某培訓中心項目效益分析與財務評價

孫 曉 琳

(山西省建筑設計研究院，山西 太原 030013)

某培訓中心項目效益分析與財務評價

孫 曉 琳

(山西省建筑設計研究院，山西 太原 030013)

以某培訓中心建設項目為例，依據(jù)相關(guān)投資估算指標，對該項目的建安工程費用、建設工程其他費用等進行了估算，并詳細分析了該項目所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益與社會效益，有利于晉中市經(jīng)濟與文化的和諧發(fā)展。

投資，估算，工程費用，效益

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展進步，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以解放思想為先導，以發(fā)展和諧勞動關(guān)系為主線，繼續(xù)推進工會組建，全力維護職工合法權(quán)益，著力構(gòu)建和諧勞動關(guān)系，努力為建設和諧有序、公平正義的社會作出貢獻。工會工作的內(nèi)涵不斷豐富，工會工作的重要性日益加強，工會承擔的工作職責和任務不斷加重。職工綜合素質(zhì)的提高、職工職業(yè)技能的培訓、職工就業(yè)再就業(yè)的介紹、勞模精神的弘揚、職工宣傳教育事業(yè)的發(fā)展、困難職工幫扶中心的建立和完善、工會各種大型活動的開展等都顯得更加迫切。晉中市預建一所集健身、娛樂、餐飲、住宿于一體的綜合性培訓中心。

該項目位于晉中市迎賓街迎賓北廣場的北側(cè)，東鄰康樂路，西鄰正太北路，北面為現(xiàn)有住宅樓。用地東西長約135.66 m，南北寬約119.56 m；總用地面積15 248.28 m2，合22.87畝；該項目占地面積約為2 384.50 m2；總建筑面積19 952.50 m2。周圍道路形成一個縱、橫周密的交通網(wǎng)絡，地理位置優(yōu)越，交通條件十分方便，場地現(xiàn)為原辦公樓建筑，有拆遷任務，用地方整，適合作為建筑用地。

1 經(jīng)濟技術(shù)指標

主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。

2 投資估算

2.1 投資估算編制依據(jù)

1)該職工活動培訓中心建設項目的委托書；

2)該職工活動培訓中心建設項目的設計方案；

3)《山西省建筑工程投資估算指標》2005年；

4)《山西省建筑工程消耗量定額》2005年；

5)《山西省建筑工程其他費用暫行標準》2009年；

6)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第3版；

7)工程勘察設計收費標準按2002年國家發(fā)展計劃委員會建設部出版的工程設計收費標準修訂本計??；

8)該項目土地使用類型為國家劃撥，因此估算中不考慮征地費；

9)地基處理按換土考慮。

表1 經(jīng)濟技術(shù)指標表

2.2 項目投資估算

某職工活動培訓中心建設規(guī)模19 952.50 m2，參照《山西省建筑工程投資估算指標》及近年類似建設工程造價和當時物價水平，以及已建類似項目的技術(shù)經(jīng)濟指標等，采用投資估算指標法進行編制，本工程投資費用計算如下。

2.2.1 建安工程費用

1)地基處理99.76萬元；2)土建2 194.78萬元；3)商品構(gòu)件139.67萬元；4)給排水239.43萬元；5)消火栓59.86萬元；6)自動噴灑79.81萬元；7)空調(diào)通風359.15萬元；8)電氣照明179.57萬元；9)消防報警59.86萬元；10)綜合布線159.62萬元；11)監(jiān)控系統(tǒng)119.72萬元；12)室內(nèi)裝飾1 197.15萬元；13)室外裝飾478.86萬元；14)電梯4部×40萬元/部共160萬元；15)變配電室150萬元；16)冷凍機房、換熱站220萬元；17)室外道路、水池、綠化、構(gòu)筑物80萬元；18)室外管網(wǎng)40萬元；19)室外供電線路、室外照明40萬元；20)水處理設備及水泵房80萬元；21)工程費用合計6 137.24萬元。

