基于主成分分析法的石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力研究

秦 嶺

(石家莊經(jīng)濟學(xué)院 土地資源與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院，河北 石家莊 050031)

基于主成分分析法的石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力研究

秦 嶺

(石家莊經(jīng)濟學(xué)院 土地資源與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院，河北 石家莊 050031)

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，石家莊市優(yōu)越的地理位置為其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機遇與挑戰(zhàn)。以石家莊市2001年—2011年相關(guān)社會經(jīng)濟因素的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用SPSS 15.0軟件對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析和主成分分析，對石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動因素進行剖析并預(yù)測其發(fā)展趨勢，以促進商業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。研究表明石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動力主要是城市經(jīng)濟的發(fā)展、城市人口規(guī)模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化(第三產(chǎn)業(yè)的增長)等因素。

商業(yè)地產(chǎn)；驅(qū)動因子；主成分分析；SPSS

一、引言

在經(jīng)歷了自2009年起新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的沖擊后，住宅地產(chǎn)的發(fā)展大受影響，房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避風(fēng)險和實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整了地產(chǎn)開發(fā)的投資組合策略，商業(yè)地產(chǎn)項目占比大幅增加。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)商的陣地也逐漸由一線城市擴展到了二三線城市。全國各地商業(yè)地產(chǎn)的成交面積、成交價格不斷攀升。商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，迎來了發(fā)展的大好時機。但是，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也要與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。商業(yè)地產(chǎn)項目的大量涌現(xiàn)，極易出現(xiàn)盲目無序的發(fā)展?fàn)顩r。因此，對石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力進行研究，其目的旨在促進城市經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)布局，提高現(xiàn)有商業(yè)檔次，對城市商業(yè)發(fā)展進行科學(xué)化和戰(zhàn)略性的設(shè)計。

二、研究區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況

石家莊市是河北省的省會城市，地處華北平原腹地，北連京津、東臨渤海、西倚太行山。它既是華北地區(qū)的中心城市之一，區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)集散地、重要的交通樞紐和旅游城市；也是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的外圍中心，京津冀都市圈“第三極”核心城市、京津經(jīng)濟腹地。依托以上資源優(yōu)勢，石家莊擬規(guī)劃建成為“以商品貿(mào)易中心為主導(dǎo)，以現(xiàn)代物流中心和消費購物中心為兩翼，以商務(wù)會展中心和商貿(mào)信息中心為輔助，具有多層次結(jié)構(gòu)與復(fù)合功能” 的華北重要商埠。

同國內(nèi)其他省會城市相比，石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的步伐相對緩慢。不過，近年來，隨著石家莊市城鎮(zhèn)化水平的提高、城市經(jīng)濟高速發(fā)展以及人民收入水平和生活水平的不斷提高，商業(yè)發(fā)展速度加快，商業(yè)用地供給也有不斷增加的趨勢；再加上石家莊市商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，市場潛力巨大，大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)改變了城市面貌，豐富了市民生活，改變了消費觀念，促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展，從根本上改變了石家莊“天下第一莊”的落后形象。

自2010年始，石家莊市商業(yè)地產(chǎn)迎來了迅猛發(fā)展，先是萬象天成、萬達廣場、新源NASA、勒泰中心等大型商業(yè)地產(chǎn)的落地開花，給石家莊市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入了生機和活力，帶動石家莊市商業(yè)地產(chǎn)價格不斷攀升。石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場還有一批商業(yè)綜合體項目正在醞釀之中，幾年后，石家莊市的商業(yè)地產(chǎn)項目將如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r見表1和圖1。

表1 石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r表

時間項目20052007200820092010商業(yè)施工面積(萬平方米)11637.00014668.00019224.39029954.05039612.740商業(yè)竣工面積(萬平方米)4858.7604490.3005162.2007110.2306788.760商業(yè)地產(chǎn)投資總額(千萬元)27498.00047942.00061399.00087110.000102704.000商業(yè)地產(chǎn)銷售面積(百平方米)—8167.0008148.00010755.00024829.000

