七十年零租金 自建別墅十余套 北京仰山公園成福建老板私家花園

張繼勇

一紙綠地認養(yǎng)協(xié)議，使處于北京市黃金地段的46萬多平方米的仰山公園變成福建老板的私家花園。

在北京仰山公園南端土砌假山后面，三排十多套別墅已經(jīng)建設完工并接近裝修尾聲，地下停車場和游泳池也在緊張的施工中。

“最北邊一排共有七套別墅，是福建陳老板兄妹和他母親的，南邊兩排是他們子女的，這是一個大家族，裝修完都住在這里?！币幻M行別墅裝修的工人告訴記者。

據(jù)記者了解，北京仰山公園認建認養(yǎng)協(xié)議，是由北京市朝陽區(qū)綠化局與中圣嘉信投資（北京）有限公司陳某簽訂，期限70年（即2007年9月16日至2077年9月10日），面積465737.15平方米。

據(jù)知情人向本刊投訴稱，70年的認養(yǎng)協(xié)議內藏玄機涉嫌公權私用，公園配套管理用房被改變用途，用于商業(yè)出租和自用辦公樓，公園內自建別墅屬違法建筑并侵占公共利益。

在2013年5月，為進一步加強公園建設管理，國家住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知，明確公園是公共資源，要確保公園姓“公”。通知要求，各地要開展公園運營管理專項檢查，就公園中存在的出租公園房屋及設施設備給私人經(jīng)營，違規(guī)建立為少數(shù)人服務的項目情況進行整改。

自建私家別墅

2007年9月，北京市朝陽區(qū)綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂了《認建認養(yǎng)綠地協(xié)議書》，名稱為“仰山橋東南角北辰代征綠地（仰山公園）”，地點為“北京市北五環(huán)仰山橋東南角”，范圍為“北至北五環(huán)東至北苑路西至安立路南至紫玉山莊北圍墻外現(xiàn)狀路。”“協(xié)議期限70年”，面積465737.15平方米。

《協(xié)議》第四條第二款規(guī)定，“乙方負責該綠地的手續(xù)報批和投資建設；根據(jù)規(guī)劃部門批準投資建設配套管理服務用房，并在協(xié)議期限內使用?！?

知情人告訴記者，根據(jù)協(xié)議，乙方在仰山公園自建的別墅相當于擁有70年產(chǎn)權，而北京市商品房的大產(chǎn)權正好是70年，陳某以“配套管理服務用房”報批，私建別墅擁有70年使用權，賺了個“大便宜”。

這個“大便宜”究竟有多大呢？4月14日，記者以游客的身份到仰山公園進行了實地調查。

仰山公園緊鄰國家體育場，福建老板陳某的三排別墅建在仰山公園內的南端，北邊用土堆砌成假山屏障，周圍砌成圍墻或圍成鐵柵欄與公園隔開，南邊與北京高檔別墅區(qū)“紫玉山莊”相鄰。

因為別墅裝修施工，記者得以從土堆屏障外鐵柵欄的一個入口進入了三排別墅區(qū)，三排別墅共有五幢。最北邊的一排別墅共三層有7個門洞，每個門洞就是一套別墅，7套別墅的面積基本相當，都在400平方米左右，這排別墅面積估算在2000多平方米。每套別墅都有樓梯和電梯，裝修豪華，工程已經(jīng)進入尾聲。據(jù)裝修工人介紹，中間一套別墅是福建陳老板的母親居住，兩邊是陳某幾個兄妹使用，南邊兩排別墅是陳家后輩居住，地下是豪華會所、停車場和游泳池。

記者未能進入地下部分，但進入南邊兩排別墅進行了參觀，同樣在裝修，面積也大致相當。

經(jīng)大致估算，這三排共五幢別墅地上面積大約在6000平方米左右。與這三排別墅一墻之隔的“紫玉山莊”別墅價格對外報價每平方米15萬元，按此概算，三排別墅市場價格近9億元。如果說記者對面積沒精確測量，即便按50%算，也要4.5億元，如果市場報價與實際成交價格有出入，在面積按50%算的基礎上價格也按50%算，仍要2.25億元。因為擁有70年的使用權，加上46萬多平方米的花園環(huán)境，知情人所說的“大便宜”確實不小。