2.2.2 建設工程其他費用

1)建設單位管理經(jīng)費(0.8%)49.10萬元；

2)地基勘探費(0.3%)18.41萬元；

3)施工圖設計費157.11萬元；

4)施工圖預算費15.71萬元；

5)工程質(zhì)量監(jiān)理費(1.2%)73.65萬元；

6)可研編制費19.17萬元；

7)研究試驗費20.00萬元；

8)人防工程異地建設費71.83萬元；

9)城市基礎設施配套費69.83萬元；

10)城市消防設施配套費9.98萬元；

11)建設單位臨時設施費49.10萬元；

12)職工培訓費19.80萬元；

13)辦公家具購置費14.03萬元；

14)客房家私設備購置費247.50萬元；

15)會議設備購置費150.00萬元；

16)二類費用合計985.22萬元。

2.2.3 其他費用

1)工程預備費(8%)569.8萬元；2)建設期貸款利息：第一年91.13萬元；第二年188.89萬元；第三年202.66萬元；3)其他費用合計1 052.48萬元。

2.2.4 工程估算投資

工程估算投資為8 174.94萬元。

2.3 資金籌措

綜上所述，某職工活動培訓中心建設項目估算總投資額為8 174.94萬元，其中建筑工程費6 137.24萬元；工程建設其他費用985.22萬元；基本預備費569.80萬元；建設期貸款利息482.68萬元。其資金來源：1)申請上級工會組織財政支持2 800.00萬元，約占總投資額的34%；2)申請銀行貸款(第一年均勻投入)2 500.00萬元，約占總投資額的30%；3)剩余款項項目單位自籌，即2 874.94萬元，約占總投資額的36%。

3 項目效益分析與財務評價

3.1 財務評價的基礎數(shù)據(jù)

建設期：3年。

財務評價的計算期：20年。

基準收益率：10%。

社會折現(xiàn)率：10%。

所得稅率：33%。

營業(yè)稅及附加：5.4%。

標準間(雙人間)162間。

三人間3間。

培訓教室(1 005 m2)：12個；其中舞蹈教室(180 m2)：2個；其他培訓教室(625 m2)：10個。

文化娛樂場所：1)健身房(175 m2)：3個；2)棋牌室(175 m2)：3個；3)網(wǎng)吧(230 m2)：4個。

多功能大廳(1 653 m2)：1個，1 800席。根據(jù)需要可用作體育館或報告廳。

停車位：地上30位，地下90位。

客房出租率，最理想?yún)?shù)75%～85%，本測算選取80%，雙倍客房出租率按10%考慮。

該項目第一年所得收入及支出成本額均按70%考慮，以后年份按正常年份計算。

3.2 經(jīng)營收入計算

1)客房出租價格的制定。

酒店業(yè)是一種高收入，高盈利產(chǎn)業(yè)。它的經(jīng)濟收入來源是出租房間。同時客房收入的多少又直接影響賓館其他營業(yè)項目的營業(yè)收入。如：餐飲、商業(yè)、娛樂等，因此制定合理客房價格是非常重要的。

客房出租價格的確定，根據(jù)對晉中市賓館市場客房出租價格調(diào)研，建議該項目以三星級標準確定客房床位價格。標準間單床價格120元/(床·d)，雙人標準間房價240元/(間·d)；三人間單床價格80元/(床·d)。若一個人包標準間價格應為120元/(間·d)+120×1/3=160元/(間·d)，按客房開房的10%考慮。