圖1 石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r圖

通過對石家莊市商業(yè)施工面積、竣工面積，商業(yè)地產(chǎn)投資總額以及商業(yè)地產(chǎn)竣工面積的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，可以看出2005年石家莊商業(yè)地產(chǎn)施工面積為11 637萬平方米，2010年達到了39 612.74萬平方米，5年增長了27 975.74萬平方米，增長率為240%；商業(yè)地產(chǎn)投資也從2005年的2 749.8億元增長到了2010年的10 270.4億元，增長率達到了274%。由此可見石家莊市對商業(yè)地產(chǎn)的旺勢需求。

從石家莊市目前竣工的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營狀況來看，石家莊市商業(yè)地產(chǎn)的潛力已得到了釋放。人們的消費水平和能力得到了大規(guī)模的釋放。但是，今后還有一大批商業(yè)綜合體項目正在建設(shè)和規(guī)劃中，石家莊的城市發(fā)展現(xiàn)狀和居民消費水平能否支撐大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，有待于從驅(qū)動力角度進行分析研究[1]。

三、石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力分析

不同的區(qū)域、城市，其發(fā)展階段不同，市場環(huán)境、商業(yè)市場需求、居民生活水平等水平各異，影響因素的類型及其重要程度也會不同。通過調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，石家莊市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與人口增長、城市化、社會經(jīng)濟發(fā)展等諸多因素密切相關(guān)。針對石家莊市具體情況，可從定性和定量兩方面結(jié)合進行分析。

(一)定性分析

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素包括社會因素、經(jīng)濟因素和技術(shù)因素等。

1.社會因素

主要包括人口因素、城市化水平、就業(yè)狀況、用地規(guī)劃等[2][3][4]。人口因素中最重要的影響因素就是人口數(shù)量，一個城市人口數(shù)量的多少及其增長率是一個城市發(fā)展的基礎(chǔ)，影響著城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模，人口的快速增長會帶來商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模及數(shù)量的擴大；城市化水平的提高、良好的居民就業(yè)狀況也會推動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展；而城市的用地規(guī)劃也在一定程度上反映了該城市的發(fā)展模式和發(fā)展方向，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一定要與城市用地規(guī)劃一致，才能實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.經(jīng)濟因素

主要包括：GDP、城鄉(xiāng)居民收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值、商業(yè)地產(chǎn)價格水平等[2][3][4]。經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)發(fā)展互為推動因素，地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)值、居民收入水平、消費價格水平等提升了居民的需求水平與商業(yè)的繁榮程度，帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；反之，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，進一步帶動了居民生活水平的提高和城市功能的完善。

3．技術(shù)因素

主要包括交通條件(道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度)、通訊技術(shù)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新理念等[2][3][4]。技術(shù)因素是隨著社會發(fā)展而不斷改進的，只有這些因素適應(yīng)了城市的發(fā)展、社會的需求，才能促進商業(yè)地產(chǎn)的多樣化、個性化，使商業(yè)地產(chǎn)成為城市的名片。

(二)定量分析

1．模型選擇及指標(biāo)確定

針對石家莊城市現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對石家莊市2001年—2011年的數(shù)據(jù)進行采集，從中選取9個影響因子：X1—全市常住人口(萬人)；X2—城市居民人均可支配收入(元)；X3—地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)；X4—全社會固定資產(chǎn)投資額(億元)；X5—第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重；X6—第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重；X7—第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重；X8—財政收入(億元)；X9—市區(qū)居民消費價格總指數(shù)。根據(jù)這9項影響因子11年的數(shù)據(jù)(詳見表2)，通過SPSS 15.0對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出相關(guān)系數(shù)矩陣、特征值、主成分貢獻率與累計貢獻率(詳見表3、表4、表5)[5]。

表2 SPSS分析原始數(shù)據(jù)

年份X1(萬人)X2(元)X3(億元)X4(億元)X5(%)X6(%)X7(%)X8(億元)X92001895.9406805.0001085.000380.8701.96025.14072.90072.000100.1002002903.9907240.0001154.000409.0002.01036.16061.830111.00098.9002003910.5007741.0001319.000535.0002.87038.68058.450125.000102.0002004917.5008628.0001542.000706.0003.39037.12059.490145.000102.5002005927.30010040.0001787.000929.0002.02044.71053.270166.000101.5002006939.50011495.0002064.0001097.0001.71044.83053.460190.000101.8002007955.05013205.0002269.0001391.0002.28046.55051.170230.000104.3002008966.48015062.0002724.0001724.0002.75044.69052.560272.000106.7002009977.41016607.0003001.0002436.0002.28040.78056.940310.000100.30020101016.40018290.0003401.0002958.0002.29038.86058.850388.000103.00020111027.98020534.0004083.0003107.0001.91035.74062.350489.000105.700