這個“大便宜”從哪里來的呢？知情人告訴記者，三排別墅切去了仰山公園公共綠地的一大塊，顯然，公共利益變?yōu)檫@個福建陳姓老板私人享受的利益了。

私改綠地用途

知情人告訴記者，福建老板所占的“大便宜”還遠遠不止這三排私家別墅。仰山公園里的配套管理用房大部分已經(jīng)改變用途對外出租，公共綠地上的配套用房對外出租所得租金也由福建老板所得。

記者在調查中發(fā)現(xiàn)，仰山公園里有酒店、辦公樓、幼兒園等，都已改變了原來的用途，進行了商業(yè)出租。

記者幾經(jīng)周折，拿到了一份北京仰山公園規(guī)劃設計的總平面圖。記者按照總平面圖的規(guī)劃與公園建筑實際使用情況進行了對照。

位于公園西側的“北京信托”，在規(guī)劃圖上應為“后勤辦公（設人防）”、“民俗館”、“游客服務中心”。現(xiàn)已對外出租，成為北京信托的辦公場所，和某銀行的辦事機構。

位于公園東北方向的“吉盛大酒店”，也叫“吉盛海鮮世界”。據(jù)稱是違章建筑，現(xiàn)已停業(yè)。

位于公園南端的福建老板陳某的私家別墅，在規(guī)劃圖上應為公園配套管理用房，圖上標明只能有兩排管理用房，但實際建設的別墅有三排，既修改了規(guī)劃、改變了用途，又增加了面積。

位于公園東側的“中圣嘉信投資（北京）有限公司”辦公樓，在規(guī)劃圖上應為1號配套管理用房，現(xiàn)在成了中圣嘉信投資（北京）有限公司的免費辦公樓。

位于公園西南方向的“青苗幼兒園”，其廣告為“青苗國際幼兒園仰山校區(qū)開園啦！”,在規(guī)劃圖上應為7號配套管理用房。

根據(jù)《北京市公園條例》第十一條規(guī)定，“任何單位和個人不得擅自改變公園的功能，不得侵占公園用地，不得擅自改變公園用地性質?！钡诙l規(guī)定，“禁止在公園內新建旅館、飯店、辦公樓以及其他不符合要求的建筑。對已建的，應當逐步拆除?！?

今年初，北京市政府要求，各有關部門進一步加大監(jiān)管力度，市屬公園內的私人會所和高檔娛樂場所一律關停，公園內租用合同到期且與公園功能無關的場所一律不得出租，確保公園更好地面向游客、服務群眾、提高質量。

2013年5月，國家住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知，要求各地要開展公園運營管理專項檢查，就公園中存在的出租公園房屋及設施設備給私人經(jīng)營，違規(guī)為少數(shù)人服務的項目情況進行整改。

據(jù)知情人反映，中圣嘉信投資(北京)有限公司由潤豐投資集團控股。潤豐投資集團在全國開發(fā)了若干房地產(chǎn)項目,而仰山公園的建設成本,有可能攤入成本頂稅,形成仰山公園使用“零成本”的情況。

認養(yǎng)協(xié)議疑團

根據(jù)北京市朝陽區(qū)綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂的《認建認養(yǎng)綠地協(xié)議書》第四條第四款，“未經(jīng)甲方同意，乙方不可擅自改變綠地的用途，綠地改造、更新、在綠地內新建各類建筑物、構筑物必須征得甲方同意，并報有關部門批準?！?/p>

但中圣嘉信投資（北京）有限公司在公園內私建別墅、改變建筑用途，并沒有得到有效的監(jiān)管，是相關部門不知情，還是其中另有隱情呢？

北京市和朝陽區(qū)的綠地認養(yǎng)又有什么規(guī)定呢？

1998年11月5日，北京市人民政府辦公廳轉發(fā)首都綠化委員會辦公室《關于在全市開展綠地認養(yǎng)活動意見》的通知。

《意見》指出，“綠地認養(yǎng)是指機關、團體、企事業(yè)單位及個人通過一定程序，自愿負責一定面積林木綠地的建設、管護、養(yǎng)護的行為。開展綠地認養(yǎng)活動，是依靠社會力量，搞好首都綠化美化建設，鞏固發(fā)展綠化成果，增強廣大群眾綠化和環(huán)保意識，促進社會主義精神文明建設的一項重要工作?！?/p>

