城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中如何合理利用土地資源——以貴州為例

羅 東

（貴州省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 ，貴州 貴陽 550004）

在城鄉(xiāng)的發(fā)展建設(shè)過程中，各級政府可以通過城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃來合理安排城鄉(xiāng)的建設(shè)布局，合理有效地利用土地資源。土地資源與城市的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，是一種重要的自然資源，做好土地資源規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃中的重中之重。對于貴州省來說，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好城市發(fā)展所需的各種用地，對土地的利用目標(biāo)和方針進行統(tǒng)籌規(guī)劃，嚴格遵循土地資源利用的原則。要根據(jù)不同的區(qū)域確定不同的控制方向和控制指標(biāo)，有效實現(xiàn)各項控制指標(biāo)的動態(tài)平衡，合理布局城鄉(xiāng)發(fā)展中的農(nóng)田和城市建設(shè)布局，并提出合理的實施規(guī)劃。

一、貴州土地資源的利用現(xiàn)狀及存在的問題

（一）貴州土地資源的利用現(xiàn)狀

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城鄉(xiāng)的建設(shè)步伐也在不斷加快，我國整體的經(jīng)濟發(fā)展情況良好。為了進一步促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，必須做好城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，合理利用土地資源，必須將合理利用土地資源作為一項重要工作來抓。貴州省位于我國的西南部，共有17.62平方公里的土地，地處云貴高原向丘陵地區(qū)過渡的中間地帶，很多土地都是斜坡地形，高原山區(qū)占大部分，并具有強烈?guī)r溶化的特點。根據(jù)貴州省的土地資源利用現(xiàn)狀來看，山地占絕大部分，約為60%，丘陵約為30%，另外還有7.5%左右的山間平壩。與其他省份相比，貴州在土地資源方面缺乏平原支撐。貴州省的耕地資源不足，存在著嚴重的人多地少的矛盾，但在城鄉(xiāng)規(guī)劃中卻存在著過多占用農(nóng)村土地的問題。隨著城市化部分的逐步加快，貴州省的農(nóng)民也逐步走出鄉(xiāng)村，開始走入城鎮(zhèn)中尋找工作機會，使城市和鄉(xiāng)村逐步走向了一體化的發(fā)展道路，城市帶動了周邊農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展。另外，很多農(nóng)村的土地資源類型也日益多樣化，這也吸納了很多的農(nóng)村勞動力資源。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，土地資源的使用權(quán)限通常都是通過拍賣的方式得來，這也符合市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。通過拍賣得來的資金也可以用于城市的發(fā)展規(guī)劃，這也在很大程度上提高了土地資源的使用效率，促進了貴州省的進一步發(fā)展。

（二）貴州省土地資源利用中存在的主要問題

具體說來，貴州省的土地資源在利用中主要存在以下幾個方面的問題：第一，土地征用不合理。目前，很多地方的土地利用權(quán)限都是通過強制性的手段來獲得，土地補償費低于土地出讓的價格，使土地收益分配混亂，不但損害了人民利益，也帶來了土地流轉(zhuǎn)等方面的問題，導(dǎo)致土地資源濫用和土地浪費等問題；第二，利用競拍的方式取得土地資源的使用權(quán)，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)商競拍得來的土地價格較高，開發(fā)商為了賺取利潤，會通過降低房屋質(zhì)量、提高房屋價格等方法來取得利潤。這些原因都導(dǎo)致房價的過快增長，房屋價格居高不下但房屋質(zhì)量較差，這些都不利于城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)，容易形成房產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，損害了人民群眾的切身利益，不利于提高居民的生活水平；第三，土地資源規(guī)劃協(xié)調(diào)困難。在土地資源的規(guī)劃過程中，必須要以城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，綜合考慮城市的發(fā)展需求和土地資源的利用狀況，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。但是在土地資源的規(guī)劃中，規(guī)劃部門的著眼點和土地部門的著眼點有著明顯的差異，規(guī)劃部門為了充分發(fā)揮城鎮(zhèn)的功能，要求土地資源利用要具有一定的彈性，而土地資源部門則依照切實保護土地資源的方針，強調(diào)珍惜和合理利用土地資源。另外，在編制標(biāo)準(zhǔn)和編制技術(shù)方面，土地資源部門和規(guī)劃部門也存在著較大的差異，在人均用地指標(biāo)和土地分類等方面存在著測算不一致的問題。最后，在土地用途管制方面，二者也存在著較大的差異，對小城鎮(zhèn)用地方面的管制存在著很大的差異。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地資源的合理化建議

