個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范文獻(xiàn)綜述

作者簡介：王旭霞（1986年4月-），女，碩士。漢族。現(xiàn)任職于曲靖師范學(xué)院數(shù)學(xué)與信息科學(xué)學(xué)院，助教。研究方向：金融投資分析。

摘要：個人住房抵押貸款是促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，是商業(yè)銀行一個重要的利潤增長點(diǎn)。隨著我國個人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，由于個人住房抵押貸款發(fā)展不成熟而引起的違約風(fēng)險(xiǎn)也在增大。本文對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的國內(nèi)外研究文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，對研究現(xiàn)狀進(jìn)行了評述，并針對國內(nèi)在個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究方面的不足，提出了進(jìn)一步研究的建議。

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；評述個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范，國內(nèi)外已有很多學(xué)者對其進(jìn)行了理論分析和實(shí)證研究，從各個角度分析了個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因，并提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對策。

一、國外研究現(xiàn)狀

（一）個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與LTV的關(guān)系研究

Quercia和Stegman（1992）認(rèn)為，住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值的比率LTV（loan-to-value）影響著違約決策。Quigley等（1993）認(rèn)為，違約頻率和清算時(shí)抵押品的價(jià)值損失程度都會影響個人住房抵押貸款違約損失。Lambrecht和Perraudin（1997）用標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布和一般威布爾分布模型，選取LTV、工資、婚姻狀況和利率研究1987-1991年英國個人住房抵押貸款動態(tài)違約情況時(shí)發(fā)現(xiàn)：工資和利率在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中是主要影響因素，而貸款價(jià)值比在一般威布爾分布模型中影響較顯著。Archer等（1999）通過實(shí)例研究發(fā)現(xiàn)，主要是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內(nèi)生的個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，而LTV與個貸風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)。

（二）個人住房抵押貸款工具的風(fēng)險(xiǎn)比較研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）應(yīng)用數(shù)學(xué)模型比較分析了VRT貸款和VRP貸款，如果不考慮貸款期限上限，則VRT貸款比VRP貸款對借款人更實(shí)惠，如果考慮貸款期限上限，這兩種貸款的差異并不顯著。

（三）信息不對稱、道德風(fēng)險(xiǎn)與個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)

Posey和Yavas（2001）從利率選擇的角度，對不同風(fēng)險(xiǎn)等級的借款人在住房抵押貸款中選擇固定利率還是浮動利率的問題進(jìn)行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有異質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)特征，合約設(shè)計(jì)的缺陷很容易導(dǎo)致個人住房貸款道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。所以個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注重合約的設(shè)計(jì)和完善。

二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

（一）個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類

王福林、邵海華、闕偉亞（2003）認(rèn)為，對銀行而言，個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式主要有：被迫違約、理性違約、虛假按揭和提前還款。關(guān)永宏（2005）認(rèn)為，公積金貸款是個人住房貸款的重要部分，其風(fēng)險(xiǎn)主要有制度風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、政策及法律風(fēng)險(xiǎn)。尚耀華等（2006）從外部市場、銀行經(jīng)營、開發(fā)商和購房者違約幾方面來分析住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

史美霖（2007）認(rèn)為，引發(fā)個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素：我國個人征信系統(tǒng)發(fā)展欠缺、借款人還款能力變化、開發(fā)商經(jīng)營不善、非真實(shí)交易、商業(yè)銀行自身管理薄弱、法律法規(guī)的不健全、商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。楊紅（2008）從我國房地產(chǎn)金融體系的角度分析提出，我國房地產(chǎn)金融體系中地產(chǎn)金融參與者單一、商業(yè)銀行對住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備不充足、中國住房按揭貸款缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場共擔(dān)機(jī)制以及脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素是個人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)成因。馬宇（2009）通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，對違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

胡紅星（2007）認(rèn)為，商業(yè)銀行可以通過開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型，從商業(yè)銀行內(nèi)部控制機(jī)制完善、個貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建立、個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制的發(fā)展和個貸法律制度環(huán)境的完善幾方面進(jìn)行防范風(fēng)險(xiǎn)。參照美國住房抵押貸款證券化的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，袁媛（2008）結(jié)合我國實(shí)際情況，提出我國的住房貸款可以建立抵押貸款的二級市場，并且可以適時(shí)提高住房抵押貸款的證券化程度。趙亮（2013）提出建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，進(jìn)行套期保值的對策。

三、現(xiàn)有研究評述及建議

國外個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較早，因此國外學(xué)者對個貸風(fēng)險(xiǎn)的研究較深入，主要體現(xiàn)在以下方面：第一，衡量個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的變量已經(jīng)形成；第二，通過建立數(shù)量模型研究個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；第三，比較分析不同的住房抵押貸款工具產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；第四，對借款人這一主體變量進(jìn)行研究探討。國內(nèi)也有眾多學(xué)者對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)展開了研究，也得出了一些研究結(jié)論：首先是從借款人、商業(yè)銀行、開發(fā)商、政策和法律環(huán)境和外部市場幾方面，分析個貸風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式；其次分析了個貸風(fēng)險(xiǎn)的成因；最后提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對策和建議?？傮w來說，國內(nèi)學(xué)者采用的研究方法主要是定性研究，基于數(shù)量模型的研究還較少。

綜上分析，鑒于國內(nèi)對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究的不足，今后的研究可以從以下方面開展深入研究：

一是將個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類、細(xì)化研究。對于現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式，銀行及個人面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，將其進(jìn)行細(xì)化研究，對于提高銀行貸款質(zhì)量和降低個人貸款風(fēng)險(xiǎn)都將大有益處。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，國內(nèi)銀行要提高內(nèi)部決策和管理水平，必須加強(qiáng)住房抵押貸款的定量研究，形成一套實(shí)用的風(fēng)控指標(biāo)體系。

三是加強(qiáng)對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究。自美國次貸危機(jī)后，國內(nèi)已有一些學(xué)者對風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，但筆者認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場走勢不明朗、經(jīng)濟(jì)下滑的經(jīng)濟(jì)形勢下，對于銀行而言，防范風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，因此需要加強(qiáng)個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素識別和實(shí)證研究。（作者單位：曲靖師范學(xué)院數(shù)信學(xué)院）

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