李嘉誠如何“賺盡香港最后一分錢”

彭琳

香港樓市一回暖，首富李嘉誠又上了新聞?lì)^條。

“長實(shí)”（長江實(shí)業(yè)）在新界大埔區(qū)的新樓“嵐山”近日開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀(jì)錄——其中一套“開放式”戶型實(shí)用面積僅177平方英尺，折合約16平方米。

新盤資料一面世，長實(shí)馬上被套上“無良開發(fā)商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，紛紛送上“劏房豪宅”（編者注：“劏房”在港指將一套住宅切割成多個(gè)套房出租）、“牢房豪宅”等稱號(hào)。

超迷你戶型“小如牢房”

香港樓價(jià)長年居高不下，小戶型的面積越來越小得令人稱奇。包括恒基、華人置業(yè)、信和置業(yè)等開發(fā)商，近年來都曾推出總面積不到20平方米、居室面積小于10平方米的迷你戶型。“嵐山”這次引發(fā)爭議的戶型，居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監(jiān)獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，輿論罵歸罵，開發(fā)商每次推出這類迷你戶，卻總是意外地受歡迎，有時(shí)甚至要用“哄搶”來形容——最近信和置業(yè)推售的九龍大角咀新盤奧朗﹣御峰，其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶，僅僅開售半天就售罄，收到的預(yù)訂更超購21倍，早上9點(diǎn)開售前售樓處已經(jīng)排起長龍。

更加令人意外的則是，香港的學(xué)界專家這回并沒有像往常一樣，跟媒體站在一起痛批開發(fā)商，反而紛紛表示認(rèn)可，不少人更指出這是“大勢(shì)所趨”。香港中文大學(xué)未來城市研究所副所長姚松炎更引述調(diào)查數(shù)據(jù)指出，過去一年來面積在400平方英尺（約36平方米）以下的小型單位，無論租金、價(jià)格升幅還是成交量都遠(yuǎn)超平均水平，反映市場(chǎng)對(duì)小型單位的需求很大，因此，日后開發(fā)商設(shè)計(jì)新盤時(shí)一定會(huì)增加這類單位。

高樓價(jià)下的“窮人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型單位”，曾經(jīng)一度是開發(fā)商們的“最愛”，原因是當(dāng)時(shí)的樓市增長很大一部分由內(nèi)地來的購房者支撐，他們大多不習(xí)慣購買狹小的住宅。然而自2012年10月起，香港政府為了遏制樓市炒賣，向所有非香港永久性居民的買家征收相當(dāng)于樓價(jià)15%的“買家印花稅”，內(nèi)地買家大大減少，此后隨著內(nèi)地“禁奢”和嚴(yán)查腐敗行為，內(nèi)地買樓“豪客”更近乎絕跡。大型住宅“泡沫”破滅，迅速成為了空置率最高的戶型。

過去兩年里，以前不受開發(fā)商重視，面積也小得有些“不人道”的迷你戶型，開始大行其道。最直觀的原因當(dāng)然是小戶型面積小，總價(jià)也低，在樓價(jià)常年居高不下的香港，這類戶型成了資金不足的置業(yè)者的唯一選擇。例如嵐山的超小戶型，最低僅售165萬港元 （約合人民幣132萬元），相對(duì)于過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型，總價(jià)低了一半以上。這就像許多地產(chǎn)中介一針見血地在推介中說的，真正是“窮人恩物”。

Y太太剛剛購買了上文中信和置業(yè)奧朗-御峰一個(gè)約20平方米的小戶型，她坦言房子是給自己的兒子買的，“要結(jié)婚，房子太貴，現(xiàn)在只有這么小的我們才買得起?！彼硎?，兒子并無儲(chǔ)蓄，首付是自己給的，不過孩子則負(fù)責(zé)月供，她希望以后有了能力，孩子們可以逐漸換更大的房子。

單身貴族青睞迷你戶

這類迷你戶的買家，不少都是首次置業(yè)的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認(rèn)為未來單身和無孩小家庭將越來越多，因此也令超小型住宅的發(fā)展長遠(yuǎn)看好。

香港城市大學(xué)教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文，鼓勵(lì)政府、開發(fā)商興建超小型公寓。他認(rèn)為大多數(shù)單身人士，其實(shí)只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統(tǒng)設(shè)計(jì)給一家三口以上居住的2、3居室，對(duì)于不富裕的單身一族而言根本是浪費(fèi)空間?！熬拖癯幸餐瞥龆喾N微波爐食品，對(duì)象就是這些不煮飯的單身者”，他相信，由于這類家庭的增加是時(shí)代大趨勢(shì)，因此在長實(shí)之后，其他開發(fā)商也一定會(huì)跟隨。

同樣由于小家庭居住的需求旺盛，小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年，由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)走低和美聯(lián)儲(chǔ)“退市”陰影，香港樓價(jià)走勢(shì)一度出現(xiàn)跌幅，其中大型住宅價(jià)格更有不少下調(diào)逾30%的案例，但中小型單位的價(jià)格則一直堅(jiān)挺。在樓價(jià)下跌的同時(shí)今年一季度整體租金也開始下滑，其中迷你戶同樣“一枝獨(dú)秀”，在逆市中不跌反升。

從事地產(chǎn)中介的姚先生透露，過去半年租金最為堅(jiān)挺的是總價(jià)在300萬港元以下，實(shí)用面積低于300平方英尺（約27平方米）的市區(qū)小型單位，月租約在10000到14000港元，算起來年回報(bào)額可以高達(dá)4%至6%，在香港目前接近零利率的環(huán)境中，好過不少投資產(chǎn)品。

現(xiàn)在，“牢房豪宅”是否看起來沒那么面目可憎了？事實(shí)上，長實(shí)旗下“嵐山”的迷你戶開售四天以來，也一直是最受歡迎的戶型，這里麻雀雖小五臟俱全，精致豪華，不但有單人廚房，浴室還裝有浴缸，甚至有個(gè)小小的陽臺(tái)。這個(gè)開放式單位還被設(shè)計(jì)成與旁邊一套三居室的大單位相鄰，而且可以打通，長實(shí)更美其名曰“1+親”，指最適合年輕家庭帶著老人一起居住，也的確有不少買家將兩套住宅同時(shí)買下。

事實(shí)上，沒有開發(fā)商建房子是為了“良心”，無論建豪宅還是小戶型，出發(fā)點(diǎn)無非都是為了公司的利潤?！懊阅銘簟痹絹碓叫?，其實(shí)只反映了這類住宅的需求越來越大，也折射出香港地產(chǎn)市場(chǎng)正從過往的炒作豪宅，轉(zhuǎn)變?yōu)楦嘤勺灾餍枨笾鲗?dǎo)市場(chǎng)。房子越來越小，房子的總價(jià)也隨之越來越低，變相讓樓市“降溫”，其實(shí)未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。

在這一點(diǎn)上，“嵐山經(jīng)驗(yàn)”值得內(nèi)地這些動(dòng)輒就“大興土木”，追求豪屋、大宅的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)。這不僅僅是“政治覺悟”的問題，更是一種財(cái)商。

摘自新浪網(wǎng)endprint