神奇的長沙樓市

江文

要提名全國“房住不炒”最堅決的城市，繞不開長沙。

12月3日，住建部發(fā)表了一篇題為《長沙市落實主體責(zé)任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》的文章，充分肯定長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗，并建議向全國推廣。

事實上，這個房價低到市民投訴、連深圳東莞都來取經(jīng)的中部省城，有著“讓炒房客有去無回”的城市標(biāo)簽，它也用自身發(fā)展經(jīng)驗證明，不炒房，也能搞好經(jīng)濟(jì)。

房價只是一個側(cè)面。縱覽過去20年各大城市的變遷沉浮，看似游離在大眾焦點之外的長沙同樣堪稱一匹黑馬。

即使在全國各城經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的過程中，它也跑出了令人驚詫的GDP增長速度—從2000年的第36位（656億元），到2017年邁入“萬億GDP”名單，再到2019年的第16位（11574.22億元）。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，長沙的排名繼續(xù)上升，反超鄭州，與寧波、青島、無錫等城市差距甚微。

長沙的逆襲并非偶然，背后隱含著哪些學(xué)問？

“頂流”般的娛樂底色

相比依靠“風(fēng)投概念”出盡風(fēng)頭的合肥，背靠一億省內(nèi)人口不斷崛起的鄭州，利用國金大熊貓、賽博朋克城市景觀、大唐不夜城打造網(wǎng)紅身份吸引年輕人的“西部三杰”（成都、重慶、西安），星城長沙同樣是當(dāng)仁不讓的網(wǎng)紅城市。

每到周末和節(jié)假日，長沙游客井噴，文和友龍蝦館排號達(dá)到上萬桌，本土奶茶品牌 “茶顏悅色”更是話題十足、名聲日盛。即便核心商圈每5米就開了一家茶顏悅色，卻依然擁躉者眾。對一些慕名而來的外地游客來說，“一天喝3杯”只是常規(guī)操作。

長沙人愛吃愛玩，在慢節(jié)奏的生活節(jié)奏里把長沙打造成了一個典型的消費型城市，其餐飲娛樂業(yè)異常繁榮。晚上的解放西路、藥王街，燈火通紅的化龍池，處處彌散著年輕人的荷爾蒙，到處都可以看到形形色色的餐廳、KTV、足浴和酒吧。

在新消費文化獨領(lǐng)風(fēng)騷、普通百姓煙火味十足的背景下，夜經(jīng)濟(jì)早已成為當(dāng)?shù)氐囊粡堉匾?/p>

頭一次去長沙旅游的王欣在Vlog里困惑地描述了見聞：“去酒店的路上都快凌晨1點了，的士師傅還說建議他去吃夜宵，說現(xiàn)在夜生活才剛剛開始，后面發(fā)現(xiàn)，凌晨2點多街上還有一大把人，店鋪也有很多還開著……”

實際上，當(dāng)別的城市正努力追逐“夜間經(jīng)濟(jì)”時，長沙人早把夜生活當(dāng)作一種習(xí)慣。夜幕降臨才是長沙人一天生活的開始，解放西等娛樂設(shè)施集中的區(qū)域燈火不滅，甚至還會遭遇堵車。攜程旅行網(wǎng)旅游大數(shù)據(jù)研究院在2019年年底發(fā)布的《長沙文旅夜經(jīng)濟(jì)大數(shù)據(jù)報告》顯示，長沙目前位列國內(nèi)夜游人氣目的地城市第四名，僅次于上海、重慶和廈門。

并且，長沙人足夠有底氣負(fù)擔(dān)得起這樣的消費。根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的數(shù)據(jù)，長沙地區(qū)2020年夏季求職期平均薪酬達(dá)到8299元/月，在全國38個主要城市薪酬水平排行中位列第15名。

一直以來，文化娛樂產(chǎn)業(yè)都是長沙的底色。坐落在馬欄山的湖南衛(wèi)視早已成為飯圈粉絲打卡的重要地標(biāo)，在此等待愛豆下班的粉絲絡(luò)繹不絕。每當(dāng)愛豆們錄制結(jié)束，大樓門口狹窄的街道上往往匯聚著數(shù)十上百名翹首以盼的追星族，他們在昏暗的燈光下舉著應(yīng)援橫幅、拿著喇叭朝愛豆喊話，匆匆一瞥，便心滿意足地離開。

長沙儼然已經(jīng)成為了中部地區(qū)一座屹立不倒的文化娛樂地標(biāo)，散發(fā)出綿長閃耀的活力。

成為網(wǎng)紅城市，對城市發(fā)展益處不需多言。但其實，長沙大力發(fā)展包含餐飲消費、文化娛樂在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，是無奈的必然。