注：資料來源于石家莊市統(tǒng)計局。

表3 相關(guān)系數(shù)矩陣

X1X2X3X4X5X6X7X8X9X11.0000.9900.9910.9890.0440.252-0.2360.9910.609X20.9901.0000.9960.9870.0600.288-0.2710.9830.615X30.9910.9961.0000.9850.0150.256-0.2390.9930.625X40.9890.9870.9851.000-0.0120.193-0.1770.9800.521X50.0440.0600.015-0.0121.0000.390-0.3860.0060.262X60.2520.2880.2560.1930.3901.000-0.9970.2120.394X7-0.236-0.271-0.239-0.177-0.386-0.9971.000-0.196-0.411X80.9910.9830.9930.9800.0060.212-0.1961.0000.611X90.6090.6150.6250.5210.2620.394-0.4110.6111.000

表4 驅(qū)動力因子特征值及主成分貢獻率表

ComponentInitialEigenvaluesExtractionSumsofSquaredLoadingsTotal%ofVarianceCumulative%Total%ofVarianceCumulative%15.58962.09962.0995.58962.09962.09922.13323.70485.8032.13323.70485.80330.7618.45594.25940.4845.38099.63850.0160.18199.81960.0110.12799.94670.0040.04399.98980.0010.00799.99690.0000.004100.000

表5 各因子的主成分載荷矩陣

Component12全市常住人口(萬人)0.9780.181城市居民人均可支配收入(元)0.9830.146地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)0.9800.185全社會固定資產(chǎn)投資額(億元)0.9530.254第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重0.134-0.628第二產(chǎn)業(yè)比重0.415-0.856第三產(chǎn)業(yè)比重-0.4030.864財政收入(億元)0.9690.223市區(qū)居民消費價格總指數(shù)0.712-0.241

2．結(jié)果分析

從表3的相關(guān)系數(shù)矩陣可以看到9個影響因子中存在著不同程度的相關(guān)性[1]，其中(X2)城市居民人均可支配收入和(X3)地區(qū)生產(chǎn)總值具有極大的正相關(guān)性，其相關(guān)系數(shù)為0.996。同時，(X3)地區(qū)生產(chǎn)總值還和(X8)財政收入有很大的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.993。按照主成分分析的要求，特征值>1，且累計貢獻率達85%～95%的特征值對應(yīng)的主成分即可。從表4中可以看出前2個主成分的累計貢獻率己經(jīng)達到85.803%，用它們足以代表原始因子所代表的絕大部分信息，因此選取第一、第二主成分。從表5的各因子的主成分載荷矩陣中可以看出：第一主成分主要包括(X1)全年常住人口、(X2)城市居民人均可支配收入、(X3)地區(qū)生產(chǎn)總值、(X4)全社會固定資產(chǎn)投資額、(X8)財政收入和(X9)市區(qū)居民消費價格總指數(shù)。第二主成分主要包括(X5)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重、(X6)第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重、(X7)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重。各因子對石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都具有推動作用，其中人口和收入、產(chǎn)值等經(jīng)濟類因子是石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素。

因此，針對石家莊城市發(fā)展?fàn)顩r和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況，分析得出石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動力量為城市經(jīng)濟的發(fā)展、城市人口規(guī)模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化(第三產(chǎn)業(yè)的增長)。

四、結(jié)論

得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，既為石家莊市的商業(yè)發(fā)展增添了無盡的活力，也對商業(yè)地產(chǎn)商有著極大的吸引力。眾多大牌開發(fā)商的進駐，城市綜合體的大量涌現(xiàn)，不僅是市場發(fā)展規(guī)律推動，也是城市化的必然結(jié)果。石家莊已經(jīng)開始以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主向以現(xiàn)代業(yè)態(tài)為主轉(zhuǎn)變；由日用消費品流通為主向綜合經(jīng)營的大流通轉(zhuǎn)變。而且要形成專業(yè)化經(jīng)營的新型批發(fā)體系，集約便利的現(xiàn)代零售體系，高效暢通的現(xiàn)代物流配送體系，先進合理的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施支撐體系。這些必將會推動石家莊市新區(qū)建設(shè)、舊城改造提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