162間×240元/(間·d)×80%×90%×365 d=1 021.77萬元。

162間×160元/(間·d)×80%×10%×365 d=75.69萬元。

3間×3床/間×80元/(床·d)×80%×365 d=21.02萬元。

客房收入合計∑=1 118.48萬元(正常年份)。

2)餐飲收入：

餐廳餐位利用率按80%計算。

400位×365 d×80%=116 800位。

早餐：116 800位×10元/位=116.80萬元。

午餐：116 800位×60元/位=700.80萬元。

晚餐：116 800位×30元/位=350.40萬元。

餐廳收入小計∑=1 168.00萬元。

風味餐廳、咖啡、茶吧、座位利用率按70%計算。

160位×365 d×70%=40 880位。

40 880位×50元/位=204.40萬元。

風味餐廳、咖啡、茶吧收入小計∑=204.40萬元。

餐飲收入合計∑=1 372.40萬元(正常年份)。

3)多功能大廳收入。

多功能大廳場地租賃費：租賃費按20 000元/次考慮，以每年60次考慮，即20 000/次×60次=120.00萬元。

多功能大廳收入合計∑=120.00萬元(正常年份)。

4)娛樂、培訓收入。

a.健身房：520人×8%×10元/次×365 d=15.18萬元。

b.網(wǎng)吧：500人×6元/人·次×365 d=109.50萬元。

c.棋牌室：3間×200元/間×365 d×80%=17.52萬元。

d.培訓：600人/期×12期×150元/人·期=108.00萬元。

e.停車收費：90輛×90%×365 d×10元/d=29.57萬元。

f.其他特快、售票、銀行業(yè)務、商務中心收入：20萬元。

娛樂、培訓收入合計∑=299.77萬元(正常年份)。

收入估算合計∑=2 910.65萬元(正常年份)。

3.3 經(jīng)營成本計算

該項目總成本包括經(jīng)營費用、管理費用、固定資產(chǎn)折舊費等(見表2～表4)。

表2 經(jīng)營費用測算表(正常年份)

表3 管理費用測算表(正常年份)

表4 資產(chǎn)折舊表

營業(yè)稅的計算：

營業(yè)稅按營業(yè)額的5%計算。

城市維護建設按營業(yè)稅7%計算。

教育費附加按營業(yè)稅1%計算。

即：2 910.65萬元×(5%+5%×7%+5%×1%)=157.18萬元。

所得稅按稅后利潤的33%計算得300.75萬元。

稅后凈利潤610.62萬元。

在經(jīng)營期間2011年～2013年申請減免所得稅，2014年，2015年申請所得稅減半繳納，以后年份按規(guī)定繳納。

3.4 敏感性分析

由表5可見，該項目抗風險能力較強。

3.5 財務評價指標

工程的建設期：3年。

投資額：第一年3 269.98萬元；第二年2 452.48萬元；第三年2 452.48萬元。

稅前財務凈現(xiàn)值：4 300.80萬元。

稅前內(nèi)部收益率：14.92%。

稅前投資回收期：6.61年(含建設期3年)。

稅后財務凈現(xiàn)值：1 825.60萬元。

稅后內(nèi)部收益率：12.81%。

稅后投資回收期：8.75年(含建設期3年)。

財務分析表附表略。

表5 效益分析表

存在的問題和建議：項目投資的增加，對項目的盈利能力有一定程度的影響，因此，在工程建設過程中應嚴格控制工程投資和工程建設進度，以保證實施預測收益。

3.6 綜合評價

該項目的實施，為晉中市乃至山西省工會事業(yè)注入了一劑強心劑，同時也為晉中市工會事業(yè)發(fā)展起到極大的促進作用。

從經(jīng)濟效果看，該項目的各項指標均收支平衡，不給國家財政造成負擔。經(jīng)濟可行希望盡快立項投資建設。

綜上所述，經(jīng)過三年的共同努力，一個嶄新的具有時代氣息的職工活動培訓中心將矗立于華夏大地。

4 項目社會評價及結(jié)論

該職工活動培訓中心建設項目的建成將為晉中市提供一個高雅、時尚的體育文化、培訓服務中心，為市民們提供一個鍛煉身體、陶冶情操、提高文化素質(zhì)的重要場所。切實提升了城市的面貌，為市民特別是下崗及待業(yè)人員提供了就業(yè)機會，提高了就業(yè)人員的整體素質(zhì)，為廣大職工提供了技能比武及休閑娛樂場所，提升了客房住宿環(huán)境。為晉中市經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧、體育文化繁榮將做出更大的貢獻。這個項目是一項利市、利省、利民的工程。建議早日投資建設服務大眾、服務晉中、服務山西。

[1] 山西省建筑工程投資估算指標[M].太原：山西科學技術(shù)出版社，2003.

[2] 山西省建筑工程其他費用暫行標準[Z].

[3] 國家發(fā)展改革委建設部.建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)[M].第3版.北京：中國計劃出版社，2006.

On benefits analysis and financial evaluation of some training center

SUN Xiao-lin

(Shanxi Architectural Design Institute, Taiyuan 030013, China)

Taking some training center construction program as the example, the paper evaluates the construction and erection cost and other costs of the construction projects according to related investment evaluation indexes, and analyzes some economic and social benefits of the program, so as to enhance the harmonious development of economy and culture.

investment, evaluation, engineering cost, benefits

1009-6825(2014)31-0243-03

2014-08-26

孫曉琳(1963- )，女，高級工程師

TU723.31

A