取消“限購令”能否提振樓市信心？

趙月

上半年在京房企面臨著推盤井噴與加速出貨不暢的雙向壓力，樓市仍顯慘淡。而最近引發(fā)輿論關(guān)注的取消樓市限購令的消息能否提振市場信心，結(jié)束漫長的樓市寒冬

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個項目計劃開盤，仍處于2014年以來市場供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達1.5萬套，全面超過一季度1.3萬套的供應(yīng)量。7月份北京將有36個項目計劃開盤，商品住宅供應(yīng)量仍然有增無減。

供應(yīng)旺成交低怪圈

二季度的最后一個月，正是半年報業(yè)績沖刺的緊迫時期。但今年，在京房企卻不得不面臨推盤井噴與加速出貨不暢的雙向壓力。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個項目計劃開盤，開盤項目個數(shù)與前幾個月基本相當，仍處于2014年以來市場供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達1.5萬套，全面超過一季度1.3萬套的供應(yīng)量。

與之相對的是北京住宅庫存再次突破8萬套，創(chuàng)下了18個月以來的新高。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月20日，北京樓市庫存為80844套，這是2013年初庫存跌下8萬套后，再次回歸8萬套以上。住宅房屋庫存數(shù)量創(chuàng)下近18個月的新高。

另一方面，6月第三周北京純商品住宅成交下降12.2%。6月16日至22日之間，新建商品住宅成交1023套（含保障房），較上周大幅下降四成多。純商品住宅成交789套，環(huán)比下降12.2%。而在銷售目標及資金周轉(zhuǎn)的雙重壓力下，房企正在不斷加快項目入市的步伐。繼6月份北京33個項目集中入市后，北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無減。根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，7月北京將有36個項目計劃開盤。

統(tǒng)計顯示，樓市供應(yīng)自3月以來大幅增加，月度開盤項目數(shù)量已連續(xù)5月超過30個，3月到7月這五個月內(nèi)市場總開盤量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成。

值得注意的是，當前相對低迷的樓市行情已經(jīng)使開發(fā)商定價更為謹慎。據(jù)統(tǒng)計，7月份預(yù)計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低于市場預(yù)期價格入市，占比超過五成。位于通州區(qū)域某樓盤，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報價已調(diào)至23000元/平方米。

呼市“破冰”樓市限購令

從6月20日到26日，呼市取消“限購令”的話題引發(fā)全國極大關(guān)注，政府救市成為一大熱點話題。

此前，呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的一份紅頭文件，內(nèi)容涉及取消限購。6月20日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站第一次刊發(fā)文件，但刊載的當天下午又被緊急撤回。對于文件被撤下，呼市官方當時回應(yīng)稱文件有兩個字打印錯誤，需要重新發(fā)布，這一事件引發(fā)了一場轟轟烈烈的政府救市大討論。

而備受關(guān)注的呼和浩特取消樓市“限購令”文件，終于在6月26日上午9時左右重新在呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站發(fā)布。據(jù)了解，這個以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺的文件，名為《切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。意見的核心內(nèi)容為：要充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。至此，呼和浩特正式放開限購，成為全國首個正式放開限購的城市。

6月10日，沈陽放松限購的消息傳出。第二天，沈陽市政府相關(guān)部門表示，沈陽市并未實施所謂全面取消限購的政策。有人戲稱其為“松綁一日游”。

據(jù)報道，今年，沈陽、天津、福建等多個地方都傳出限購放松的消息，但政府部門都不曾公開承認。早些時候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”，也是一個沒有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購的消息后，高明區(qū)國土城建部門稱，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為。

取消限購能回暖樓市？

相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。北京房企深陷高供應(yīng)量，低成交量，高庫存壓力的怪圈。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，二季度以來市場供應(yīng)之所以持續(xù)維持在高位，除了自住型商品房對剛需項目形成的強大競爭壓力促使房企加速出貨外，銷售業(yè)績與價格上漲乏力的現(xiàn)狀也令房企資金預(yù)期緊縮，帶動銷售策略出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。另外，6月份是上半年銷售季的最后一個月份，半年報業(yè)績壓力也令房企沖刺業(yè)績的需要越發(fā)緊迫。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“北京上半年房地產(chǎn)市場陷入谷底，一方面是去年市場太熱，需要一個調(diào)整來過渡，另一方面自住房大規(guī)模入市讓剛需集體陷入了觀望?！辈贿^，上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續(xù)走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

而房地產(chǎn)市場的不景氣讓各地方政府看在眼里，急在心里。地方政府的糾結(jié)在是否取消限購上表現(xiàn)得最為明顯，今年以來有多個城市先后試探松綁限購，但在外界壓力之下，又相繼收回政令。

在6月4日國新辦的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊表示，中央對不同地區(qū)、不同情況提出分類調(diào)控原則，至于是否取消限購由地方自行判斷。

一位房企總經(jīng)理認為，多個地方頻頻試水放松限購，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類調(diào)控”、讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示，目前多地取消限購政策‘一日游，主要還是因為市場與地方政府的矛盾，地方政府害怕政治風(fēng)險，避免做出頭鳥。張大偉預(yù)計，在今后一段時間，限購政策可能會在除一線城市和超過1000萬人口的大城市仍然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。endprint