《意見》明確了綠地認養(yǎng)的原則與辦法，同時指出，“ 綠地認養(yǎng)不得改變綠地產(chǎn)權關系。認養(yǎng)單位和個人不得以任何理由在其認養(yǎng)的綠地內增加建筑物、構筑物，不得改變綠地性質和功能，也不能在豎立的標志牌上標注具有商業(yè)廣告性質的內容。綠地認養(yǎng)活動要在園林、林業(yè)主管部門的指導協(xié)調下進行，有關單位和個人應接受園林和林業(yè)主管部門的監(jiān)督管理。”

1999年1月5日，首都綠化委員會辦公室關于綠地認養(yǎng)工作中幾個具體問題處理意見的通知，對綠地認養(yǎng)活動的領導、綠地認養(yǎng)的標準、綠地認養(yǎng)者享有的權利作出具體的規(guī)定，其中，對“綠地認養(yǎng)者享有的權利”規(guī)定為“認建認養(yǎng)單位根據(jù)認建認養(yǎng)綠地的大小，享有在綠地內豎立標志牌和命名綠地的權利”。

《通知》的附件是《北京市綠地認養(yǎng)協(xié)議書》（樣本），其中第四條“認養(yǎng)方式”明確列出“認養(yǎng)：出資多少元人民幣”、“認建：出資多少元人民幣”，第五條“期限”明確“以一年為限，可以續(xù)簽”。

經(jīng)記者在朝陽區(qū)園林綠化局網(wǎng)站查詢， 2003年5月15日，朝陽區(qū)綠化委員會辦公室關于綠地認養(yǎng)工作的意見(試行) 顯示，“綠地認養(yǎng)的期限一般為3年，最低不得少于1年，期滿可以續(xù)養(yǎng)?！?/p>

奇怪的是，根據(jù)北京市朝陽區(qū)綠化局（甲方）與中圣嘉信投資（北京）有限公司（乙方）簽訂的《認建認養(yǎng)綠地協(xié)議書》，沒有明確“認建”、“認養(yǎng)”出資的金額，協(xié)議期限卻一次明確簽下毫無法律法規(guī)依據(jù)的70年。

2001年9月8日，北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市園林局《關于加強北京市公園建設和管理規(guī)定》的通知（京政辦發(fā)〔2001〕65號）。

《關于加強北京市公園建設和管理規(guī)定》第三條規(guī)定，“本市公園規(guī)劃設計方案的審批程序是：全市性、區(qū)域性公園的設計方案，經(jīng)市園林局審核后，由市規(guī)劃委審批；園林綠地內建筑工程的設計方案，經(jīng)城市綠化管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門審批；其他公共綠地的設計方案，由城市綠化管理部門審批?！薄肮珗@的規(guī)劃設計方案一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行，如需變更，應按原批準程序重新報批。”

第七條規(guī)定，“本市鼓勵企業(yè)、事業(yè)、公民及其他社會團體籌資建設公園，鼓勵用資助、捐贈等方式參與公園的建設。資助、捐贈所得應當統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理，用于公園的建設和管理維護，不得改變使用性質，并接受財務和審計的監(jiān)督。”

2002年10月17日，北京市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過了《北京市公園條例》。該條例于2003年1月1日起施行，其中第十一條規(guī)定，“任何單位和個人不得擅自改變公園的功能，不得侵占公園用地，不得擅自改變公園用地性質?！?/p>

北京市人民政府、北京市人大常委會對綠地認建認養(yǎng)、公園管理都有明確的規(guī)定，對綠地認建認養(yǎng)協(xié)議年限也有明確的要求；國家住房和城鄉(xiāng)建設部和北京市人民政府也提出了明確的清理整頓要求。仰山公園為何能夠置身其外？對此，本刊將繼續(xù)予以關注。