農(nóng)地困局

讓靜態(tài)的土地“流”起來(lái)，使沉睡的資源“活”起來(lái)，這是農(nóng)村土地制度變革的核心追求，努力拓展土地“流”與資源“活”的制度空間，是當(dāng)下和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期需要做出的不懈努力。

農(nóng)村集體土地大體分為三種類型，一是農(nóng)地，即耕地；二是市地，即集體建設(shè)用地；三是生態(tài)地，即林、草、濕地。

農(nóng)地 當(dāng)前農(nóng)地面臨兩大難題。

1.確權(quán)、登記、頒證問(wèn)題。

2.流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

市地 集體建設(shè)用地包括三個(gè)方面：宅基地、公益性用地、經(jīng)營(yíng)性用地。

1.宅基地。

（1）農(nóng)民宅基地問(wèn)題在新中國(guó)成立時(shí)的土地改革就遺留下一個(gè)尾巴，土改只改耕地，宅地誰(shuí)占誰(shuí)有，大小不一，一些地方一直延續(xù)至今。

（2）農(nóng)民宅基地具有永久性的社會(huì)保障功能。

（3）宅地兩張皮。宅是私產(chǎn)，只有地面權(quán)；地是公產(chǎn)，擁有地底權(quán)；二者又無(wú)法分割，只轉(zhuǎn)宅不轉(zhuǎn)地?zé)o法實(shí)現(xiàn)。

（4）轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)。

（5）如果跨本集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓，這個(gè)“跨”的范圍是多大，是跨村，還是可以跨鄉(xiāng)、跨縣、跨市甚至跨省。

（6）既然可以“跨”，可不可以跨越城與鄉(xiāng)的戶籍壁壘，市民可不可以下鄉(xiāng)參與轉(zhuǎn)讓。

（7）既然可抵押、擔(dān)保，經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)告訴我們，抵押、擔(dān)保都是以“標(biāo)的物的可交易”為前提的，不能交易，標(biāo)的物就砸在了另一方手里。

（8）既然可以“轉(zhuǎn)讓”，轉(zhuǎn)讓是不是有償轉(zhuǎn)讓，如果有償轉(zhuǎn)讓就是一種“交易”、一種買賣，與宅基地不能買賣的法律不相一致。

（9）既然城里人的房產(chǎn)有70年的產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是否也應(yīng)有個(gè)時(shí)間限制。轉(zhuǎn)讓如果也成了永久性的使用權(quán)，這就有失公平。

（10）法律規(guī)定農(nóng)民一戶一宅，占兩宅即不合法，如按現(xiàn)行法律即使有人轉(zhuǎn)讓，也沒有人能接收。

（11）流轉(zhuǎn)不等于買賣，它可以有多種方式，如入股、租賃、合作開發(fā)等，但它一定包括買賣，流轉(zhuǎn)是種概念，買賣是屬概念，不能用種概念否定屬概念。

（12）農(nóng)民擁有土地，但土地及房屋無(wú)法交易，這個(gè)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)是空置的。

（13）宅基地可以抵押擔(dān)保，只是專家和農(nóng)民的一廂情愿，在現(xiàn)行體制下，作為金融部門對(duì)此基本是沒有興趣的。

（14）宅基地眼下唯一可以流轉(zhuǎn)的出路，就是進(jìn)城農(nóng)民自愿放棄，由政府出資補(bǔ)助其在城市購(gòu)房的合理資費(fèi)。

（15）既然實(shí)施住房財(cái)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，可否試行劃斷時(shí)間，今后所有宅基地一律不再無(wú)償取得，以體現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓的公平性，但這需要頂層設(shè)計(jì)出大政策。

可見，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，存在著巨大的現(xiàn)實(shí)迷團(tuán)，需要在實(shí)踐中審慎、細(xì)致、深入、廣泛地探索研究。

2.經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

主要指過(guò)去鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

3.公益性用地。

這里可做的文章不多，目前經(jīng)過(guò)撤點(diǎn)并校后有些學(xué)校閑置、撤并村莊后有些公房閑置、交通改道后有些道路廢用等是否可以探索改為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，值得研究。

生態(tài)地 主要包括林地、草地和濕地。

生態(tài)地是全社會(huì)共有的，誰(shuí)都必須按主體功能區(qū)規(guī)劃予以保護(hù)，誰(shuí)都無(wú)權(quán)亂占亂用。

人世間的事，其實(shí)就是處理好三態(tài)：一是心態(tài)，即人與自我的關(guān)系；二是世態(tài)，即人與人的關(guān)系；三是生態(tài)，人與自然的關(guān)系。改革開放以來(lái)的最大變化就是人與人、人與物、人與自然之間的關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，由見人就批變?yōu)橐匀藶楸?；由以窮為榮變?yōu)橐愿粸闃s；由人定勝天變?yōu)楹椭C相處、天人合一。