為了合理利用土地資源，做好城鄉(xiāng)土地資源利用規(guī)劃，必須要結(jié)合貴州省的實際情況，以貴州本省的土地資源利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，提高土地資源的利用效率，更加合理、科學(xué)、規(guī)范地利用土地資源。具體說來，城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地資源的利用策略包括以下幾個方面：

（一）規(guī)范土地征用標(biāo)準(zhǔn)

在征用土地的過程中，政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地資源的市場價值和經(jīng)濟效益決定補償?shù)念~度，合理區(qū)分不同用途的土地資源。要根據(jù)土地資源的利用現(xiàn)狀和發(fā)展前途來劃分土地資源的優(yōu)劣，合理提高優(yōu)質(zhì)地塊的補償費用。另外，要逐步從“征地”走向“購地”，在土地征用中引入市場機制，建立健全土地資源征用和管理機制，促進土地資源的市場化。在具體的費用上，耕地補償費應(yīng)接近于土地出讓金，不得低于同等類型的耕地造地成本，避免出現(xiàn)征地補償費用較低的問題。

（二）加強對土地資源利用的管制

對于土地資源的出讓、招標(biāo)和拍賣等活動，我國應(yīng)當(dāng)制定出明確的管理制度和法律法規(guī)，并要加強對土地拍賣過程的監(jiān)督和管理，確保土地征用過程的公平、公正與公開，維護好土地市場的正常秩序，避免出現(xiàn)暗箱操作等問題。土地資源的征用要充分引入市場機制，將土地資源作為一種特殊的商品來看待。為了充分體現(xiàn)土地資源的價值，規(guī)范土地招標(biāo)和競拍的過程，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定土地資源的基準(zhǔn)計價，更加規(guī)范地對土地資源的產(chǎn)權(quán)進行管理。另外，要根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的不同，并結(jié)合土地的用途、位置和使用年限等相關(guān)因素，綜合衡量土地資源的價值，合理制定土地資源的基準(zhǔn)地價，更加規(guī)范地對土地招投標(biāo)、拍賣和掛牌等過程的管理，形成土地資源利用的一系列的制度體系。

（三）合理規(guī)劃并協(xié)調(diào)土地資源的利用

在城市的經(jīng)濟發(fā)展過程中，土地資源的合理利用是重要的保障，也是城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展的基礎(chǔ)。為此，要充分認識到城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃的重要意義，從以下幾個方面做好土地資源的規(guī)劃和利用，使城鄉(xiāng)規(guī)劃更加的規(guī)范與合理。首先，應(yīng)當(dāng)建立健全土地資源利用方面的法律法規(guī)。要逐步完善《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》等法律法規(guī)，并做好“兩規(guī)”之間的協(xié)調(diào)與銜接，明確二者之間的約束關(guān)系，并對兩者之間的協(xié)調(diào)和銜接作出具體的規(guī)定，并制定土地資源利用的配套管理辦法，更加有效地約束和引導(dǎo)土地資源的利用過程。其次，要在技術(shù)層面做好“兩規(guī)”之間的互通，建立土地資源管理部門和規(guī)劃部門的溝通與協(xié)調(diào)機制，加強兩者在技術(shù)層面和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范上的互通與協(xié)調(diào)。最后，要堅持保護耕地的指導(dǎo)思想，并貫徹和落實合理用地的基本理念，盡量少地占用耕地資源，使土地資源利用規(guī)劃和貴州省的人口、經(jīng)濟等方面相適應(yīng)，不斷優(yōu)化貴州的土地資源利用結(jié)構(gòu)，提高土地資源的利用效率。

結(jié)語：在城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)充分認識到土地資源的價值，用發(fā)展性的眼光做好土地資源規(guī)劃，充分發(fā)揮土地資源的價值與作用。為了促進城鄉(xiāng)的可持續(xù)性發(fā)展，必須制定出城鄉(xiāng)土地資源的規(guī)劃政策，并建立健全土地資源方面的法律法規(guī)，規(guī)范土地資源的招投標(biāo)、競拍和使用過程，合理利用土地資源，有效解決貴州省存在的土地資源不合理利用、房屋價格上漲過快和各部門協(xié)調(diào)困難等問題，根據(jù)貴州的土地資源利用現(xiàn)狀，科學(xué)規(guī)劃貴州省的土地資源，促進貴州的持續(xù)發(fā)展。

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