幸福感強、注重消費的長沙并沒有陷入娛樂至死的境地，它正利用低房價的時間窗口，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，在強敵環(huán)伺的城市競爭下給自己爭取出口。

建國后，長沙的區(qū)位優(yōu)勢遠(yuǎn)不如九省通衢的武漢，或是北方交通樞紐的鄭州，更不靠海。1938年的文夕大火幾乎燒盡了長沙市內(nèi)所有的古跡名勝，旅游資源也較為薄弱。在這樣的境況下，大力發(fā)展娛樂消費，自然成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大抓手。

工業(yè)并重

中國處于新一輪發(fā)展大浪潮當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷深度影響城市格局。如今，芯片制造、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè)，是未來城市乃至國家競爭的主賽道，也是城市持續(xù)吸引人才的原因。

在這個層面上，幸福感強、注重消費的長沙并沒有陷入娛樂至死的境地，它正利用低房價的時間窗口，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，在強敵環(huán)伺的城市競爭下給自己爭取出口，尋求蝶變。

無人駕駛是長沙重點押注的產(chǎn)業(yè)之一。今年4月20日，長沙成為全世界第一個開通無人駕駛出租車的城市。

電影中的“黑科技”場景如今在長沙已經(jīng)成為現(xiàn)實。只需打開手機(jī)APP，提前預(yù)約自動駕駛出租車，不過幾分鐘，一輛自動駕駛的Apollo Robotaxi出現(xiàn)在眼前。打開車門上車，只見安全員無需操控方向盤，乘客自助掃碼后車輛徐徐啟動，點擊電子屏，適時地播放音樂……

以其為支撐，長沙大有劍指 “新基建第一城”之勢。這背后的邏輯是，隨著無人駕駛不斷鋪開，需要龐大的城市配套設(shè)備、交通大基建、新基建做作支撐，這部分僅憑企業(yè)之力難以辦到，離不開地方政府的主導(dǎo)建設(shè)。最終無人駕駛要打通商業(yè)閉環(huán)，地區(qū)選擇、政策支持同樣尤為關(guān)鍵。

某種程度上，長沙敢為人先、選擇第一個吃螃蟹，就是希望在智能網(wǎng)聯(lián)汽車道路測試和應(yīng)用示范領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢，從而在后疫情時代的新基建大潮中，獨領(lǐng)風(fēng)騷，成為“無人駕駛第一城”。

同時，長沙的芯片產(chǎn)業(yè)也駛?cè)肓丝燔嚨?。今?月，投資160億元的三安光電第三代半導(dǎo)體項目正式開工。除此之外，國科微、景嘉微、進(jìn)芯電子、融創(chuàng)電子等一批頭部企業(yè)齊聚長沙。

雄心背后，是長沙深厚的制造業(yè)基礎(chǔ)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長沙工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占據(jù)全國的27.5%，全球的7.2%，產(chǎn)品覆蓋全球160個國家和地區(qū)，被業(yè)內(nèi)稱為“中國工程機(jī)械之都”“世界最大裝備制造基地”。同時，長沙是全球唯一一個同時擁有4家世界工程機(jī)械50強企業(yè)（三一重工、中聯(lián)重科、鐵建重工和山河智能）的城市。機(jī)械制造，這種被不少城市冷落的產(chǎn)業(yè)，卻在星城打造出了千億產(chǎn)業(yè)集群。

2019年，長沙工程機(jī)械總產(chǎn)值突破2000億，占到全國工程機(jī)械行業(yè)的23%，挖掘機(jī)、起重機(jī)、掘進(jìn)機(jī)產(chǎn)量位居全國第一，作為重要的工業(yè)領(lǐng)先指標(biāo)，出自三一重工的“挖掘機(jī)指數(shù)”已是中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

事實上，長沙的重工業(yè)底子積淀已久，最早可追溯到上世紀(jì)60年代。彼時我國開啟的“大三線建設(shè)”，讓眾多國營大廠流向長沙，給這座城市打下了機(jī)械加工的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。此外，湖南全省有色金屬儲量豐富，也給重工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。

但機(jī)械工程對長沙的改變，直到2000年以后才開始發(fā)力。邁入千禧年，城鎮(zhèn)化大舉推進(jìn)，全國各地變身為大工廠，修路、造樓、蓋廠房，挖掘機(jī)需求蹭蹭抬升，2008年“四萬億”的財政刺激下，“鐵公基”成為一大主力。

地產(chǎn)、基建一路狂奔的時代里，憑借第二產(chǎn)業(yè)，長沙2008年GDP增長一度高達(dá)37%。自那開始，長沙甩開鄭州，牢牢坐穩(wěn)中部第二城的寶座。

直到現(xiàn)在，長沙依然守住了這一優(yōu)勢。今年上半年，長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.9%，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%，這兩個數(shù)字在全國首屈一指。

