辦理產權登記

□ 劉愛霞 姚惠穎

案 例

錢多（化名）在縣城的 “城中村”居住，土地改革后，祖遺老宅基地一處，家存1950年的《土地房產所有證》和1985年縣政府發(fā)放的《臨時宅基地證》。該處宅基地雖在城市建成區(qū)內，但未履行集體土地轉為國有土地的法定程序，土地性質存疑。近幾年，錢多手頭寬裕，將自家宅基地全部建成五層樓房。房子建成后，因無建設工程規(guī)劃許可證等原因，物權登記受阻。不過即使房子未登記，錢多照樣能讓房子創(chuàng)造效益。房子有的對外出租，有的出售給他人。單大（化名）就是買房人之一。單大認為，錢多的房子價格明顯比商品房價格便宜，地理位置也不錯，于是便買了一套。買房后，單大持購房合同到登記機關辦理物權登記，被告知所買房屋不能辦理產權登記。 單大不理解，請給予解釋。

分 析

筆者認為，房屋登記機關不為單大辦理房屋產權登記是正確的。單大所買房屋為違規(guī)建筑，單大與錢多的房屋買賣行為不受法律保護，盡管已取得房屋，但法律不承認單大為所買房屋的物權權利人。

錢多在自家宅基地上建房固然不錯，但錢多家的居住位置屬于“城中村”城市建成區(qū)。雖然錢多所在“城中村”土地未履行土地性質由“集體”到“國有”的變更，但根據(jù)我國憲法“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定，該“城中村”土地已成為“準國有土地”，錢多的建房行為應當受在城市實施建設行為的法律約束?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。違反該規(guī)定的，應當按照該法第六十四條規(guī)定承擔法律責任。錢多的建房行為未取得建設工程規(guī)劃許可證，所建房屋依法肯定屬于違規(guī)建筑，錢多依法應當承擔法律責任。所以房屋登記機關拒絕為錢多的新建房產辦理產權登記屬于正常執(zhí)法。錢多不能取得整個房屋產權登記，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）款規(guī)定，其房屋是不能轉讓的。該規(guī)定是強制性規(guī)定，即錢多與單大的房屋買賣合同違反法律的強制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定系無效合同。單大的房屋系基于無效合同取得，故不受法律保護，自然不可能取得產權登記。