石家莊城市發(fā)展的速度雖然加快，但與一、二線城市還存在著較大的差距，相對于北上廣等一線城市，石家莊人口數(shù)量不多，居民收入水平較低，購買力較弱。這也決定了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，因此，不能照搬其他城市商業(yè)發(fā)展的模式。

通過分析，可以看出石家莊市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展推動因素主要是城市經(jīng)濟的發(fā)展、城市人口規(guī)模的增長、城市居民收入和消費水平的提升(投資和消費)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化(第三產(chǎn)業(yè)的增長)。應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的速度、規(guī)模及趨勢，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的多樣化、個性化；根據(jù)城市的投資和消費水平，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量及規(guī)模、模式；根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，選擇前瞻性的商業(yè)地產(chǎn)類型。

雖然商業(yè)地產(chǎn)進入了發(fā)展的黃金期，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不能一哄而上，既不能盲目、過急的發(fā)展，也不滯后于當(dāng)前的發(fā)展水平，不合理的開發(fā)會對房地產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展帶來負(fù)面影響，要與當(dāng)前的經(jīng)濟狀況和城市居民需求相適應(yīng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要克服盲目性、功利性，尊重稀缺的土地資源，根據(jù)城市的發(fā)展和居民的需求，合理開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)布局，提高現(xiàn)有商業(yè)檔次，對城市商業(yè)發(fā)展進行科學(xué)化和戰(zhàn)略性的設(shè)計。

〔1〕 蔣貴彥，劉峰貴．青海省近50年耕地資源變化及驅(qū)動力研究[J]．干旱區(qū)資源與環(huán)境，2007(2)：72-73．

〔2〕 司成蘭，周寅康．南京市建設(shè)用地變化及其驅(qū)動力分析[J]．南京社會科學(xué)， 2008(11)：139-145．

〔3〕 劉濤，曹廣忠．城市用地擴張及驅(qū)動力研究進展[J]．地理科學(xué)進展，2010，29(8)：927-934．

〔4〕 修春亮，祝翔凌．地方性中心城市空間擴張的多元動力：基于葫蘆島市的調(diào)查和分析[J]．人文地理，2005，20(2)：9-12．

〔5〕 楊楊，吳次芳，韋仕川，等．中國建設(shè)用地擴展的空間動態(tài)演變格局——基于EBI和EBIi的研究[J]．中國土地科學(xué)，2008(1)：23-31．

(責(zé)任編輯 周吉光)

Study on the Driving Force of Commercial Real Estate Development in Shijiazhuang Based on PCA

QIN Ling

(Shijiazhuang University of Economics, Shijiazhuang, Hebei 050031)

With the acceleration of economic development and urbanization, the superior geographical position of Shijiazhuang provides opportunities and challenges for the development of commercial real estate. Based on the statistical data related to social and economic factors of 2001-2011 years in Shijiazhuang, the SPSS 15.0 software is employed to make the correlation analysis and principal component analysis of the statistical data for analyzing the important factor in promoting the development of commercial real estate in Shijiazhuang, forecasting its trend of development in order to promote the healthy and orderly development of commercial real estate. Research shows that the main driving forces for the development of commercial real estate in Shijiazhuang are the development of city economy, city population growth, city residents' income and consumption level (Investment and consumption), the change of industrial structure (the third industry growth).

commercial real estate; driving factor; principal component analysis; SPSS

2013-12-05

河北省社會科學(xué)基金(HB12YJ050)；河北省科技計劃項目(13456106D)。

秦嶺(1980—)，女，河北石家莊人，碩士，石家莊經(jīng)濟學(xué)院土地資源與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院講師，主要研究方向為不動產(chǎn)經(jīng)營管理、土地經(jīng)濟評價。

F293.2

A

1007-6875(2014)01-0027-04