在基建優(yōu)勢下，長沙交通樞紐地位也得到了強化?？v觀2030年的八縱八橫高鐵規(guī)劃圖，四條以上高鐵通過的節(jié)點城市屈指可數(shù)，未來能建成米字形網(wǎng)絡(luò)的樞紐城市更是少之又少。這其中，就包括長沙，若能吃透高鐵時代的紅利，長沙未來潛力巨大。

房住不炒優(yōu)等生

常年異常穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，是一切安居樂業(yè)的托底。當(dāng)別的城市一頭扎進(jìn)房地產(chǎn)生意經(jīng)，患上土地財政依賴癥的時候，長沙不緊不慢，反其道而行。

作為省會城市，長沙房價低得可怕，均價至今維持在1.1萬/平方米左右，甚至不如鄰近的省會南昌、南寧?！白尦捶靠陀腥o回的城市”現(xiàn)在幾乎成為了長沙的標(biāo)簽。

長沙成為房價洼地，得益于當(dāng)年對炒房行為的抑制打擊，讓一大批炒房客有去無回、“戰(zhàn)死”長沙。

2018年6月，當(dāng)全國樓市迎來一大波利好時，長沙卻拒絕“炒房”，突然推出樓市調(diào)控，俗稱625新政。一時間，限購、限貸、限售全面升級，被稱為“史上最強”調(diào)控方案。在政府的嚴(yán)格限購令之下，納稅滿2年才能買房、拿到房本4年后才允許交易的政策，直接堵死了大量“炒房團(tuán)”的致富路。

這個曾經(jīng)批量生產(chǎn)明星、讓人一夜成名的城市，不講究暴富的派頭，不熱衷于炒房的游戲，在“數(shù)字游戲”和“實業(yè)藍(lán)圖”間，毫不猶豫地選擇了后者。

一方面限購，另一方面是大量的土地供應(yīng)。5年里，長沙新增了超過9000萬平方米的土地供應(yīng)，基本相當(dāng)于北京東城區(qū)加上西城區(qū)的面積之和。

自那以后，地產(chǎn)公司利潤被卡死在了8%，相當(dāng)一部分房企只能自覺退出長沙市場，長沙開始成為嚴(yán)格落實調(diào)控政策的示范區(qū)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一年后的7月，長沙新房環(huán)比上漲只有0.2%，同比上漲只有6.1%。二手房環(huán)比下降了0.2%，同比上漲只有2.1%。

這些年來，長沙房價漲幅在各省會城市中，長期處于靠后的位置。直到今天，房價也才一萬出頭，比存在感很弱的省會南昌、南寧都要低，是國內(nèi)妥妥的房價洼地。

易居研究院發(fā)布的《2019年全國50城房價收入報告》顯示，納入監(jiān)控的50個典型城市房價收入比均值為13.3，而長沙不僅遠(yuǎn)低于均值，還以6.4的房價收入比名列最末。

值得一提的是，當(dāng)?shù)胤績r低到市民打電話投訴。當(dāng)長沙市民質(zhì)問為何房價漲不起來，當(dāng)?shù)卣幕貜?fù)卻很堅決：房地產(chǎn)的本質(zhì)，僅是提供住所；而經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，卻要落實到生產(chǎn)和生活，單純靠房地產(chǎn)來搞經(jīng)濟(jì)，是歪門邪道，今后還要將投機(jī)炒房遏制到底。

即便低房價不是“吸引人”的最重要原因，但它卻是避免擠壓效應(yīng)、避免人才和企業(yè)被迫逃離的一大優(yōu)勢，也是搶人大戰(zhàn)中的重要砝碼。

在深圳工作了多年的湘妹子陳玉玲，今年就決定回長沙工作，她感嘆道：“買房終于不再是一件遙不可及的事了?！?像她這樣的年輕人還有很多，賺北上廣的錢，回長沙買房享受生活，已經(jīng)成為性價比高的選擇。

7月8日，深圳市住房和建設(shè)局考察組來長沙，7月15日，深圳市升級地產(chǎn)調(diào)控措施，被外界稱為“全面對標(biāo)”長沙，此后，東莞等其他多個城市也紛紛加碼；8月，南京發(fā)布的政策明確，若家庭名下有2套房，夫妻雙方離婚后2年內(nèi)都沒有購房資格，明顯也是復(fù)制了長沙的政策。

這個曾經(jīng)批量生產(chǎn)明星、讓人一夜成名的城市，不講究暴富的派頭，不熱衷于炒房的游戲，在“數(shù)字游戲”和“實業(yè)藍(lán)圖”間，毫不猶豫地選擇了后者。

從這個意義上看，中國需要更多長沙這樣的城市。